“它是改變游戲規(guī)則的公司之一。”

1200個(gè)城鎮(zhèn)，400萬名業(yè)主，55億扶貧款，2800多億權(quán)益銷售額……新“房企一哥”的進(jìn)取與溫情。

碧桂園衛(wèi)冕，勻加速出線

八月暑熾，在一城一策精準(zhǔn)調(diào)控的樓市“冰鎮(zhèn)模式”下，60多家A股H股房企紛紛交出年中答卷。

總營收2020.1億元，同比增長53.2%，位列行業(yè)第一;

毛利潤548.6億元，增長56.9%，行業(yè)第一;

權(quán)益銷售金額2819.5億元、權(quán)益銷售面積3129萬㎡，雙料第一。

8月22日，碧桂園發(fā)布2019年中期業(yè)績，營收、毛利潤、凈利潤、銷售額、每股盈利與派息等核心業(yè)績均實(shí)現(xiàn)大漲。

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在連續(xù)兩年成為新晉“房企一哥”后，碧桂園2019年中場似乎無懸念衛(wèi)冕。

橋頭堡的穩(wěn)固攀高趕走了一絲行業(yè)涼意。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年各地發(fā)起的樓市調(diào)控達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的251次。

在堅(jiān)定調(diào)控和融資環(huán)境趨緊的大環(huán)境下，不論以“賺速”、杠桿率、產(chǎn)銷動(dòng)能還是資產(chǎn)回報(bào)率為指標(biāo)來進(jìn)行業(yè)績“體檢”，碧桂園都不失為一個(gè)強(qiáng)健的范本。

6個(gè)月實(shí)現(xiàn)凈利潤230.6億元，同比增長41.3%;

上半年股東應(yīng)占凈利潤156.4億，半年派息49.53億人民幣，占核心凈利潤的31%;

地產(chǎn)項(xiàng)目總數(shù)增至2381個(gè)，權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠2659.4億元，回款率94.3%領(lǐng)跑行業(yè);

截至6月底可用現(xiàn)金額2228.4億元，未使用銀行授信額超三千億，凈負(fù)債率連續(xù)12年低于70%……

盈利基數(shù)大還能繼續(xù)保持高位增長，項(xiàng)目總量擴(kuò)增的同時(shí)資金回籠強(qiáng)勁，業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)大但杠桿率沒有增加，借貸率遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平而回報(bào)率遠(yuǎn)高于行業(yè)水平。

高盈利高回報(bào)+低杠桿低風(fēng)險(xiǎn)，從投資者角度看，這是一個(gè)很不容易在地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)兼顧的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

“它是改變游戲規(guī)則的公司之一。”這是花旗銀行對碧桂園的評價(jià)。

所謂“改變游戲規(guī)則”，一是弱化房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的運(yùn)作模式，追求低負(fù)債穩(wěn)定回報(bào)的價(jià)值投資規(guī)律;二是克服房企隨宏觀周期大起大落的業(yè)績波動(dòng)，追求跨周期的平穩(wěn)增長慣性。

兩個(gè)改變都需要對一些行業(yè)傳統(tǒng)做出顛覆，需要反復(fù)權(quán)衡市場布局，以創(chuàng)新模式拉升業(yè)務(wù)效率和經(jīng)營管理水平。

碧桂園表現(xiàn)出的強(qiáng)者恒強(qiáng)，戰(zhàn)略判斷和業(yè)務(wù)實(shí)干哪樣都不可缺少。

五環(huán)外打野，金三角奪魁

2015~2018年，三年時(shí)間，碧桂園從1400億干到7000億，從中國房企前十殺入前三再到魁首，從世界500強(qiáng)榜上無名兩年躍至第177位。

同樣的增長規(guī)模，恒大用了5年，萬科7年，綠地9年。

這不可思議的逆襲，讓“運(yùn)氣好”“躺贏”這些詞成為外界形容碧桂園的定語。市場似乎已經(jīng)淡忘，中國樓市的新晉王者當(dāng)年是從怎樣的被質(zhì)疑與被漠視中開場。

時(shí)間拉回到2014年。

彼時(shí)的中國樓市，萬科已穩(wěn)坐頭牌許多年，恒大手握北京數(shù)千套房源，融創(chuàng)以上海為據(jù)點(diǎn)問鼎長三角地王，綠地、萬達(dá)、保利等一線房企將核心城市瓜分殆盡。

那時(shí)的碧桂園，在三四線城市耕耘潛行了二十多年，連北京、上海、深圳、成都等大城市的門都還沒撞開。

2014年，中國樓市在高庫存周期下一夜入冬，很多中小城市過度開發(fā)后留下的爛尾“空城”刷屏媒體頭條。這一年，深扎三四線的碧桂園被摁在地上唱衰，業(yè)績也幾乎原地踏步。

到了2015年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)幾乎齊齊退守五環(huán)內(nèi)，避三四線如瘟疫，碧桂園出人意外地蹲守下沉市場不挪窩，并提出了“深耕三四線，擁抱一二線”的兩條腿戰(zhàn)略。

令人始料未及的是，小城之殤只經(jīng)歷了短暫谷底，很快就在轟隆向前的城鎮(zhèn)化浪潮下迎來一輪去庫存周期，加之央行投放PSL(抵押補(bǔ)充貸款)解決融資難題以及棚改貨幣化的政策支持，2015年后，中國三四線城市在5000~6000萬進(jìn)城農(nóng)民的腳步下，開啟樓市之春。

就是從這一年起，碧桂園“三四五線全覆蓋”的布局收獲了平均每年增長140%、三年翻5倍的業(yè)績回報(bào)。潮水般的資金回籠反過來助攻碧桂園在一二線城市快馬長槍、后來居上，雙引擎驅(qū)動(dòng)奪速前進(jìn)。

“黑馬”故事就此上演。

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很多年后，當(dāng)人們感嘆碧桂園“在三四五線躺贏”、“運(yùn)氣好”、“撞上了中國城鎮(zhèn)化中進(jìn)程速度最快、房子需求最猛的一波紅利”時(shí)，很少有人記得當(dāng)年小城市陷入“鬼城”魔咒時(shí)逆勢而上的決斷和風(fēng)險(xiǎn)。

“我的職業(yè)生涯歷經(jīng)數(shù)次地產(chǎn)行業(yè)周期，波動(dòng)才是這個(gè)行業(yè)的常態(tài);中國城鎮(zhèn)化是一股不可逆的時(shí)代大潮，地產(chǎn)市場未來規(guī)模將仍然龐大。”

直至今天，農(nóng)民出身的碧桂園董事長楊國強(qiáng)一如既往看好低線城市的潛力。他認(rèn)為農(nóng)民工在大城市買不起房，最大的需求是“在有學(xué)校、醫(yī)療等基本配套且房價(jià)在萬元以下的城鎮(zhèn)居住”。

截至2019年上半年，碧桂園業(yè)務(wù)遍布內(nèi)地31個(gè)省級單位的279個(gè)地級市、1235個(gè)縣鎮(zhèn)，項(xiàng)目總數(shù)2381個(gè);所有項(xiàng)目平均售價(jià)9011元/㎡，維持在一線房企的最低水平。

中國大陸總共333個(gè)地級行政單位，碧桂園在地、縣兩級的覆蓋率分別達(dá)到83.5%、43.2%。

“有縣就有碧桂園”，“三四五線城市之王”，“規(guī)模最大、布局最廣的房企”……這些說法并非虛夸。

按項(xiàng)目所在地分，碧桂園目前位于一二線和三四五線的銷售金額比例是39:61。

那些遍布三四五線的絕對大盤和北上廣深的碧桂園中心、科技小鎮(zhèn)以及壯麗的森林城市一起構(gòu)成了碧桂園的兩個(gè)增長極，讓兩條腿走路的戰(zhàn)略日漸趨衡。

截至今年6月底，碧桂園在長三角可售權(quán)益資源3589億，粵港澳大灣區(qū)的可售權(quán)益資源達(dá)3,467億元。

涵蓋五大城市群在內(nèi)，碧桂園目前在國內(nèi)可售資源合計(jì)達(dá)到2.7838萬億元——這個(gè)數(shù)字是去年中國top5房企全年銷售額的總和——幾乎鎖定了未來三到四年的銷售量。

三駕馬車，提質(zhì)控速

姿態(tài)放低，低到讓別人忽略你、低估你。視野拔高，高到可以在紛擾浮動(dòng)中穩(wěn)賺大周期。

碧桂園的做事風(fēng)格，在結(jié)果呈現(xiàn)出來之前常常讓外行摸不著頭緒。

去年夏天，碧桂園先后上馬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和機(jī)器人兩大新業(yè)務(wù)。

消息一出，冷眼無數(shù)。

農(nóng)業(yè)，土味十足;機(jī)器人，離題千里。都是長周期、大投入、慢回報(bào)的業(yè)務(wù)，沒有一個(gè)能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)高收益或者拉升資本市場估值。

碧桂園究竟在下一盤什么棋?

“40年前我是種田的，用過鋤頭種地、用過牛犁田，開過手扶拖拉機(jī)。”操著濃重粵語口音的楊國強(qiáng)，像當(dāng)年看好三四五線城市一樣，目光落到還有8億農(nóng)民居住的農(nóng)村。

在那里，碧桂園要做的不是拿地蓋樓，而是借助自己的資金和產(chǎn)業(yè)力量發(fā)展現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)，在提高農(nóng)民生產(chǎn)力、幫助農(nóng)村振興的同時(shí)，打造一條農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與銷售全產(chǎn)業(yè)鏈，以“健康、好吃、實(shí)惠”的農(nóng)產(chǎn)供應(yīng)體系支持碧桂園社區(qū)零售平臺，為地產(chǎn)主業(yè)增添附加值。

“采用大型農(nóng)耕設(shè)備提高生產(chǎn)力，中國才有機(jī)會實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，這是中國的未來。”

同樣在碧桂園“未來版圖”中發(fā)光的，還有機(jī)器人產(chǎn)業(yè)。

2019年8月20日，央視《共和國發(fā)展成就巡禮·廣東篇》直播鏡頭下，碧桂園博智林機(jī)器人實(shí)驗(yàn)中心的3款建筑機(jī)器人演示了地磚鋪貼、墻紙鋪貼及PC內(nèi)墻板安裝等多項(xiàng)精密操作。

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“機(jī)器人是解決安全和質(zhì)量的好手段。”去年7月碧桂園宣布成立機(jī)器人公司時(shí)，也意料之中地收到諸多不理解和不看好。

從古至今，建筑都是高危行業(yè)，這方面，在全國上馬數(shù)千個(gè)在建項(xiàng)目的碧桂園也曾同行業(yè)其他房企一樣吃過沉痛教訓(xùn)。

安全生產(chǎn)需要強(qiáng)化管理，更需要技術(shù)助力，可是在AI、智能技術(shù)蓬勃發(fā)展的今天，幾乎沒有人專門為這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)做高科技嫁接。

楊國強(qiáng)為碧桂園機(jī)器人產(chǎn)業(yè)定下的目標(biāo)，除了把高科技應(yīng)用到建筑領(lǐng)域、社區(qū)服務(wù)、生活起居等場景中，提高生產(chǎn)率和核心競爭力之外，更重要的是從根本上解決安全和質(zhì)量問題。

“零傷亡、零事故率。”這是碧桂園這場技術(shù)跨界的最大目標(biāo)之一。

愿望是美好的，可開局卻是不被大家看好的。

這些年地產(chǎn)大佬們掀起轉(zhuǎn)型高潮，有搞體育的，有搞教育的，有搞養(yǎng)老的，還有大批去搞造車的。“優(yōu)等生的轉(zhuǎn)型”格外引人注目，碧桂園最初公布地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)和機(jī)器人“三駕馬車”并列齊驅(qū)的新業(yè)務(wù)構(gòu)想時(shí)，有人覺得在搞噱頭、假動(dòng)作，有人認(rèn)為沒前途。

到今年8月，農(nóng)業(yè)、機(jī)器人兩大業(yè)務(wù)上馬已滿一年。

過去一年，碧桂園與17家中外單位簽署農(nóng)業(yè)合作協(xié)議，組隊(duì)到荷蘭、以色列學(xué)習(xí)智慧農(nóng)業(yè)，將精選良種和肥料送到了精準(zhǔn)扶貧的縣鄉(xiāng)地頭，公司投建的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地生產(chǎn)的西瓜也送進(jìn)了碧桂園社區(qū)零售店。

博智林機(jī)器人中心則迅速發(fā)展為已具規(guī)模的研發(fā)基地，在吸納了超1600人的研發(fā)團(tuán)隊(duì)后，公司累計(jì)遞交申請專利500件，在研機(jī)器人30多種，其中9款已進(jìn)入工地測試應(yīng)用。

新業(yè)務(wù)前途未知，但穩(wěn)步行進(jìn)中。在地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、機(jī)器人協(xié)同并進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)初具雛形后，沉浸地產(chǎn)二十多年的碧桂園在新辟航道上開啟進(jìn)化，再次出發(fā)。

永遠(yuǎn)的進(jìn)化，不變的堅(jiān)守

2019年，碧桂園創(chuàng)立第27年。

從佛山順德的一個(gè)小樓盤到遍布全球的2300多個(gè)品質(zhì)項(xiàng)目，從深耕郊區(qū)到看好三四線城市高質(zhì)量住宅，從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到以科技小鎮(zhèn)為代表開啟產(chǎn)城融合的智慧城建設(shè)，從單一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)到投入機(jī)器人與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、將科技創(chuàng)新注入傳統(tǒng)建筑業(yè)改造和農(nóng)民生產(chǎn)力提升……

回顧碧桂園27年練級路徑，一步步走穩(wěn)、走強(qiáng)、走到金字塔尖，在關(guān)鍵發(fā)展拐點(diǎn)上，似乎總能讓企業(yè)對行業(yè)周期“精準(zhǔn)踩點(diǎn)”。

這種被業(yè)界稱為“天氣預(yù)報(bào)員”般的節(jié)奏預(yù)判，助推碧桂園實(shí)現(xiàn)了一次次規(guī)模魚躍，也讓其在登頂C位之后被拿到放大鏡下深度解剖。

有人覺得它是靠三四線市場“一招鮮吃遍天”，有人認(rèn)為它的薄利多銷是殺手锏，有人關(guān)注其內(nèi)部執(zhí)行力和賞罰激勵(lì)，有人覺得對職業(yè)經(jīng)理人的任用釋放了公司活力……

去年8月，人民日報(bào)以《解碼碧桂園發(fā)展秘籍》為題，解析了碧桂園“銷售額10年增30倍”的極速發(fā)展密碼。

定位精準(zhǔn)的高性價(jià)比產(chǎn)品線、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管控、比傳統(tǒng)工藝節(jié)省1/3勞動(dòng)力成本且建造速度快1倍的建筑科技創(chuàng)新，還有滿足業(yè)主多元需求的物業(yè)服務(wù)與商娛、醫(yī)療、教育配套……

報(bào)道中對碧桂園一系列亮點(diǎn)的發(fā)掘，最終歸于楊國強(qiáng)那句話：“為老百姓建造又好又便宜的房子”。

又好又便宜，這五個(gè)字概括了一個(gè)普通人對房子最樸實(shí)的期待。

在憑借三四五線城市的大量項(xiàng)目布局幾乎成為“國民級”房企之后，碧桂園要讓幾百萬小城普通家庭掏錢買賬，必須經(jīng)得起城鎮(zhèn)消費(fèi)者最嚴(yán)苛的精打細(xì)算。

房價(jià)連續(xù)多年保持十強(qiáng)房企最低，緊緊跟進(jìn)城鎮(zhèn)化改造的最前沿布局項(xiàng)目，堅(jiān)持以銷定產(chǎn)和按需拿地，從戶型到性價(jià)比緊密貼合中國真正想買房的剛需居民和進(jìn)城市民需求。

碧桂園不是什么天氣預(yù)報(bào)員，它更像一個(gè)市場偵察員和需求解讀員。

“節(jié)奏大師”般的踩點(diǎn)運(yùn)氣或許只是表象。

過去27年，碧桂園的業(yè)務(wù)布局看起來時(shí)時(shí)在變，但價(jià)值導(dǎo)向始終未變——

回歸房地產(chǎn)民生屬性的本質(zhì)，在合適的地方蓋、以合適的價(jià)格賣，用新技術(shù)力量改造產(chǎn)業(yè)效率，提供穩(wěn)定的物業(yè)質(zhì)素和標(biāo)準(zhǔn)化管理——這是碧桂園在新型城鎮(zhèn)化浪潮下被400萬購房人選擇的本質(zhì)動(dòng)力，也是“人們對美好生活的向往”這一普世愿景下，一家聰明房企對居住哲學(xué)的吃透和堅(jiān)守。

本文來源：華商韜略