“從我們近期接觸的買房需求來(lái)看，外來(lái)購(gòu)買力的涌入非常明顯，甚至有中國(guó)臺(tái)灣、香港及馬來(lái)西亞的海外群體來(lái)買房。”3月8日，騰訊網(wǎng)召開(kāi)的一場(chǎng)有關(guān)南京河西房?jī)r(jià)的內(nèi)部研討會(huì)上，從事河西新房和二手房交易及研究工作的業(yè)內(nèi)人士文濤，講述了令人訝異的事實(shí)。

房?jī)r(jià)高地：外資搶灘 眾籌炒房

海外資本看好南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，與眼下南京量?jī)r(jià)齊升的牛市行情不無(wú)關(guān)系。去年3月以來(lái)，南京房?jī)r(jià)已“十二連漲”，據(jù)當(dāng)?shù)囟辔粺徜N樓盤“操盤手”透露，這一輪火熱行情中，改善性需求與投資需求的集中迸發(fā)十分明顯，這些需求來(lái)自四面八方，目前外地購(gòu)買力占比少則15%，多則接近50%，帶有投資目的購(gòu)房需求占比已急速升至百分之三四十甚至更多。

省內(nèi)另一個(gè)中心城市蘇州亦是如此，3月4日蘇州新區(qū)滸墅關(guān)一家港資樓盤開(kāi)盤，94套房源300多組客戶爭(zhēng)搶，半小時(shí)全部售罄。這些客戶，也絕不僅僅來(lái)自蘇州。

“我們學(xué)校的一些外地學(xué)生，父母給贊助他們?cè)谀暇┵I房；我身邊一些之前從不關(guān)注樓市的人，近期也紛紛入場(chǎng)。”南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任吳翔華說(shuō)。南京林業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)則表示，房?jī)r(jià)連漲的“財(cái)富效應(yīng)”，還催生了眾籌購(gòu)房投資，一些沒(méi)有足夠資金實(shí)力的人湊錢買房，期待未來(lái)房?jī)r(jià)快速升值兌現(xiàn)投資“紅利”。

缺房，成為寧蘇兩地樓市的現(xiàn)實(shí)寫照。南京新房庫(kù)存量已降至3.7萬(wàn)套左右，而4萬(wàn)套庫(kù)存被視為當(dāng)?shù)貥鞘?ldquo;平衡線”；蘇州至3月8日更是只有2.1萬(wàn)套住宅可賣。這與全國(guó)大部分城市急需去庫(kù)存形成了強(qiáng)烈反差。

“牛市”起底：政策紅利疊加隱形杠桿

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝形容，當(dāng)下寧蘇兩地樓市已是“全民買房”。“過(guò)去10年，樓市調(diào)控主要著眼于防止過(guò)熱，但當(dāng)前則面臨前所未有的政策寬松期，降息導(dǎo)致55萬(wàn)億居民儲(chǔ)蓄存款正悄然搬家，股市不景氣導(dǎo)致大量資金流向一二線城市樓市，三四線城市的投資者也紛紛奔向一二線城市投下重金。加之實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過(guò)剩，資金持續(xù)流出實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尋找可以流入的市場(chǎng)。”

而記者了解到，當(dāng)下熱點(diǎn)城市樓市升溫，與場(chǎng)外配資以及“隱形杠桿”的助力密不可分——

此前，鏈家理財(cái)事件爆發(fā)，“首付貸”類產(chǎn)品因此被公眾更多認(rèn)知。首付貸，顧名思義就是購(gòu)房人首付款不足，借助于貸款的形式補(bǔ)足。該產(chǎn)品自2014年左右上線，被視為房產(chǎn)網(wǎng)站、房產(chǎn)中介的創(chuàng)新產(chǎn)品。

這些場(chǎng)外配資機(jī)構(gòu)推出的首付貸產(chǎn)品如雨后春筍，最低可以貸1萬(wàn)元，最高可以貸到總房款的20%。按照央行最新的要求，購(gòu)房人首套房首付比例最低20%，以南京河西中部一套100平方米、總價(jià)400萬(wàn)元的住房計(jì)算，首付25%，需要100萬(wàn)元，如果購(gòu)房人首付不足，借助于“首付貸”借款20%，則借到80萬(wàn)元，從而實(shí)際拿出的首付資金僅20萬(wàn)元。

華泰證券2月28日曾發(fā)布一份研究報(bào)告，認(rèn)為首付是購(gòu)房者需要強(qiáng)制支付的部分，屬于購(gòu)房的“門檻”，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)也是“安全墊”。“按理來(lái)說(shuō)，首付不能通過(guò)各種貸款形式解決，如果房?jī)r(jià)處于持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，貸款解決首付的問(wèn)題可以化解，然而一旦房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房人棄供，金融機(jī)構(gòu)將面臨極大損失。”南京信息工程大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授葛和平說(shuō)。

“截至2月底，網(wǎng)貸行業(yè)貸款余額才超過(guò)5000億元，首付貸類產(chǎn)品占比其實(shí)倒并不大，與其說(shuō)‘首付貸’為樓市加杠桿，不如說(shuō)其它來(lái)自傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的隱形杠桿起的作用更大。”我省一位不肯透露姓名的金融界人士告訴記者，銀行雖然不能直接提供“首付貸”產(chǎn)品，但是可以通過(guò)表外理財(cái)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等形式讓資金進(jìn)入樓市，而且這個(gè)量難以統(tǒng)計(jì)。再疊加降息、降準(zhǔn)、降低首付比例等金融政策的施行，當(dāng)前熱點(diǎn)城市樓市的杠桿效應(yīng)超乎尋常。

未來(lái)走勢(shì)：或逐步結(jié)束瘋漲

“南京河西、江北等板塊房?jī)r(jià)較歷史高位已高出30%-40%以上，我們現(xiàn)在是站在歷史最高點(diǎn)上談買房。必須正視這樣一個(gè)事實(shí)，當(dāng)前樓市整體不景氣，但在少數(shù)一二線城市卻形成了局部牛市。說(shuō)穿了，并不是這些城市的自住需求依然保持黃金十年一樣的高速增長(zhǎng)，實(shí)際上是資本過(guò)度聚集的泡沫哄抬了地價(jià)和房?jī)r(jià)，并造成投資投機(jī)需求的大量釋放。這種因資本過(guò)度聚集所帶動(dòng)的投資投機(jī)需求大量釋放的局部牛市行情，能持續(xù)多久？！”張輝不無(wú)憂慮。

吳翔華也表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定粘性，因此不可能像股市那樣上躥下跳，“但資本過(guò)度聚集將累積泡沫，滋長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)”。他認(rèn)為，各地樓市存在極為明顯的差異性，當(dāng)前迫切需要因城施策，提高政策精準(zhǔn)性，“各地應(yīng)切實(shí)制定住房發(fā)展目標(biāo)，用目標(biāo)來(lái)對(duì)地方政府進(jìn)行考核，比如考量當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)收入比的情況、結(jié)構(gòu)性供求失衡的情況等。只有住房發(fā)展目標(biāo)清晰了，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有望平穩(wěn)健康。”

“此次全國(guó)兩會(huì)傳遞出的信息已非常明顯，一線城市和部分二線城市樓市過(guò)熱已引起高層重視，今后必然在政策面會(huì)有所體現(xiàn)，不會(huì)再任由如此瘋漲；市場(chǎng)面?zhèn)鬟_(dá)的信息也很清楚，樓價(jià)高位的恐漲心理已經(jīng)出現(xiàn)，至少出現(xiàn)明顯松動(dòng)，對(duì)繼續(xù)瘋漲的預(yù)期已開(kāi)始降溫。”張輝稱，接下來(lái)熱點(diǎn)城市樓市逐步結(jié)束瘋漲行情將是大概率事件，這是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)所決定的走勢(shì)。而投資主導(dǎo)的市場(chǎng)，萬(wàn)一出現(xiàn)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，調(diào)整的幅度可能比以往歷次都大，這是宏觀面所不能承受的。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒購(gòu)房人：千萬(wàn)不要因?yàn)榭只艙屬?gòu)價(jià)格明顯虛高、缺乏利好支撐、未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力很差的房子，不要過(guò)多關(guān)注短暫的“紙面浮盈”，要看未來(lái)的兌現(xiàn)，搞清楚“接盤俠”來(lái)自哪里。