2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整中求發(fā)展，擴(kuò)需求、去庫(kù)存成為市場(chǎng)的主要著力點(diǎn)。在各類利好政策的共同刺激下，商品房銷售顯現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，商品房待售面積增幅收窄，但房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然低迷，新開工面積降幅明顯。

一、2015年株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

（一）商品房銷售面積和銷售額保持快速增長(zhǎng)

2015年，全市商品房銷售面積 658.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.6%，比2014年提高26.1個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高5.6個(gè)百分點(diǎn)，增幅在全省排名第6。商品房銷售額288.4億元，增長(zhǎng)26.7%，比2014年提高29.9個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高7.6個(gè)百分點(diǎn)。

中等戶型成住宅銷售主流。2015年，全市住宅銷售面積558萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.6%，比2014年提高28.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，90-144平米中等戶型住宅銷售面積381.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.5%，比住宅銷售面積增速高2.9個(gè)百分點(diǎn)，占住宅銷售面積的比重為68.4%，比上年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)；而90平米以下住宅和144平米以上住宅銷售面積分別增長(zhǎng)2.1%和24.8%。辦公樓銷售面積7.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)136.6%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積57.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)63.8%。

　

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長(zhǎng)

2015年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資225.9億元，下降4%，雖高于全省平均水平5.4個(gè)百分點(diǎn)，但較上年回落7.7個(gè)百分點(diǎn)，增速在全省排名12位。

從房屋類型來看，住宅投資下降，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資上升。全市完成住宅投資154.3億元，下降6.8％，增速比上年下降15.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3％，占比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。全市完成商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資38.5億元，增長(zhǎng)7.3%，增速比上年提升19.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為17％，占比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

（三）商品房銷售均價(jià)止跌企穩(wěn)，住宅銷售均價(jià)跌幅收窄

2015年，全市商品房銷售均價(jià)4378元/平方米，增長(zhǎng)3.3%，環(huán)比漲幅為2.9%。其中，住宅均價(jià)3885元/平方米，下降1.7%，跌幅比1-11月收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房與住宅銷售均價(jià)皆為全省第3位。

（四）商品房待售面積增幅有所收窄

2015年，去庫(kù)存速度加快。城區(qū)商品房待售面積486.2萬(wàn)平方米（房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)），增長(zhǎng)11.3 %。其中，城區(qū)住宅待售面積296.52萬(wàn)平方米，下降1.3 %。全市已竣工商品房待售面積138.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.4%，增速比2014年下降30.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，已竣工住宅待售面積74.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.7%，增速比2014年下降37.1個(gè)百分點(diǎn)。

（五）施工面積增長(zhǎng)放緩，新開工面積降幅明顯

2015年，全市商品房施工面積2775.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.3%，比2014年下降7.4個(gè)百分點(diǎn)，增速居全省第6位。其中，新開工面積544.4萬(wàn)平方米，下降14.7%，降幅比2014年擴(kuò)大7.8個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房竣工面積304.2萬(wàn)平方米，下降8.9%，降幅較上年擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅竣工面積229.9萬(wàn)平方米，下降5.3%，降幅較上年收窄了14.1個(gè)百分點(diǎn)。

二、值得關(guān)注的問題

（一）庫(kù)存壓力依然較大。2015年，全市已竣工商品房待售面積138.6萬(wàn)平方米，比去年底增加了26.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.4%。其中，住宅待售面積74.3萬(wàn)平方米，占全市的53.6%，增長(zhǎng)5.7%。待售1-3年商品房86.1萬(wàn)平方米，比去年底增加了12.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.4%。從各縣、市區(qū)情況來看，蘆淞區(qū)、天元區(qū)、攸縣待售面積增速較快，消化周期較長(zhǎng)，需引起關(guān)注。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模偏大，市場(chǎng)需求放緩。近年來，我市房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，而我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以剛性和改善型需求為主，潛在需求有限。“十二五”期間，全市商品房面積累計(jì)銷售2867.9萬(wàn)平方米，年均銷售573.6萬(wàn)平方米。其中，住宅面積累計(jì)銷售2566.7萬(wàn)平方米，年均銷售513.3萬(wàn)平方米。全市常住人口400.05萬(wàn)人，增量人口不足，存量人口只是自然增長(zhǎng)，住房需求難以持續(xù)增長(zhǎng)。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

（一）積極出手推動(dòng)去庫(kù)存。2015年以來，在“穩(wěn)增長(zhǎng)、促消費(fèi)、保投資”的背景下，一系列政策頻頻推出，營(yíng)造出寬松的市場(chǎng)環(huán)境。我市也連續(xù)出臺(tái)樓市新政，市場(chǎng)利好不斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)借助市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)，繼續(xù)實(shí)施各類促銷，如采取團(tuán)購(gòu)以價(jià)換量進(jìn)行促銷等，抓緊窗口期，全力去庫(kù)存。此外，貨幣化安置、發(fā)展租賃市場(chǎng)、支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶、發(fā)揮公積金政策效應(yīng)等皆為去庫(kù)存的有效手段。

（二）多方提振需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)。到2020年，全市常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到73%。這將帶來大量的城鎮(zhèn)住房剛性需求。要抓住株洲作為新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)城市的契機(jī)，全面貫徹落實(shí)中央和全省新型城鎮(zhèn)化工作會(huì)議精神，創(chuàng)新體制機(jī)制，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)，美化城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境，滿足住房剛性消費(fèi)需求。另一方面，城市棚戶區(qū)改造不斷推進(jìn)，引導(dǎo)棚改戶持幣入市，安置方法逐漸由新建房改變?yōu)槭袌?chǎng)購(gòu)房。要加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，完善商業(yè)、教育、醫(yī)療等各項(xiàng)配套設(shè)施，提升株洲的宜居度，提振住房需求。