先買樂視，再買萬達旗下資產(chǎn)，孫宏斌從一個二線房產(chǎn)大佬，迅速站到了舞臺中央。反觀王健林，去年還在叫板迪士尼，轉(zhuǎn)身就把萬達文旅賣給了融創(chuàng)。不但如此，在萬達酒店和萬達文旅總計631億的收購款中，萬達還要借給融創(chuàng)296億。這是怎么回事?其實，萬達借錢給融創(chuàng)買自己，就像假離婚一樣。

2016年，在萬眾回A股的潮流中，王健林高調(diào)私有化位于港股的萬達商業(yè)，表示港股對自己的萬達商業(yè)太沒眼光，自己痛心疾首，對不起投資萬達的港股投資者。

接著，萬達商業(yè)宣布私有化價格為52.8元，總作價344億港幣，其較IPO價格高10%，較當時的市價高23.7%，這個價格當時驚掉了一眾韭菜的下巴。好像正是從那時開始，王健林開始走紅，小目標，中等意思金句不斷，人氣直逼自己的兒子。

當年吹過的牛X，現(xiàn)在要負責到底。

在去年年底，我們曾經(jīng)有幸看到一份萬達商業(yè)回歸A股的LP湊分子PPT，上面是這樣寫的：“萬達商業(yè)擬于2017年于國內(nèi)A股上市”

　　

如今，2017年已經(jīng)過半，萬達商業(yè)連IPO招股說明書都看不到，只留下一眾與萬達商業(yè)留下過借殼緋聞的公司獨守空閨。

7月11日早間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告披露了631億收購萬達文旅資產(chǎn)的更多的細節(jié)。雙方協(xié)商分四次付款，其中第四次是萬達通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放296億元三年期貸款，之后融創(chuàng)再向萬達支付295.75億元收購款。

融創(chuàng)不需要當期支付第四筆款項，只需要在未來還本付息。一出一進，萬達當期并沒有現(xiàn)金流入流出，但是緩解了融創(chuàng)的短期付款壓力。

作為曾經(jīng)萬達的獨立董事，劉紀鵬對這次交易有著含蓄的判斷：“萬達以較為優(yōu)惠的價格，果斷邁出這一步。”

那么這邁出的第一步，會不會是萬達的A股上市?

明牌：A股上市迫在眉睫

以631億元的價格賣資產(chǎn)，近一半的錢還是自己借的。這種買賣也做，王健林在想什么呢?更為蹊蹺的是，文旅資產(chǎn)曾被王健林視為萬達的未來之光，有著超越迪士尼的夢想。

王健林曾經(jīng)親述，萬達在全力轉(zhuǎn)型，到2020年的時候，實現(xiàn)旅游到訪人次達到2億人次，旅游產(chǎn)業(yè)年收入超過1000億元，超越迪士尼成為世界規(guī)模最大的旅游企業(yè)!2017年年初，王健林再次強調(diào)加大旅游投資。

但事實是殘酷的事實是，酒店業(yè)務(wù)本身，會阻礙萬達的上市。眾所周知的是，酒店業(yè)已經(jīng)有將近有快10年沒有過上市的案例了。除了錦江和首旅，已經(jīng)上市的公司狀態(tài)都一般，最近剛退市的新都酒店，更是給A股的酒店資產(chǎn)鳴了一記喪鐘。

無獨有偶，受到政策限制，房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行也幾乎處于停滯狀態(tài)。

回想當初，為了從港股市場退市，王健林為344.5億港元要約代價親自面談了多家境內(nèi)外財團投資人。王健林為這些投資人提供了境內(nèi)12%、境外10%的年回報，并簽下一紙對賭協(xié)議，如果從香港退市滿兩年，或2018年8月31日前，萬達商業(yè)未能在A股上市的話，萬達集團將回購全部股權(quán)，并且將支付利息以及相關(guān)費用，這對萬達短期流動性是巨大威脅。

萬達在全國開發(fā)近200家萬達廣場，即使擁有強大的營銷能力，也無法保證所有項目實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。萬達如想盡早上市，必須甩賣重資產(chǎn)，改變房產(chǎn)公司屬性。萬達集團2017年半年報顯示，目前萬達商業(yè)累計土地儲備面積7332.6萬平方米。此外，行內(nèi)也有傳言，萬達的金融街庫存高達千億，。

酒店+房地產(chǎn)，這對于在私有化協(xié)議中與投資者簽署過兜底協(xié)議的萬達來說極為不利。那我要怎么規(guī)避這個標簽?zāi)?

王健林輕輕把地產(chǎn)+酒店標簽摘下，和孫宏斌說，你替我戴一會兒。什么，你戴不起?我借錢給你戴。

據(jù)統(tǒng)計，此次萬達賣給融創(chuàng)的89個項目中，就包含接近6000萬平方米建設(shè)用地，占萬達土地儲備的80%。與此同時，萬達在出售資產(chǎn)的同時，保留了萬達文旅資產(chǎn)的運營團隊，“換湯不換藥”。加上借錢的舉動，王健林與孫宏斌的交易就像為了規(guī)避限購政策的夫妻決議假離婚一樣。這個過程中，王健林獲得了輕資產(chǎn)的報表，孫宏斌則再次玩起了樂視那套——即借助并購，把當年數(shù)處因為當?shù)卣w規(guī)劃所需，被萬達廉價獲得的土地儲備，收入囊中。

暗牌：渴求穩(wěn)定軍心

萬達上個月遭遇的債股雙殺猶在眼前，如今甩賣資產(chǎn)，不禁讓人浮想聯(lián)翩。根據(jù)王健林對媒體透露，轉(zhuǎn)讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營，其變向承認了萬達在一定程度上受到了高負債的困擾。

對于萬達這樣高負債公司，融資能力是企業(yè)的生命線。市場對萬達不確定性的擔憂，將影響萬達的融資情況。通過出售資產(chǎn)，以及收咨詢費取得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，將有助于穩(wěn)定市場信心。

數(shù)據(jù)顯示，2014至2016年萬達剔除預(yù)收賬款后負債率分別為65.17%、63.25%和63.51%，而行業(yè)平均負債率約73%。從這一點來看，其近三年來的負債率水平要低于行業(yè)平均值。

然而熟悉地產(chǎn)的人知道，萬達主要從事商業(yè)地產(chǎn)，采用“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，部分社區(qū)商業(yè)出售回款，核心商鋪只租不售。從而利用分期滾動開發(fā)的銷售回款支持核心自持物業(yè)，并且通過抵押貸款增加現(xiàn)金流。

不過“以售養(yǎng)租”模式實現(xiàn)租售平衡所需的時間也較長，尤其在出售部分遭遇市場低谷時，萬達的現(xiàn)金流壓力會更大。

與新鴻基強調(diào)公司層面“以售養(yǎng)租”的現(xiàn)金流平衡不同，萬達更為激進，注重在項目層面實現(xiàn)“以售養(yǎng)租”的現(xiàn)金流平衡。

和萬達2015年1640.8億元地產(chǎn)收入相比，2016年地產(chǎn)收入僅為1122.7億元，同比下降32.58%。今年上半年地產(chǎn)收入563.4億元，也沒有恢復到2015年同期水平，可能這就是萬達地產(chǎn)項目庫存積壓的體現(xiàn)。

2016年，萬達投資性現(xiàn)金流凈流出335.8億元，而經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為81.9億元，籌資性現(xiàn)金流凈額為207.44億元，公司主要依靠借款和發(fā)行債券獲得現(xiàn)金流支撐。

酒店和文旅均屬于低回報率項目，無法為萬達提供大量現(xiàn)金流，因此成為了萬達割肉時的首選資產(chǎn)。

另外，萬達在大量收購海外資產(chǎn)。資產(chǎn)放在國外，債務(wù)留在國內(nèi)的方式，也加重了萬達的債務(wù)負擔。

2012年萬達31億美元資金收購了美國第二大院線AMC，2015年，萬達又以35億美元收購傳奇影業(yè)。

2016年2月，王健林在牛津大學演講時透露，過去3年多時間，萬達在全球10多個國家投資，投資額超過150億美元。

在國內(nèi)控制外匯流出，同時進行金融去杠桿的情況下，萬達明顯受到影響。6月22日，萬達遭遇的債股雙殺。據(jù)網(wǎng)上爆出的郵件顯示，銀監(jiān)會要求排查萬達集團等公司境外投資的借貸風險。

國外的資產(chǎn)一時無法變現(xiàn)，國內(nèi)卻承受銀行還貸壓力?；蛟S，出售部分資產(chǎn)是緩解流動性緊張的一種方式。

其實呢，萬達并不是簡單地賣項目，每年還要收管理咨詢費。13個文旅城項目，每個項目每年向融創(chuàng)收5000萬元的管理咨詢費，合同期限為20年。這意味著萬達每年有6.5億收入，20年總共約130億元。