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重慶主城房價最低的區(qū)是哪里？到底低到什么程度？這一區(qū)域，今后發(fā)展的可能性是什么？會在多大程度上改變區(qū)域現(xiàn)狀？

以下文章來源于重慶買房知識局，作者秦老師、影丹

重慶買房知識局

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大渡口的最新房價如何？這些年發(fā)展如何？未來有哪些發(fā)展機(jī)會與可能？哪些樓盤品質(zhì)較好，如何留住當(dāng)?shù)鼐⑷巳?？實地打探，告訴你答案。

大渡口的房價一直是主城九區(qū)里最便宜的。

拿今年5月份重慶樓市商品住宅的成交建面均價來說，大渡口以10075元/㎡在主城九區(qū)里排名墊底。

但近期，大渡口相繼推出兩個高價樓盤，直接突破大渡口現(xiàn)有的房價極限。在價格上，對于大渡口其它在售住宅，是碾壓式存在。

上周，我們?nèi)チ艘惶舜蠖煽冢匆豢磧蓚€高價樓盤的廬山真面目。

第一個高價樓盤，是佳兆業(yè)濱江四季。

建筑體量約16萬方，才開售房部，還沒開盤。首次開盤預(yù)計推出位于小區(qū)主入口兩邊的1號樓和9號樓，套內(nèi)約88-134㎡的大平層，2梯5戶。

置業(yè)顧問說，價格估計在建面15000元/㎡左右。但這塊地的樓面地價是10066元/㎡，參考地價成本，這個價格……怕是要虧本。

建設(shè)中的濱江四季

濱江四季，位于鋼花路馬路旁，距離大渡口的商業(yè)中心九宮廟商圈約1公里、距離軌道2號線平安站約600米，周邊有重鋼總醫(yī)院、九龍坡中醫(yī)院、重慶紅樓醫(yī)院等。

周邊小區(qū)林立，有的一看就很有年代感，有的雖然不舊，但也看得出來不是近兩年修建的。對面有重慶九五醫(yī)院、培訓(xùn)學(xué)校、駕駛員培訓(xùn)站等。路上車水馬龍，生活氣息濃厚。

總的來說，濱江四季周邊生活配套豐富，穿過一條馬路，就能滿足基本生活所需。但城市界面稍顯老舊、雜亂。

濱江四季周邊街景

第二個高價樓盤，是中國鐵建西派宸樾。

位于大渡口立交旁，建筑體量約31萬方，首次開盤預(yù)計推出一期1、2、3號樓，套內(nèi)約100-290㎡精裝大平層。

當(dāng)時，西派宸樾腳下這塊地，中國鐵建拿成9301元/㎡。加上裝修成本，售價可能在建面2.3-2.4萬/㎡。

西派宸樾示范區(qū)

項目首推樓棟

西派宸越西南側(cè)的大渡口萬達(dá)廣場已經(jīng)開業(yè)，距離約1公里左右、開車約3-5分鐘。九宮廟商圈則位于西派宸樾西北側(cè)，距離項目約1.5公里、開車約7分鐘。

交通上，距2號輕軌站天堂堡站約1公里，12號線迎賓站（規(guī)劃中）在西派宸樾1號地塊旁邊，預(yù)計2022年通車。

教育上，周邊有鋼花小學(xué)、大渡口實驗小學(xué)、重慶三十七中、重慶九十五中，具體劃片的學(xué)校在接房后由政府劃分。樓盤旁邊另外規(guī)劃了約82畝的教育用地，預(yù)計后期打造為小學(xué)。

西派宸樾周邊還有三大公園，分別是占地約300畝的義渡公園、約200畝的思源公園、約6.9公里長的崖線公園。

西派宸樾區(qū)位圖

西派宸樾周邊是馬路和立交，生活氣息沒有濱江四季那么足，但勝在公園資源豐富、環(huán)境更好。雖說交通便利，相應(yīng)的，靠近立交的樓棟或許存在噪音影響。

西派宸樾周邊街景

無論是地價還是售價，佳兆業(yè)濱江四季、中國鐵建西派宸樾，在大渡口都是肉眼可見的貴。但首先得承認(rèn)，它們在現(xiàn)階段的大渡口，確實有自己的“稀缺性”存在。

首先，位置稀缺。

兩個樓盤都在鋼花路。而鋼花路，是重鋼原址，這里曾經(jīng)有鋼花商場、鋼花影劇院、九宮廟百貨公司，是大渡口的“宇宙中心”。

即便重鋼已經(jīng)搬遷，大渡口人對鋼花路的認(rèn)可度依然很高。它曾經(jīng)是大渡口唯一的主干道，現(xiàn)在是大渡口唯一的內(nèi)環(huán)核心區(qū)，地段價值始終在那里。

2018年，大渡口政府開始對鋼花路所在的重鋼片區(qū)進(jìn)行大面積整治與開發(fā)，包括市政道路、橋梁隧道、公園景觀等基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)備將其打造為文化創(chuàng)意中心和高端商務(wù)居住區(qū)。

在未來，鋼花路依然是大渡口的中心。

但是，鋼花路在售的新盤很少。加上濱江四季和西派宸樾，都只有3個樓盤在售。

其次，江景稀缺。

大位置上，兩個樓盤所屬的老重鋼片區(qū)，是“兩江四岸”濱江地帶的重點(diǎn)片區(qū)之一，總面積約5平方公里，按照“工業(yè)記憶、創(chuàng)意水岸”的主題規(guī)劃了重慶工業(yè)文化博覽園、濱江崖線公園、游輪港口等項目。以后，是長江文化藝術(shù)灣區(qū)的重要組成部分。

而濱江四季和西派宸樾，都在江灣地帶，有江景資源，算是大渡口的“兩江四岸盤”。西派宸越的置業(yè)顧問介紹，項目有40米的地形高差，看江視野不會被遮擋。

最后，品質(zhì)稀缺。

在項目的硬件配置規(guī)劃上，兩個樓盤貴有貴的道理。

濱江四季，規(guī)劃打造約10000㎡的思想體育公園，引入鷹眼遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控、入戶智能控制等八大社區(qū)智慧系統(tǒng)。

西派宸樾帶裝修，配國家一級黃金管家服務(wù)，打造SKY SPACE林崖商務(wù)會所、4大架空層全齡段會所。

如果上面這些規(guī)劃都兌現(xiàn)，哪怕就兌現(xiàn)七八成，在買房剛需為主、樓盤品質(zhì)不高的大渡口，還是會成為“品質(zhì)扛把子”。

就像西派宸樾，示范區(qū)開放當(dāng)天，售房部人滿為患。在苦品質(zhì)久矣的大渡口，算是打中了痛點(diǎn)。

西派宸樾開示范區(qū)當(dāng)天的人氣

雖說濱江四季和西派宸樾有自己的“稀缺性”，也有成為大渡口“標(biāo)桿”的基礎(chǔ)和潛力。但一個樓盤修出來，最終還是要回到銷售上。賣得走、賣得好，才是硬道理。

然而，大渡口的現(xiàn)實是殘酷的。

第一，發(fā)展滯后。

當(dāng)你走在鋼花路上，放眼望去都是有年代感的店面、老化的配套設(shè)施，讓人覺得這里跟如今整個重慶的快速發(fā)展有點(diǎn)脫節(jié)。

鋼花路街景

而大渡口發(fā)展滯后的根本原因，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、經(jīng)濟(jì)實力薄弱。

曾經(jīng)為大渡口區(qū)貢獻(xiàn)了大部分GDP的重鋼搬走之后，大渡口一蹶不振。大渡口曾經(jīng)想嘗試轉(zhuǎn)型，由發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。但規(guī)劃了這么久，還是沒看到什么起色。

而去年重慶各區(qū)縣的GDP排名里，大渡口在38個區(qū)縣里排名第30。作為主城九區(qū)之一，甚至沒有超過云陽縣、秀山縣等區(qū)縣。

第二，房價低洼。

今年1-4月，主城其它八區(qū)商品住宅的建面均價都在一萬以上，只有大渡口沒有破萬。今年5月，大渡口商品住宅的建面均價終于突破一萬，約10075元/㎡，但依然墊底。

它的房價，比很多人認(rèn)為是“郊區(qū)”的巴南（約10456元/㎡）、是“區(qū)縣”的北碚（約11846元/㎡）還低。

數(shù)據(jù)來源于九耀

第三，剛需為主。

大渡口今年1-5月商品住宅的成交面積結(jié)構(gòu)中，套內(nèi)約60-100㎡的房子占到84%。而高層在大渡口商品住宅的成交結(jié)構(gòu)中，占比接近7成。

也就是說，大渡口的樓市，買兩房到三房的剛需產(chǎn)品，才是絕對主流。改需，基本不存在市場優(yōu)勢。

數(shù)據(jù)來源于九耀

第四，高價房源去化困難。

大渡口今年1-5月商品住宅的成交總價結(jié)構(gòu)中，主力成交總價段在80-120萬，占比達(dá)57%?？們r往140萬及以上走，成交占比越來越低；總價180萬-200萬及以上完全沒有成交，為0%。

而大渡口在售樓盤中，單價、總價較高的樓盤（套內(nèi)均價12000元/㎡以上、總價165萬以上的房子），今年每個月的成交套數(shù)幾乎都為個位數(shù)，銷售情況實在稱不上理想。

換句話說，大渡口的總價天花板很低，約140-160萬。

數(shù)據(jù)來源于九耀

上面這些“殘酷現(xiàn)實”導(dǎo)致的結(jié)果是：大渡口區(qū)域封閉、對外吸附力弱；經(jīng)濟(jì)滯后、人口外流（尤其是有錢人的外流）；剛需為主、價格天花板低。而這些結(jié)果，對高價樓盤來說，都是阻礙。

尤其是，佳兆業(yè)濱江四季和中國鐵建西派宸樾的總價已經(jīng)明顯高于大渡口的天花板。

按15000元/㎡的建面均價估算，濱江四季至少150萬/套；按23000元/㎡的建面均價估算，西派宸越的總價則達(dá)230萬/套。

換句話講，兩個樓盤面向的客群，是那一批經(jīng)濟(jì)能力和購買實力都比較強(qiáng)的人。接下來，它們要做的事情，只有兩件事。

1，把留在大渡口的有錢人吸引住、把準(zhǔn)備離開的人留住、把已經(jīng)離開的人找回來。

2，然后，去撬動他們買房、換房的需求。

·THE END·

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