從 1999 年到現(xiàn)在，中國(guó)的房地產(chǎn)一直在快速地成長(zhǎng)。在快速成長(zhǎng)的過(guò)程中，有一個(gè)重要的時(shí)代特征，就是以住宅為單一的產(chǎn)品，快速地建設(shè)、銷(xiāo)售，圍繞這樣一個(gè)模式來(lái)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

這樣的開(kāi)發(fā)模式給中國(guó)的城鎮(zhèn)面貌帶來(lái)了巨大的改變，同時(shí)也十分有效、快速地解決了人們的居住問(wèn)題。從 1978 年到現(xiàn)在的 40 年里，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的人口翻了一番，而住房面積從人均 1.8 平米增長(zhǎng)到了人均 35 平米。發(fā)展到現(xiàn)在，我們普遍認(rèn)為，目前這個(gè)階段，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

馮叔在由新加坡國(guó)立大學(xué)城市與地產(chǎn)研究院主辦、風(fēng)馬牛傳媒協(xié)辦的「中新論壇」演講

7 月底中央在討論經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的時(shí)候，明確提出「堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。」而且，最近一段時(shí)間以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的「輸血」受到限制，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款有了限制以外，信托基金、私人的委托貸款……各種各樣進(jìn)入房地產(chǎn)的資金都已經(jīng)被堵住了。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)就結(jié)束了開(kāi)發(fā)時(shí)代，開(kāi)始加速進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代。

本土房企面臨的

轉(zhuǎn)型「痛點(diǎn)」

后開(kāi)發(fā)時(shí)代跟開(kāi)發(fā)時(shí)代最大的不同，是產(chǎn)品線要增加。住宅以外，大概有六大類(lèi)新的產(chǎn)品，是地產(chǎn)商要特別關(guān)注的，包括我們通常講的寫(xiě)字樓、酒店、物流倉(cāng)儲(chǔ)、健康醫(yī)療、教育研發(fā)，以及公共物業(yè)和公共設(shè)施。

阿那亞從「凝聚價(jià)值觀，營(yíng)造生活方式，連接社群關(guān)系」等幾個(gè)方面做調(diào)整和轉(zhuǎn)型，把賣(mài)房子變成賣(mài)生活方式、賣(mài)價(jià)值觀、賣(mài)服務(wù)。

開(kāi)發(fā)的模式也由簡(jiǎn)單地開(kāi)發(fā)，然后把它賣(mài)掉，逐漸變?yōu)閷?duì)全價(jià)值鏈的關(guān)照，從拿地一直到最后的經(jīng)營(yíng)、租賃，或者做 REITs 上市。

在開(kāi)發(fā)時(shí)代，中國(guó)有 7 萬(wàn)家公司在做住宅開(kāi)發(fā)，相關(guān)的服務(wù)機(jī)構(gòu)有 30 萬(wàn)家，從業(yè)人員有 3000 萬(wàn)人。其中大部分都是圍繞著住宅的快速開(kāi)發(fā)。進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代的全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式之后，7 萬(wàn)家住宅公司會(huì)減少一半到 2/3。但同時(shí)，我認(rèn)為至少會(huì)增加 50 萬(wàn)家以上的面對(duì)新的六類(lèi)產(chǎn)品的服務(wù)機(jī)構(gòu)，這就是機(jī)會(huì)。

我們可以看一看，在這兩個(gè)階段里，本土企業(yè)和外資的投資情況。在開(kāi)發(fā)階段，本土企業(yè)以規(guī)模和速度見(jiàn)長(zhǎng)，做得最強(qiáng)、做得最多的是本土企業(yè)，資本、規(guī)模，包括資本市場(chǎng)發(fā)展速度，都是本土企業(yè)占優(yōu)。因?yàn)楸就疗髽I(yè)更了解市場(chǎng)，拿到了土地之后快速蓋樓、銷(xiāo)售。

當(dāng)然，在開(kāi)發(fā)階段，外資實(shí)際上也是圍繞住宅在做。但是，從過(guò)去這20 年的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展情況看，外資以產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)見(jiàn)長(zhǎng)，規(guī)模和速度都不及本土企業(yè)。

進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，這種情況倒過(guò)來(lái)了。

2016年，恒大開(kāi)始跨界開(kāi)賣(mài)礦泉水

發(fā)展到現(xiàn)在，本土企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)，要么是認(rèn)為什么都會(huì)做，要么是突然發(fā)現(xiàn)都不會(huì)做。什么都會(huì)做的，認(rèn)為有錢(qián)什么都可以做。汽車(chē)也會(huì)做，機(jī)器人也會(huì)做，還可以賣(mài)水、賣(mài)酒、賣(mài)糧食……要么就是不會(huì)做，比如現(xiàn)在很多本土地產(chǎn)商都陷入困惑。這從語(yǔ)言上可以看出來(lái)，他們的語(yǔ)言沒(méi)有邊界了。一個(gè)人說(shuō)話越?jīng)]有邊界，心里越?jīng)]有底。

有些地產(chǎn)商講，要做美好生活的配套服務(wù)商。大家能聽(tīng)懂嗎?美好生活很多，從嬰兒到火葬場(chǎng)都有美好生活的場(chǎng)景。其實(shí)就是說(shuō)，今后不是以住宅為核心，以美好生活為核心。那等于你就沒(méi)有邊界了，這說(shuō)明心里沒(méi)有底。這就是反映了房企現(xiàn)在轉(zhuǎn)型的時(shí)候面臨的困惑。

反而是外資企業(yè)，在這個(gè)階段表現(xiàn)出穩(wěn)定的實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)和成績(jī)。比如說(shuō)普洛斯(Global Logistic Properties Ltd.，新加坡政府投資公司旗下的地產(chǎn)公司，主要在中國(guó)和日本開(kāi)發(fā)物流設(shè)施及提供物流服務(wù))，一開(kāi)始是美資公司，亞洲金融風(fēng)暴的時(shí)候，新加坡投資它，最后它在大陸發(fā)展，最近把美國(guó)那部分賣(mài)掉了，現(xiàn)在變成全球最大的物流倉(cāng)儲(chǔ)專(zhuān)業(yè)公司。

為什么要與外企

融合互補(bǔ)

本土企業(yè)在寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)上明顯落后。以北京為例，北京現(xiàn)在最好的寫(xiě)字樓是國(guó)貿(mào)三期，是由嘉里(集團(tuán))做的。過(guò)去 30 年，嘉里在北京就做了這么一個(gè)項(xiàng)目，30 年做了 100 萬(wàn)平方米，目前的估值在 1500 億到 1800 億人民幣。

現(xiàn)在在北京最好的寫(xiě)字樓，以及上海的，都是外資。最近外資大規(guī)模在上海買(mǎi)寫(xiě)字樓，尤其是投資級(jí)的甲級(jí)資產(chǎn)。

此外，外資有非常好的經(jīng)驗(yàn)，有相對(duì)低的融資成本。比如凱德在中國(guó)也做開(kāi)發(fā)，也做資產(chǎn)管理，有辦公樓、有購(gòu)物中心、也有公寓。像這樣的一些競(jìng)爭(zhēng)力是本土企業(yè)所不具備的，就是又有經(jīng)驗(yàn)又有資本，同時(shí)又有市場(chǎng)。

我自己做過(guò)七八個(gè)寫(xiě)字樓，但都賣(mài)掉了。我們經(jīng)營(yíng)、租賃、管理寫(xiě)字樓的經(jīng)驗(yàn)還不夠，所以我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。我們要去學(xué)習(xí)，再慢慢去做。

本土的企業(yè)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，應(yīng)該怎么樣跟外資進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)?

在今后一個(gè)階段，外資在中國(guó)大陸的競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在這幾個(gè)方面。首先是資本;其次是經(jīng)驗(yàn)，尤其是資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)入到后開(kāi)發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力轉(zhuǎn)入到運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理，圍繞著每平米的租金回報(bào)來(lái)算賬，而不是圍繞著把它賣(mài)掉，一平米加多少錢(qián)來(lái)算賬。這些方面，外資是非常有經(jīng)驗(yàn)的，而且擁有這些經(jīng)驗(yàn)的人才也很多。但是從住宅商轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的本土企業(yè)，很難找到相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人才，要從外資里面慢慢去找人才。所以在經(jīng)驗(yàn)和人才方面，外資具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

新城·國(guó)際是由萬(wàn)通集團(tuán)和香港置地(母公司為怡和洋行)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的國(guó)際級(jí)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，除此之外香港置地與龍湖集團(tuán)在重慶也有合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

由于外資在這兩個(gè)方面有優(yōu)勢(shì)，如果本土地產(chǎn)公司憑借在制度、法律、市場(chǎng)方面的優(yōu)勢(shì)，雙方結(jié)合起來(lái)，就會(huì)有更好的發(fā)展。過(guò)去十幾年我們一直跟香港置地(集團(tuán))在北京有項(xiàng)目合作，一直采取他們的經(jīng)驗(yàn)、人才、管理，我們來(lái)解決本地化的問(wèn)題，一直合作得很好。本土企業(yè)和外資在合作中學(xué)習(xí)，外資有所發(fā)展，本土企業(yè)也在學(xué)習(xí)過(guò)程中逐漸進(jìn)步。

這有點(diǎn)像中國(guó)改革開(kāi)放最初的酒店業(yè)。當(dāng)時(shí)在北京新建的長(zhǎng)城飯店就是合資的。在那個(gè)時(shí)候，中國(guó)只有招待所。到今天，我們知道，中國(guó)本土的酒店業(yè)不光是如家，也有高端的，慢慢也形成了自己的經(jīng)驗(yàn)和人才隊(duì)伍，也知道怎么樣在硬體和軟體方面發(fā)展。這個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程經(jīng)歷了 20 多年。

所以我覺(jué)得，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，尤其是最近幾年對(duì)外資的開(kāi)放是前所未有的，我們期待有更多的外資來(lái)合作，共同發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中，不僅提升城市的營(yíng)商環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)也為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多的經(jīng)驗(yàn)和成長(zhǎng)的空間。

本文來(lái)源：馮侖風(fēng)馬牛