剛剛，遠洋集團、遠洋資本和紅星控股宣布簽訂協(xié)議，遠洋要用40億買下紅星地產七成股權。交易完成后，遠洋集團和遠洋資本將各占紅星地產母公司重慶紅星美凱龍35%的股份。

去年12月的一個下午，遠洋集團執(zhí)行總裁王洪輝在上海愛琴海的辦公室面見了車建新，倆人聊了150分鐘，就確定了要合作。

后來的幾個月，雙方團隊經常談判到凌晨三四點，在操盤如何轉換的問題上糾結，但還是堅持了下來。遠洋董事長李明在投資決策會上評價車建新說：

我覺得車總是有大智慧的人。

不過，今年三月份，遠洋還是只想用10個小目標買下紅星18%的股份，正式收購卻一口氣買下了大半。

交易從相親變成了相愛，是因為遠洋發(fā)現紅星資產足夠優(yōu)質。子姨分析了下，這次收購大概包括了三部分資產。

首先是地產板塊，其待售貨值7成分部在上海、蘇州等一二線城市，華東、華西、華中占了80%：

待售貨值近千億，絕大部分都是住宅。

讓遠洋驚喜的是，這些項目大部分都是底價獲得的，紅星美凱龍作為家居界的萬達，能拿到便宜土地并不奇怪。遠洋就很難做到這一點，去年，遠洋土儲均價一下子從5400元漲到6200，比融創(chuàng)還高兩千。

紅星地產這些既便宜又分部在高能級城市的產品，定位也大多是剛需和剛改，能快速去化，毛利率高達25%到30%。

這份收購協(xié)議中，遠洋透露了幾個紅星地產的財務數據。比如去年紅星地產的銷售額是400億，不是榜單上的六百多億。不過，去年紅星地產的凈利率是遠超行業(yè)平均水平的：

15%。

他們判斷，未來兩年紅星地產將每年為遠洋提供三四百億的銷售。

紅星的第二部分資產是打造過北京頤堤港、成都遠洋太古里等項目的商業(yè)板塊，這次買下的21個商業(yè)，同樣大部分在一二線城市的核心地段。

這21個項目目前只有3個開業(yè)了，未來兩年要開業(yè)十幾個。

最后一部分就是遠洋買下100%股權的物業(yè)板塊。去年年底，遠洋集團分拆物業(yè)遠洋服務上市，拿到了22倍市盈率，是遠洋集團的七倍。

現在年營收只有20億元的遠洋服務總市值，已經接近年營收五六百億的遠洋集團的一半了。遠洋說，未來三年紅星地產物業(yè)在管面積會突破兩千萬方，這個數字，是遠洋服務在管面積的一半。

遠洋成立于1993年，曾只用了十年時間就做到了北京銷售總面積第一。2018年遠洋銷售額突破千億后，這家公司毛利率和大家一樣，開始大幅下滑。

遠洋隨之變得小心翼翼，去年他們銷售額1310億，只增長了1%，公司排名掉到了30開外。市場上不時就有人批評，遠洋發(fā)展得太疲軟了。

現在他們終于守得云開見月明，只花了40億，就拿到了1000億的優(yōu)質資產。

總的來看紅星地產的基本面沒有任何問題，總資產一千億中存貨600億，現金90億。有息負債還不到200億，凈資產是正數的167億。

當然，遠洋這次收購和三月份給出的整體估值一樣，還是57億。遠洋的優(yōu)勢是，現在市場能拿出這筆錢，有資格撿漏的棋手已經不多了。

紅星美凱龍的情況子姨寫過，2009年常州首富車建新拿著做家居賣場賺來的錢，沖進了房地產行業(yè)，十年時間，紅星地產就成了一家中型房企。

隨著紅星地產揮舞著鈔票和杠桿崛起，母公司紅星控股的負債卻開始不堪重負。截至去年年中，紅星控股一年內到期的有息負債超過了380億元。而它賬面上的現金，只有220多億。

紅星美凱龍的賬面上的現金，也只夠還一半的一年內到期的非流動性負債。

去年四月，像他的江蘇老鄉(xiāng)張近東拉許家印一把一樣，車老板還伸手相助，花47億接盤融創(chuàng)出售的金科股份，拉了黃老板一把。但也像張近東一樣，這次出手可能也拖垮了紅星。

朋友告訴子姨，就是從去年下半年開始，下到項目公司的審計人員越來越頻繁，到年底年終獎普遍只發(fā)了一個月。

上個月，江蘇國資、阿里、小米等巨頭組成的基金入局蘇寧，張近東從此不再是實際控制人。

車建新老板也揮手告自己的地產業(yè)務，曾經將公司做到巔峰就開始入局地產的故事，或許不會再有，大家都要踏踏實實做實業(yè)了。

子姨寫完郭樹清主席最后的警告后，有朋友在下面評論，說自己公司是未上市的高端制造業(yè)大廠，現在很輕易能拿到銀行低息融資，授信翻了兩倍。但銀行警告他們：

別搞多元化，堅守主業(yè)錢就不會斷。