中國的房價高，眾所周知，但背后的原因歷來是撲朔迷離眾說紛紜。推高房價的幕后黑手，到底是誰呢?有人說是開放商，有人說是炒房客，還有人說是所謂的通脹因素。不過，最近有一種新的看法認為房價主要是被中介炒上去的。北京住建委最近約談中介，要求不準哄抬房價，似乎已經(jīng)把房價上漲的原因直接指向中介，但事實真的如此嗎?

據(jù)新聞報道來看，在中國做房產(chǎn)中介是一件收入頗為可觀的生意。據(jù)統(tǒng)計，知名房產(chǎn)中介公司我愛我家、鏈家等等都早已向融資市場敞開大門，成為上市公司投資的一部分。而A股的上市公司之所以敢于大額投資房產(chǎn)中介，原因在于中介對于投資方作出了極高的利潤承諾。而人們認為，房產(chǎn)中介的這種高利潤回報，不依靠爆炒房價，根本不可能實現(xiàn)。因此，作為高房價的首要獲利方，中介有最強烈的動機去炒高房價。

看上去，這種分析似乎有道理。但是房價難道是中介想要炒就炒得上去的嗎?購房者真的會如此“聽話”，任由中介炒作價格，依然乖乖的支付巨款買那些根本不值個價錢的房子?

事情當然不會是這么簡單。

要搞清楚中介與炒房兩者之間的關系，我們首先必須了解房價上漲的基本背景。

正如經(jīng)濟學家弗里德曼所說，通脹是一種貨幣現(xiàn)象。如果套用這句話，我們也可以說，房價上漲也是一種貨幣現(xiàn)象。中國的M2存量在這十幾年以來呈現(xiàn)出暴漲趨勢，從2002年的16萬億，暴增到2016年的155萬億。此種高增速在世界絕無僅有。大量的新增貨幣為房價的上漲提供了客觀上的條件，使得今天的“天價房”成為可能。

不過，這兩者之間只是存在“可能”的關系，而不是必然的關系。這句話又怎么說呢?前段時間，在博鰲論壇上人民銀行行長周小川說了一句話，那就是：“貨幣寬松導致房市泡沫，這不是預期的結果。”這句話，頗值得玩味。我們都知道，寬松貨幣政策，讓中國的銀行向市場放水很多年，市場上資金泛濫。但這些本是計劃用來刺激經(jīng)濟的流動性資金，為何去向了房地產(chǎn)，而不是實體經(jīng)濟?在這其中，房產(chǎn)中介真的起到關鍵作用了嗎?

表面上看，似乎在房產(chǎn)中介處掛牌的房價都是蹭蹭上漲，令人心驚膽寒。據(jù)新聞報道，某房屋中介一次性的帶好幾十撥購房客來看同一處房產(chǎn)，連番出價，最后買房變成了拍賣，導致該處房產(chǎn)在一天之內(nèi)上漲上百萬的價格。這很容易讓人把矛頭對準中介的惡意抬價，中介發(fā)動“房客斗房客”，造成購房者之間的惡意競價，其中有多少是真實的，又有多少是托兒，的確很難說。

那么，房產(chǎn)中介現(xiàn)在都是怎么在玩這個房價的“價格游戲”呢?

以下的套路我們已經(jīng)非常熟悉了。比如，房地產(chǎn)商在銷售一手房的時候，一般都會把房價掛得比實際成交價高一點，然后又對外說，買房投資回報豐厚，組團買房有折扣優(yōu)惠!如此，將信將疑的購房者和投資者組團前去看房。到售樓部，接待人員要求其在一旁坐著等待，因為前面還有其他看房者排隊，貌似銷售火爆。但實際上，這些購房者很有可能是一群演員，都是售樓部的員工自己扮演的。市場的假繁榮，讓售樓方有了真提價的籌碼。有一些購房者受到欺騙，也以為樓市火爆，趕緊掏錢火速簽約。

在二手房市場，欺騙的情況或許更為嚴重。中介依靠代理售房賺取傭金，傭金按房價的固定比率收取，因此，房價越高中介的收益就越高。這就使得很多中介會對賣房者說，會盡量把房價標高一點，此舉對賣房者和中介都有利，但就是讓買房的背了黑鍋。最混亂的一點是，很可能準備售房的房主，把房子信息給到了不同的中介，如此，不同中介方為了最后獲得這單業(yè)務，又會發(fā)生新一輪的中介之間的惡性競爭和作假，再次哄抬價格。

這個基本靠騙的炒房套路，如果只有一家這么做還不打緊，問題在于，現(xiàn)在整個房屋租售市場基本上是被大中介壟斷，房屋信息聯(lián)網(wǎng)互通，基本上，這就讓中介可以串通一氣，一起標高網(wǎng)掛的房價。很多并沒有買家的房子依然不降價，形成大量拉升均價的“僵尸房”。一間屋子漲則間間都漲，漲價的傳導速度非?？臁７績r一漲漲一片的情況正是因為房屋的“價格市場”被中介壟斷，使得這種情況很難被扭轉。

請注意，中介所掌握的并不是房屋市場，而是房屋的價格市場。房價在中介手里其實等于一個指數(shù)，中介之間買賣的其實是一個類似股指的指數(shù)。這個指數(shù)取決于中介內(nèi)部定的一個“市場價格”，然后真實成交的房價會嚴重的受到這個指數(shù)的影響，與人們的價格預期形成較大偏差。換言之，中介壟斷了整個市場上的“房價信息”，加上購房者和中介之間信息的不對稱，賣房者也渴望價格越高越高好，幾方面因素湊起來，推高了市場上的房價。而已經(jīng)徹底金融資本化的房產(chǎn)中介機構現(xiàn)在只有不斷的炒高房價，才能實現(xiàn)對于投資者的利潤承諾。對于它們而言，炒房價已經(jīng)成為了一種生存之道。

不過，這樣產(chǎn)生的房價一定程度上是一種“有價無市”的價格。如果沒有實際的交易，再高的房價就僅僅是一串數(shù)字而已。

說到底，房價暴漲，還是因為貨幣增發(fā)太快，貨幣流向單一。如果我們對比房價漲幅與CPI消費者物價指數(shù)的漲幅，會發(fā)現(xiàn)房價的增長遠遠超過了CPI增長。這說明，這些年新增貨幣流向的主要方向并不是消費品市場，而是流向房地產(chǎn)。總體而言，這肯定是貨幣寬松政策的必然結果，如果不投房子，一般老百姓確實也想不到其他的穩(wěn)妥投資方法。而房產(chǎn)中介在其中扮演的角色，無非是起到了一個推波助瀾的作用，并不是決定性的作用。房價并不是完全靠中介炒上去的，但中介為了炒房、為了借由房價上漲的趨勢賺錢，也可以說是挖空心思。然而，這種依靠炒房價來賺錢的模式，如今已不可持續(xù)，因為，中國房價的暴漲時代，已走到了盡頭。