面對(duì)著土地市場(chǎng)愈加嚴(yán)苛的自持限制，政策治理更多在于引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商從短期依靠炒熱房?jī)r(jià)賺錢(qián)，轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)盈利，這個(gè)過(guò)程雖然讓大家都很難受，但它將持續(xù)。

“誰(shuí)動(dòng)了我的奶酪”的道理大家都懂，與其懷念以往的富足，當(dāng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，主動(dòng)出擊尤為重要。在幾個(gè)可能的選項(xiàng)中，養(yǎng)老地產(chǎn)因其未來(lái)廣闊的發(fā)展空間又再次被眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注。

目前全國(guó)有80多家地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足養(yǎng)老，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有23家已經(jīng)列席其中，保利、遠(yuǎn)洋、綠地、萬(wàn)科等品牌房企紛紛將目光瞄準(zhǔn)養(yǎng)老市場(chǎng)，探索新的發(fā)展模式。但國(guó)內(nèi)還沒(méi)有成熟可復(fù)制的養(yǎng)老模式，而國(guó)外養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，具有很強(qiáng)的借鑒意義。

一、老齡化加劇、養(yǎng)老市場(chǎng)潛力巨大

中國(guó)已進(jìn)入老齡化人口快速增長(zhǎng)階段，2016年底，我國(guó)60歲以上老齡人口接近2.3億，約占總?cè)丝诘?/6。預(yù)計(jì)到2020年達(dá)到2.55億左右，約占總?cè)丝诘?7.8%，2030年，中國(guó)空巢老人數(shù)量將達(dá)到90%。

圖：2020年中國(guó)人口結(jié)構(gòu)金字塔預(yù)測(cè)　　

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間將達(dá)到7.7萬(wàn)億元，到2030年將達(dá)到22.3萬(wàn)億元。面對(duì)如此大的養(yǎng)老市場(chǎng)，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

二、政策利好、帶來(lái)發(fā)展新機(jī)遇

隨著我國(guó)老齡化的加劇，政府鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，利好政策頻出，政策不斷向養(yǎng)老行業(yè)傾斜?！?/p>

三、盈利困難、問(wèn)題出在哪里?

養(yǎng)老市場(chǎng)在我國(guó)商機(jī)巨大前景較好，并且眾多房企紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，但在這一領(lǐng)域能夠盈利的企業(yè)少之又少，這主要受以下方面的影響：

1、盈利模式不清晰。據(jù)調(diào)查，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋養(yǎng)老項(xiàng)目盈利來(lái)源通常為“房租或床位費(fèi)+護(hù)理費(fèi)+餐飲等其他費(fèi)用”，這與賣(mài)房相比利潤(rùn)差距巨大;

2、成本較高。配套設(shè)施、維護(hù)費(fèi)用與折舊攤銷(xiāo)、人工費(fèi)用、融資成本，這些方面投入遠(yuǎn)高于普通住宅;

3、資本回收周期長(zhǎng)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要通過(guò)租賃和提供服務(wù)等長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)方式獲得收益，資本回收期長(zhǎng)。

這些方面造成了養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、成本高、周轉(zhuǎn)率低，資本回收期長(zhǎng)利潤(rùn)微薄。

四、借鑒實(shí)例、美國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)成熟

雖然我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)剛剛起步，但在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，養(yǎng)老市場(chǎng)已經(jīng)非常成熟，而其中要屬美國(guó)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)，同時(shí)市場(chǎng)化程度也是最高的，最具有借鑒意義。

目前，美國(guó)主流的養(yǎng)老模式主要為太陽(yáng)城模式和CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)開(kāi)發(fā)模式。但隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展，一些金融機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到養(yǎng)老市場(chǎng)，出現(xiàn)了第三種模式。

其中太陽(yáng)城模式主要有一下特點(diǎn)：

1、太陽(yáng)城模式的本質(zhì)是住宅開(kāi)發(fā)性質(zhì)，其主要是銷(xiāo)售養(yǎng)老概念的住宅，通過(guò)銷(xiāo)售迅速回款;

2、精準(zhǔn)的客戶定位，太陽(yáng)城項(xiàng)目主要針對(duì)55~70歲的健康老人，因?yàn)橹饕槍?duì)健康老人，因此，不設(shè)專(zhuān)門(mén)的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施降低了成本;

3、項(xiàng)目多位于郊區(qū)，使土地成本較低，因此太陽(yáng)城項(xiàng)目的房?jī)r(jià)較市區(qū)更為便宜，對(duì)老年人更有吸引力;

4、兼具旅游度假功能，由于項(xiàng)目位于郊區(qū)，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，有不少的旅游度假客戶前往。

此模式通過(guò)這種方式降低開(kāi)發(fā)成本、加快回款速度、提高了資金的使用效率，從而取得成功。但總體來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為典型的重資產(chǎn)行業(yè)，因此，行業(yè)利潤(rùn)較低，據(jù)了解1993~2001年，德?tīng)?bull;韋布公司的平均毛利率為19.2%，平均凈利潤(rùn)率約為3%。

而CCRC模式則與太陽(yáng)城不同，在美國(guó)CCRC模式中，雖然有82%的為非盈利組織，CCRC模式本質(zhì)上還是以賺錢(qián)為目的。CCRC模式有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、CCRC項(xiàng)目面向的客戶大多為中產(chǎn)階級(jí)以上的客戶;

2、通過(guò)租賃和提供服務(wù)的模式盈利，客戶入住收取年費(fèi)+入門(mén)費(fèi);

3、金融方式運(yùn)作。CCRC模式收取入門(mén)費(fèi)用高，據(jù)了解，超過(guò)66%的老年人通過(guò)出售現(xiàn)有房屋來(lái)繳納入門(mén)費(fèi)用，而企業(yè)將這些資金在資本市場(chǎng)上運(yùn)作取得收益，提高資金的使用效率;

4、重復(fù)銷(xiāo)售。對(duì)于CCRC模式來(lái)說(shuō)，核心利潤(rùn)點(diǎn)在于重復(fù)銷(xiāo)售。對(duì)同一產(chǎn)品來(lái)說(shuō)在相同時(shí)間里賣(mài)的次數(shù)越多，收入越高。因此，許多企業(yè)提高老人的入住年齡。

在美國(guó)該模式發(fā)展的已經(jīng)較為成熟，資本收益水平較高，可以實(shí)現(xiàn)平均12.5%的資本收益率水平。近些年，隨著中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，CCRC模式越來(lái)越普及，眾多企業(yè)開(kāi)始探索這一道路。

五、目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老模式的探索

在眾多項(xiàng)目中，為數(shù)不多已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利并且被業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)可的當(dāng)屬萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)——首創(chuàng)社區(qū)鄰里式養(yǎng)老模式，形成一種新的鄰里關(guān)系以及鄰里生活方式的拓展。到2014年年底，隨園嘉樹(shù)一期200套房源全部完成租賃或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。2015年1月至4月，累計(jì)120余戶、200多位長(zhǎng)者入住，入住率超過(guò)60%。

這個(gè)模式的成功主要有以下幾方面：首先，該項(xiàng)目處在距市中心有一定距離，但具有基礎(chǔ)的醫(yī)療和生活配套;第二，使用非住宅用地指標(biāo)，控制規(guī)模和產(chǎn)品配飾以降低開(kāi)發(fā)成本;第三，在具體項(xiàng)目規(guī)劃、戶型定位、配套空間設(shè)計(jì)等方面制定標(biāo)準(zhǔn);第四，出售使用權(quán)和“長(zhǎng)期租賃+服務(wù)費(fèi)模式”，其出售費(fèi)用和長(zhǎng)期租賃費(fèi)用可以覆蓋開(kāi)發(fā)成本，加快資金回流。