2016年以來活躍在投資市場的中渝置地主席張松橋，最新在購物清單中又添上一筆。不同于此前投資香港豪宅市場，這次他將目光轉(zhuǎn)向了海外。

據(jù)英國媒體透露，“重慶李嘉誠”張松橋近期正在競購倫敦金融城122 Leadenhall Street項目50%股權(quán)，價值5億英鎊，折合約人民幣42.5億元。該物業(yè)是金融城第一高樓，由于外形酷奶酪刨，素有“奶酪刨摩天樓”(the Cheesegrater)之稱。

英國自去年6月脫歐公投以來，經(jīng)濟環(huán)境面臨極大的不確定性。但不可否認(rèn)，這里仍是世界級金融中心所在地，加上公投后英鎊貶值帶來的低價買入機會，包括中集、復(fù)星、萬達(dá)、龍湖、萬科、恒大，張松橋等中國企業(yè)及富豪均嗅到了商機。

“奶酪刨摩天樓”也是張松橋在倫敦投資的第二棟物業(yè)。7個月前，張松橋在英國公投脫歐后迅速買下倫敦金融城的酒店物業(yè)，與如今購買“奶酪刨摩天樓”的金額相比，所斥資的4233.6萬英鎊更像是一次謹(jǐn)慎的試水。

而市場人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時指，過去半年英鎊兌美元累計貶值幅度近19%，這或許是張松橋愿意花幾十億人民幣投資倫敦物業(yè)的直接動機之一。

被盯上的倫敦市場

近年來多個國家推行的量化寬松政策及其造成的低利率環(huán)境，在壓縮房地產(chǎn)投資收益率的同時，也推動了資產(chǎn)價值大幅提升。由此引發(fā)的投資活動與資本增長正席卷全球主要房地產(chǎn)市場，并引發(fā)當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)價格上漲。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，西方國家在全球資產(chǎn)價值中占絕對比例，其中在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域表現(xiàn)得最為明顯。具體而言，北美約占全球商業(yè)物業(yè)總值的45%，歐洲約占28%。而從全球資本流入額看，2015年歐洲地區(qū)流入額達(dá)1830億美元，遠(yuǎn)高于北美地區(qū)，顯示這里才是近年投資的最熱門區(qū)域。

其中倫敦則是投資的重要市場。2016年，該市官方披露房價達(dá)48.89萬英鎊(折合約人民幣400萬元)/套，較1995年時期增長了566%。

觀點地產(chǎn)新媒體查詢，中渝置地主席張松橋于2017年1月最新被曝出收購的“奶酪刨摩天樓”位于金融城地帶，后者是全球領(lǐng)先的金融、商業(yè)和經(jīng)濟中心。此前包括上置集團、復(fù)星、長實等企業(yè)，均有在金融城收購或建設(shè)物業(yè)的計劃。

“奶酪刨摩天樓”高47層，在倫敦摩天大樓群中僅次于碎片大廈(The Shard)、金絲雀碼頭One Canada Square、蒼鷺大廈(Heron Tower)。英國媒體稱，張松橋通過競購方式獲得地產(chǎn)公司British Land持有的上述物業(yè)50%股權(quán)，作價約5億英鎊。

市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體指，中國投資者在海外并購，看中的無非是物業(yè)背后的品牌效應(yīng)及投資價值。以“奶酪刨摩天樓”為例，該項目2015年曾將44層以單價90英鎊/平方英尺租予澳洲經(jīng)紀(jì)人公司，創(chuàng)下金融城最高租金紀(jì)錄。

時間點的選擇暗含著中國投資者的邏輯，即基于英國脫歐公投后引發(fā)的貨幣貶值壓力，從而形成低價買入機會。實際上，時效性也是投資領(lǐng)域最關(guān)鍵因素之一，這將影響到市場周期、開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)階段、回報優(yōu)化、成熟度及折舊情況等。

數(shù)據(jù)顯示，公投后3個月內(nèi)，倫敦市中心的商業(yè)地產(chǎn)接近78%被海外投資者購得，香港投資者尤其活躍。

其中去年7月即公投后一個月，張松橋便斥資4233.6萬英鎊購置倫敦金融城的Travelodge酒店物業(yè)。相比之下，此次再次收購“奶酪刨摩天樓”時，英鎊兌美元匯率累計貶值幅度達(dá)到19%，兌歐元則是貶值近12%。

不過，匯率下降短期內(nèi)帶來購買成本下降，長期卻存在一定的不確定性。有機構(gòu)認(rèn)為，脫歐公投結(jié)果公布后的經(jīng)濟政治不確定性，已明顯打壓了英國商業(yè)地產(chǎn)的人氣。近期英國首相特雷莎·梅稱無意保留“絲毫”歐盟會籍的表態(tài)也加劇了英鎊的弱走勢，這對于物業(yè)資產(chǎn)價值提升而言提出了不小的挑戰(zhàn)。

張松橋“購物”清單

倫敦金融城收購物業(yè)只是張松橋投資的一個縮影。實際上，張松橋作為香港資本市場的“知名炒家”，近年來在包括豪宅、寫字樓、股票等投資標(biāo)的均在其“射程”范圍內(nèi)。

資料顯示，在2004年初，張松橋曾以1.38億港元購買曾為武俠小說作家金庸居所的山頂?shù)?號屋地;2005年2月，以4.3億港元向中銀香港購入山頂歌賦山道1號，該物業(yè)兩年后以5.5億港元售出，賬面獲利1.2億港元。

而據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，僅2015年，張松橋在香港收購或出售物業(yè)的交易多達(dá)5筆，前后涉資逾百億港元。

其中2015年初，張松橋在香港以51億港元買下曾被列為香港一級歷史建筑物的何東花園;7月從雅居樂陳卓林手中買下了渣甸山包華士道1號的房屋，作價約7.6億港元;10月以40.21億港元買入渝太地產(chǎn)持有的香港兩幢商業(yè)大廈彩星中心、世紀(jì)廣場。

同年，張松橋還以賣殼形式轉(zhuǎn)讓港島南區(qū)的淺水灣寶晶苑“孖屋”，市場估價約4億港元，實用呎價近8萬港元，價格創(chuàng)屋苑新高。

縱觀張松橋早期的物業(yè)投資軌跡，無論是買入商辦物業(yè)還是豪宅，他都主要集中于香港市場;在2016年6月英國公投脫歐后，才開始陸續(xù)布局倫敦市場，先后收購金融城的Travelodge酒店物業(yè)及“奶酪刨摩天樓”。

投資策略變化也反映出張松橋?qū)τ谕顿Y機遇與風(fēng)險平衡的重視。市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體指，近年來香港物業(yè)投資價值已開始逐漸下降，引發(fā)資金規(guī)避風(fēng)險的需求。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，目前香港甲級寫字樓實際收益率為2.5%，金融公司寫字樓為2.6%，高端住宅投資收益率1.6%;相比之下，倫敦甲級寫字樓實際收益率則有2.8%，金融公司寫字樓5.0%，高端住宅收益率則為3.3%。

另一方面，市場人士認(rèn)為，張松橋在香港主要投資豪宅物業(yè)，表現(xiàn)出中短期投資的特征，在經(jīng)濟不景氣的情況下機會成本會受影響。“而在英國市場投資的亞洲投資者，一般以長期持有型資產(chǎn)為目標(biāo)，尋求收益增長及資本增值。張松橋收購的物業(yè)或許也有這種打算。”

除了物業(yè)投資，張松橋最為內(nèi)地讀者所熟知的，是與“大D會”華人置業(yè)主席劉鑾雄、新世界老板鄭裕彤等人共同推動恒大上市——后者于2016年實現(xiàn)銷售額3733億元超越萬科。去年恒大持續(xù)買入萬科股票之際，張松橋個人還斥資逾20億港元買入萬科股票。

相比于個人投資的風(fēng)生水起，張松橋旗下地產(chǎn)上市平臺中渝置地表現(xiàn)則相對黯淡。觀點地產(chǎn)新媒體了解，中渝置地自2015年起先后將重慶、成都、貴陽等地大部分房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓予恒大、融創(chuàng)等房企，套現(xiàn)人民幣近百億。更多精彩內(nèi)容，請點擊http://t.kanshangjie.com/r4

在出售內(nèi)地資產(chǎn)后，中渝置地曾多次透露在北京、上海等一線城市，及香港或海外城市投資的意圖。但時隔兩年，該公司始終鮮有實質(zhì)性落地。