土拍熱火，人人都可做預(yù)言家了！今日，經(jīng)開區(qū)土拍在萬眾期待中進(jìn)行，又見地王。2016下半程，鄭州土拍延續(xù)了火火的勢頭，從龍湖到白沙，再到經(jīng)開區(qū)，地王頻出，版塊輪動(dòng)，好不熱鬧。

從全國來看，數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至6月份，全國50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。與此同時(shí)，財(cái)政部部長樓繼偉表示下一步將“義無反顧”推進(jìn)所得稅制和房地產(chǎn)稅制改，其未來對產(chǎn)業(yè)以及市場層面的影響，亦是焦點(diǎn)。

經(jīng)開區(qū)最新雙料地王

22.73億元總價(jià)，9005.44元/㎡樓面價(jià)，1500.94萬元/畝單價(jià)

樓面成本價(jià)≈在售價(jià)格

如此種種串聯(lián)起一場盛大的土拍戰(zhàn)……此次主場不再是北龍湖而是國際范兒的濱河國際新城。

7月27日上午，經(jīng)開區(qū)濱河國際新城(CLD新區(qū))出讓151.44畝住宅用地，土拍未開始前，對鄭政經(jīng)開出〔2016〕006號(網(wǎng))地塊刷新地王的呼聲就甚高，還有人預(yù)測此次土拍成交樓面價(jià)將超過在售價(jià)格。

事實(shí)證明，鄭州土地市場就是辣么火!

競價(jià)至第59輪，CLD新區(qū)樓面價(jià)記錄就被刷新，報(bào)價(jià)128300萬元，折合樓面價(jià)5803.14元/㎡，單價(jià)852.48萬元/畝。競價(jià)至352輪，報(bào)價(jià)200300萬元，樓面價(jià)升至7935.72元/㎡，單價(jià)1322.64萬元/畝，刷新此前由經(jīng)開區(qū)“雙料地王”碧桂園保持的1302.7萬元/畝、4884.91元/㎡的記錄。

競價(jià)至第468輪，006號地終于成交!最終競得價(jià)格為22.73億元，折合樓面價(jià)9005.44元/平方米，單價(jià)1500.92萬元/畝，溢價(jià)率為160.96%。最終競得人是鄭州鑫茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司, 背后康橋身影顯現(xiàn)。按此計(jì)算，目前康橋在濱河國際新城已有248.34畝住宅用地。

雖然“面粉”貴過“面包”的戲碼并未上演，但樓面成本價(jià)已然直逼在售樓盤價(jià)格。目前濱河國際新城在售項(xiàng)目有3個(gè)，分別是康橋悅城、中建觀湖國際、綠地瀾庭項(xiàng)目。

據(jù)悉，康橋、保利、海馬、綠地、招商、城開等多家房企均加入此次土拍混戰(zhàn)，最終康橋艱難勝出。

先來看一下006號地塊具體情況，地塊位于經(jīng)開第十九大街以東、四港聯(lián)動(dòng)大道以西、經(jīng)南十一路以南、經(jīng)南十二路以北，面積100961.18㎡， 折合151.44畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，出讓年限70年，容積率大于1并且小于2.5，建筑密度小于25%。地塊起始價(jià)87100萬元，增價(jià)幅度200萬元， 最大容積率計(jì)算，折合樓面價(jià)3450.83元/㎡，單價(jià)575.15萬元/畝。

區(qū)位優(yōu)勢上，地塊東臨四港聯(lián)動(dòng)大道，南接主干道經(jīng)南十二路，北側(cè)是濱水商業(yè)休閑街，西面是綠地項(xiàng)目地塊和配套商業(yè)，交通和商業(yè)氛圍俱佳，難怪成為眾開發(fā)商眼中的香餑餑。

相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的綜合數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至6月份，全國50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過200%。這一“王的盛宴”大有由一線城市蔓延至二線城市的趨勢。

新一輪“地王”溢價(jià)率、樓面地價(jià)等創(chuàng)下新高之外，不得不讓人想到，在傳統(tǒng)房價(jià)與地價(jià)關(guān)系的“面粉”“面包”問題之外，作為“和面的水”的流動(dòng)性究竟在其中發(fā)揮了怎樣的作用?而且，理論上說，“地王”項(xiàng)目要想上市盈利，未來兩年房價(jià)必須要在目前基礎(chǔ)再上漲100%或更多。如果房地產(chǎn)稅推出預(yù)期明確，按照通常的理解，此后兩年擁有這些物業(yè)的業(yè)主將要承擔(dān)更高的保有費(fèi)用，在經(jīng)濟(jì)增速下行壓力持續(xù)的背景下，還能否出現(xiàn)豪宅日光現(xiàn)象?誰會(huì)愿意成為這些物業(yè)和房地產(chǎn)稅的買單者?這里面是否包含著產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)?

也有券商報(bào)告分析指出，過去十年中國大致經(jīng)歷了三次大規(guī)模的“地王”潮，對應(yīng)的高點(diǎn)時(shí)期分別是2010年2月份、2013年9月份和2016年6月份。2010年和2013年“地王”潮的高點(diǎn)均對應(yīng)著同期房地產(chǎn)價(jià)格同比漲幅的峰值，地價(jià)與房價(jià)走勢基本同步。而且，歷次“地王”潮高點(diǎn)的出現(xiàn)都預(yù)示著房地產(chǎn)價(jià)格同比漲幅將放緩，即房地產(chǎn)景氣度見頂回落。

如果真的如報(bào)告結(jié)論所說，在今年6月份“地王”潮之后房地產(chǎn)景氣度如期見頂回落，以之前兩波峰值間的三年時(shí)間間隔來看，下一個(gè)高峰點(diǎn)或正好遭遇房地產(chǎn)稅推出實(shí)施，正好可以檢驗(yàn)其對房價(jià)的作用。