重慶主城區(qū)房價(jià)自去年底出現(xiàn)異動后，近半年來連月單邊走高，二手房掛牌價(jià)相繼突破9000/㎡、1萬/㎡大關(guān)，預(yù)售價(jià)格申報(bào)、審核、變更備案制度下，受到嚴(yán)格管控的新房均價(jià)半年來也穩(wěn)中有增。

更為顯著的是，無論是新房還是二手房，成交套數(shù)皆呈井噴放量之勢，同環(huán)比大幅增長。這半年來的重慶樓市可謂“量價(jià)齊升”，一時(shí)風(fēng)頭無兩。

重慶二手房掛牌價(jià)1年走勢圖1(2016.06—2017.05)

重慶二手房掛牌價(jià)1年走勢圖2(2016.02—2017.01)

4月重慶二手房掛牌均價(jià)首破萬元大關(guān)，5月環(huán)比漲幅大幅收窄

全國最大的房產(chǎn)網(wǎng)站房天下網(wǎng)“查房價(jià)”數(shù)據(jù)顯示，4月重慶二手房掛牌均價(jià)10001元/㎡，環(huán)比上漲6.25%，同比上漲31.74%，這也是重慶二手房掛牌均價(jià)首度突破萬元大關(guān)。

5月(截至5月23日)的最新數(shù)據(jù)顯示，重慶二手房掛牌均價(jià)延續(xù)自去年9月以來的上漲勢頭，均價(jià)報(bào)10212元/㎡，環(huán)比上漲2.11%，同比上漲31.74%，環(huán)比漲幅較2、3、4月的5%以上漲幅(其中環(huán)比漲幅2月5.77%，3月5.35%，4月6.25%)顯著收窄。

新房方面，由于嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定，房價(jià)走勢較為穩(wěn)定。房天下網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，4月新房成交均價(jià)(網(wǎng)簽成交價(jià))8343元/㎡，環(huán)比上漲6.09%。從近5個月的新房量價(jià)均價(jià)走勢可以看出，盡管成交量相較往年極大放量，但新房的價(jià)格卻非常穩(wěn)定，4月的均價(jià)漲幅顯著提高，主要與高端項(xiàng)目入市帶動均價(jià)走高有關(guān)。

樓市強(qiáng)調(diào)控下，重慶等“價(jià)格洼地”逆勢補(bǔ)漲

縱觀重慶2016年2月—2017年5月的房價(jià)走勢圖可以看出，去年二三季度的時(shí)候，正是北京、上海、深圳、合肥、南京、蘇州、廈門等熱點(diǎn)一二線城市房價(jià)風(fēng)生水起、大幅上漲的階段，但重慶房價(jià)卻處于持續(xù)陰跌狀態(tài)，直到10月份才開始企穩(wěn)反彈，并在今年1—4月急速“拉升”，走出了一波亮眼的補(bǔ)漲行情。

而去年10月份以來，正是熱點(diǎn)城市調(diào)控政策集中、密集發(fā)布期。隨著調(diào)控政策的層層加碼，尤其是限購、限貸、限價(jià)、限售“四限”組合拳的發(fā)力，前期漲幅較大的熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅大多得到了有效遏制，有些城市房價(jià)甚至開始顯現(xiàn)回落跡象，市場觀望情緒濃烈，投資投機(jī)客逐漸退出這些市場，轉(zhuǎn)而投向此前未被資金看好的“價(jià)值高地”“價(jià)格洼地”尋求新的機(jī)會。

外地投資客的涌入加速了這些洼地樓市庫存去化，成交持續(xù)放量使得區(qū)域性房源供給緊張，帶動了房價(jià)的上漲，也使得本地投資客加快上車，以便分行情之羹。隨著房價(jià)的上漲、成交的放量，市場關(guān)于后市房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期強(qiáng)化，恐慌情緒加劇蔓延，剛需、改善加速入市，于是我們便看到包括廣州、成都、重慶、青島、長沙、西安在內(nèi)的城市房價(jià)近半年來連月大幅上漲，已經(jīng)較行情啟動前積累了較大的漲幅。

重慶房價(jià)還有上漲空間，但不建議投資客去炒，剛需可加速入手

那么，在重慶二手房掛牌價(jià)過萬，新房價(jià)格穩(wěn)定走高的當(dāng)下，未來重慶的房價(jià)怎么走，下半年乃至未來一年還適合在重慶買房置業(yè)嗎?或者哪些群體還適合買，而另一類群體并不適合再出手了?

要了解這個問題，就要對當(dāng)下重慶的新二手房的量價(jià)情況，以及影響房價(jià)走勢的因素做綜合分析。

我們知道，自去年底傳來前市長要離渝入京的風(fēng)聲，重慶地產(chǎn)圈就異常興奮，更有來自某地產(chǎn)商“要讓重慶房價(jià)翻一倍”的豪言流布，全國的資金如蟻附膻，迅猛蜂擁至重慶“撿漏”。2016年12月，重慶新建商品住房放出天量成交，整個12月成交44513套，二手住宅成交16903套，合計(jì)12月住宅成交61416套，一時(shí)傲視全國。進(jìn)入新年后，重慶樓市的熱度絲毫不減，無論是新房還是二手房，成交量持續(xù)高位運(yùn)行。

近5月重慶新房量價(jià)走勢(數(shù)據(jù)來源：房天下官網(wǎng))

近5月重慶二手房量價(jià)走勢(數(shù)據(jù)來源：房天下官網(wǎng))

而隨著成交量的極大放量，重慶的房價(jià)也順勢水漲船高。由于新建商品房實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)售價(jià)格申報(bào)、申報(bào)價(jià)格審查和價(jià)格變更備案規(guī)定，新房價(jià)格走勢顯得較為平穩(wěn)，但不同區(qū)域的價(jià)格分化較大，個別供給緊張、地段優(yōu)質(zhì)、配套成熟度高的區(qū)域、樓盤價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度增長，但大體而言主城區(qū)整體新房均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有增的走勢。

重慶房價(jià)的“熱度”，主要體現(xiàn)在二手房掛牌價(jià)上。從上述房天下(重慶)查房價(jià)網(wǎng)的重慶近一年二手房掛牌價(jià)走勢圖可以明顯看出，重慶二手房掛牌均價(jià)自去年10月開始企穩(wěn)，此后呈現(xiàn)連續(xù)上漲走勢，并在春節(jié)以后出現(xiàn)加速上漲勢頭，2、3、4月環(huán)比漲幅皆在5%以上，同比漲幅超過30%，顯示業(yè)主端非?？春弥貞c樓市后市，掛牌價(jià)因此節(jié)節(jié)攀升。

問題回到原點(diǎn)，在重慶樓市供銷兩旺的當(dāng)下，在二手房掛牌價(jià)突破萬元大關(guān)后，后市是如何走向?

從上述二手房掛牌價(jià)1年走勢圖可以看出，盡管5月份的掛牌價(jià)漲幅有所收窄，但筆者判斷重慶房價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢仍未改變，短期仍有一定的上漲空間。

預(yù)判房價(jià)走勢，主要與供需關(guān)系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動、居民收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及樓市政策等因素有關(guān)。

政策方面，由于重慶至今仍未發(fā)布包括限貸、限購、限售等強(qiáng)調(diào)控政策，僅對新房預(yù)售價(jià)格做出規(guī)制，并加大供地節(jié)奏，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的覆蓋面，加強(qiáng)市場監(jiān)管力度，但在強(qiáng)烈的上漲預(yù)期面前，這樣相對偏弱的調(diào)控顯然難以抵擋洶涌的炒作資金和持續(xù)上升的需求。

供需方面，由于上漲預(yù)期強(qiáng)烈，全國資金加上本地資金洶涌炒作，剛需、改善群體害怕房價(jià)繼續(xù)上漲加大購房成本也加速上車，使得重慶樓市近半年來呈現(xiàn)“供需兩旺”的熱鬧景象，庫存迅速去化。某機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，重慶主城區(qū)的房產(chǎn)庫存去化周期僅為3.9月，房源供給嚴(yán)重緊張，供需失衡顯而易見，供給的不足，需求的有增無減，房價(jià)的進(jìn)一步上漲勢在必行。

更關(guān)鍵的是，近些年來的人口流動情況也為重慶的房價(jià)提供了極為有力的支撐。觀照近3年的重慶人口流動數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)重慶人口不僅處于凈流入狀態(tài)，而且呈現(xiàn)流入加速的狀況。數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年、2016年重慶常住人口凈流入數(shù)據(jù)分別為16.1萬、23.6萬、30.1萬，且近半規(guī)模的流入人口年齡在30歲以下，這主要與重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，空間優(yōu)化，人才吸引力逐步加強(qiáng)有關(guān)。人口持續(xù)流入、有顯著增量的城市房價(jià)可以長期看好、看漲。

而重慶經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化有目共睹，軌道交通的規(guī)劃、國家級自貿(mào)區(qū)的落地，都將支撐重慶當(dāng)前的房價(jià)并提供上漲支柱。尤其是，包括重慶在內(nèi)，房價(jià)基數(shù)相對較低，像西安、長沙二手房均價(jià)還在9000以下，重慶二手房掛牌均價(jià)剛破萬元大關(guān)，成都接近1.2萬，相較合肥、石家莊、鄭州、濟(jì)南、福州等同級別城市，房價(jià)處于較低水平，客觀上存在補(bǔ)漲需求。

所以在重慶房價(jià)尚存補(bǔ)漲空間、未到頂前，剛需、改善群體可加速入手，但投資客需慎重。鑒于當(dāng)前弱調(diào)控遠(yuǎn)未達(dá)成抑制房價(jià)過快上漲的目的，且房價(jià)調(diào)控作為一項(xiàng)“政治正確”的任務(wù)必須要達(dá)成，后續(xù)重慶肯定會出臺更為有效的措施，抑制過度旺盛的投機(jī)投資需求，使重慶樓市回歸理性，價(jià)格走勢平穩(wěn)。

還有很重要的一點(diǎn)是，重慶是個新房占主導(dǎo)的市場，盡管二手房掛牌價(jià)節(jié)節(jié)攀升，但這僅代表有房業(yè)主的預(yù)期，掛牌價(jià)并不代表實(shí)際成交價(jià)，在新房和二手房中，更多的購房者會選擇新房，而新房價(jià)格在政府嚴(yán)格管控下，整體走勢較為平穩(wěn)，且政府在加快推地節(jié)奏，僅5月份就有近80盤進(jìn)入市場，土拍也在如火如荼進(jìn)行，重慶目前正在加快補(bǔ)庫存，未來供需失衡的情況會顯著改善，而價(jià)格在根本上是受供需關(guān)系決定的。

所以重慶的房價(jià)還會繼續(xù)漲，但漲幅并非無止境，隨著市場監(jiān)管的趨嚴(yán)，房價(jià)漲到一定程度后趨穩(wěn)甚至回落是大概率事件，而此時(shí)上車的投資客出貨也會是兩三年以后的事情(新房一般2年后才能拿到房本)，兩三年以后的房價(jià)，受各種因素影響，充滿了不確定性，投資收益是否覆蓋成本，也是未定之?dāng)?shù)。在“房子是用來住的，不是用來炒的”定性下，依靠炒房獲取財(cái)富的顯著增值，空間越來越小。而當(dāng)前的樓市現(xiàn)狀是，富人在加速高位套現(xiàn)，賣房立場，而窮人卻在高位接盤，投資客還是慎重些吧。