自今年4月至今，媒體相繼報(bào)道了中安民生“以房養(yǎng)老”騙局，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。一波未平一波又起，就在中安民生案被騙老人們?yōu)楸７克奶幈济η笾畷r(shí)，模式類似，甚至還有“創(chuàng)新”的普伴、國(guó)民信和、理房、融房等平臺(tái)先后爆雷。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，五家平臺(tái)受害人總計(jì)多達(dá)3600多人，涉案房產(chǎn)近1600套(中安民生600套、普伴177套、國(guó)民信和170套、理房400套、融房200套)，涉案總金額近30多億。

這套騙局，簡(jiǎn)單的說，是游說老人把房子抵押貸款，然后，轉(zhuǎn)走老人的貸款所得資金，承諾每月、每年給老人養(yǎng)老金，美其名曰，盤活資產(chǎn)。當(dāng)龐氏騙局最終不可持續(xù)的時(shí)候，老人發(fā)現(xiàn)，不但每個(gè)月承諾的養(yǎng)老金沒了，貸款的本金也沒了，這個(gè)時(shí)候，房子卻要被拍賣了。

82歲老人肖雄也是受害者。他在1994年花一萬(wàn)多元買下單位福利房。這套在亞運(yùn)村附近63平方米的房子，是他僅剩的家底?；蛟S他本以為房子比子女更靠得住，依靠這套房子，他就可以安享晚年?，F(xiàn)在，房子被抵押了，不斷有人上門討債，他白天躲出家門，晚上才回家睡覺，他怕自己唯一的房子被人拿走。

這些平臺(tái)上的以房養(yǎng)老，當(dāng)然是騙局。這些騙局能取得老人信任的原因之一，是國(guó)家本就在推廣以房養(yǎng)老。2014年7月，原保監(jiān)會(huì)在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。2016年7月，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級(jí)市。不過從試點(diǎn)情況來(lái)看，業(yè)務(wù)開展得并不理想，截至2018年6月底，只有幸福人壽一家保險(xiǎn)公司開展了相關(guān)業(yè)務(wù)，共有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)。

實(shí)際上，正規(guī)的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的遇冷，是因?yàn)?ldquo;以房養(yǎng)老”從長(zhǎng)期看，存在深層次的不合理、不確定性。作為長(zhǎng)期不合理的硬幣的另一面，就是“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目短期進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)行為，最終，轉(zhuǎn)化為騙局。

長(zhǎng)期來(lái)看“以房養(yǎng)老”并不靠譜，看起來(lái)這與不參加以房養(yǎng)老的人無(wú)關(guān)。但是，殘酷的是，大多數(shù)中國(guó)人期望的穩(wěn)定充裕的養(yǎng)老，都指望著房子，本質(zhì)上都是以房養(yǎng)老!

過去三十年資產(chǎn)的上漲，貨幣的貶值，讓中國(guó)人相信，攢錢一定要去買房子才能保值增值，關(guān)鍵時(shí)刻再換為現(xiàn)金，治病、養(yǎng)老。所謂兒女靠不住，唯有房子好，房產(chǎn)恒久遠(yuǎn)，一套可養(yǎng)老。

不過，遺憾的是，這種新時(shí)代的養(yǎng)老觀，現(xiàn)在看來(lái)是確鑿無(wú)疑的真理，但卻是刻舟求劍，很可能支撐不了80后在2050年代的晚年生活。那些陷入騙局的老人的房子是在現(xiàn)在被騙走，而80后的房子的價(jià)值，則可能會(huì)在今后30年中，一點(diǎn)點(diǎn)的，隨著時(shí)間的流逝而消散。

一、折舊

房地產(chǎn)是資產(chǎn)，它由房和地組成，房與我們能買到的其他商品一樣，是會(huì)折舊的。前不久，一篇名為《小區(qū)走向衰敗》的文章在社交媒體刷屏。作者居住的建于90年代末，房齡17年的小區(qū)，房子的各種設(shè)施已經(jīng)嚴(yán)重地衰敗了。

小區(qū)就像所有的事物一樣，有自己的生命。剛剛建好的時(shí)候一切欣欣向榮，然后，物理上的折舊不可避免地發(fā)生，出現(xiàn)各種故障，慢慢衰敗，就像人到老年，毛病百出。

這種衰敗分為兩種。

第一種，房屋本身的物理衰敗。房屋也有自己的設(shè)計(jì)壽命，風(fēng)吹雨打必然會(huì)變舊。而維護(hù)不到位，則是一個(gè)普遍性的問題。很多小區(qū)，才過了十幾年，就綠化帶雜草叢生、暖氣不達(dá)標(biāo)、門禁虛設(shè)、以及更嚴(yán)重的電梯故障、窗戶、外墻瓷磚、附屬設(shè)備跌落等事故。

小區(qū)的各種設(shè)施，是公共資源，這難免出現(xiàn)公地悲劇與搭便車效應(yīng)。踢球的消耗草地，當(dāng)房東的租業(yè)不關(guān)心設(shè)施，住一樓的不愿意大修電梯，而住高樓的又隨手高空拋物。不少中國(guó)人缺乏公共性，這就會(huì)導(dǎo)致組織、協(xié)調(diào)的成本很高。

比如，開會(huì)協(xié)商，別說遵循羅伯特議事規(guī)則，就連知道這個(gè)概念的人都是少之又少，開會(huì)七嘴八舌，往往不歡而散。這個(gè)時(shí)候，一盤散沙的業(yè)主根本無(wú)力去管理好維修基金、保持物業(yè)費(fèi)與物價(jià)同步上漲，從而維護(hù)小區(qū)的設(shè)施。

如果說這種物理上的衰敗還可以通過良好的物業(yè)管理來(lái)彌補(bǔ)的話，另一種社會(huì)意義上的衰敗則無(wú)法避免。

從社會(huì)規(guī)律上看，一個(gè)小區(qū)最初按照地段、價(jià)格，購(gòu)房搬進(jìn)去的人經(jīng)濟(jì)水平都差不多。隨著時(shí)間的推移，小區(qū)居民的年齡在變，從最能掙錢的青壯年進(jìn)入老年，經(jīng)濟(jì)情況也在發(fā)生變化，當(dāng)小區(qū)設(shè)施變得破敗之后，有錢的會(huì)率先搬離，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)與房租都會(huì)下降，然后，再次搬進(jìn)來(lái)的則是要求低一些的人，小區(qū)陷入一個(gè)負(fù)面反饋，最終加速衰敗。

實(shí)際上，這就是西方一些較早進(jìn)入城市化的國(guó)家與地區(qū)的狀態(tài)，不僅一個(gè)小區(qū)如此，而是整個(gè)社區(qū)陷入如此狀態(tài)，與此同時(shí)，伴隨著富人在郊區(qū)的聚集。

很多人會(huì)覺得，那些“老破小”不也照樣升值，賣出天價(jià)。這是因?yàn)?，在資產(chǎn)升值時(shí)代，城市的發(fā)展、地段的升值，會(huì)大大抵消建筑的折舊、物業(yè)的衰敗，但是，一旦資產(chǎn)停止增值，這些折舊就會(huì)顯露出來(lái)，成為影響房產(chǎn)價(jià)值的顯著因素。

二、“拆不動(dòng)”

還有些人覺得，小區(qū)衰敗、房屋折舊都不算問題，房并不值錢。李嘉誠(chéng)就說了，房地產(chǎn)最重要的是“地段、地段、地段”。小區(qū)雖然舊了，但地段總是好的，拆掉舊房，再建新小區(qū)。

持這種觀點(diǎn)的人會(huì)認(rèn)為：“中國(guó)沒有用到設(shè)計(jì)壽命的房子，都是20左右，政府就會(huì)來(lái)拆遷”。遺憾的是，這是用過去30年的經(jīng)驗(yàn)去判斷未來(lái)30年的變化——經(jīng)驗(yàn)會(huì)引導(dǎo)人，但另一些時(shí)候，經(jīng)驗(yàn)會(huì)誤導(dǎo)人。

我外婆家，離重慶解放碑步行距離大約10分鐘，修建于上世紀(jì)80年代，可以說是重慶第一批居民高樓，層高11層，但沒有電梯。這十來(lái)年，拆遷的傳言說過很多次了，但周圍拆掉平房后新建的小區(qū)像雨后春筍一樣長(zhǎng)出來(lái)了，這里卻一直沒能動(dòng)得了。唯一的變化是政府不斷出錢，翻新外墻，畢竟，這是重慶最主要的街道。

一直未能拆遷的原因其實(shí)很好理解，不劃算。這是單體樓，11層，容積率非常大，居民非常多，拆遷要賠很多錢。重慶的居民高樓能修到30層左右，如果把拆遷賠款抵消掉，恐怕開發(fā)商得建50層了，建得高，成本增加更多。所以，經(jīng)濟(jì)上不劃算，自然出現(xiàn)“拆不動(dòng)”的情況。

有時(shí)候，樓房不那么高，但太密了，容積率高，也拆不動(dòng)。比如，上海的老小區(qū)，都是6層樓，并不高，不過比較密集。拆遷之后，建新小區(qū)，消費(fèi)者就對(duì)小區(qū)環(huán)境有要求，要中庭花園、綠地，甚至游泳池，否則就不好賣。這就意味著原本是房子的地，不能再修房子了，比如，原來(lái)兩棟樓的地，現(xiàn)在只有一棟樓的面積可以用來(lái)修房子，另一棟樓的地要用來(lái)做中庭花園，原本拆掉2棟6層，現(xiàn)在就相當(dāng)于拆掉了12層，新建的房子又只有到30、40層才能賺錢。

其實(shí)，“拆不動(dòng)”是城市化后期普遍存在的情況。最初，都是平房，最多兩三層，很容易拆。后來(lái)，在城市化之初建立起來(lái)的那些房子，6、7層，還能勉強(qiáng)拆得動(dòng)。但現(xiàn)在，在城市化中后期修建的30層樓的房子，幾乎是拆不動(dòng)了。

現(xiàn)在很多人的想法是，我在這里住30年，然后政府就來(lái)拆遷了，賠上一筆錢，又可以去買新房子。問題是，你現(xiàn)在住著30層樓的小區(qū)，拆掉之后，開發(fā)商怎么賺錢呢?難道每棟樓都修得像上海中心那么高嗎?

拆遷不易，資產(chǎn)就不能盤活，拆不掉的樓，就會(huì)一直老在那里，越破舊，越貶值。這也是為什么中國(guó)人出去旅游，發(fā)現(xiàn)歐美一些城市的中心，都是舊房的原因之一。小區(qū)老化但又拆不動(dòng)，導(dǎo)致的另一個(gè)現(xiàn)象是：郊區(qū)的興起?？梢杂^察到的是，歐美一些國(guó)家，城市出現(xiàn)空心化，富人往郊區(qū)遷徙。

這就像佛家說的“成住壞空”，小區(qū)建好為“成”;欣欣向榮、成熟持續(xù)是為“住”;加速衰敗之后，進(jìn)入“壞”的狀態(tài)，房?jī)r(jià)下跌，拆遷變得容易，小區(qū)拆掉，空空如也，又進(jìn)入下一個(gè)階段。只不過，這個(gè)時(shí)候的拆遷補(bǔ)償，是無(wú)法實(shí)現(xiàn)回到原來(lái)的地段的。

三、土地出讓金

小區(qū)拆不動(dòng)，但無(wú)論如何，房子還在那里，折價(jià)總能賣。即便小區(qū)成危房了，地還在那里，總能賣點(diǎn)錢。不過，地到時(shí)候也可能并不屬于業(yè)主了。

我們都知道，中國(guó)的房子的土地是從國(guó)家租來(lái)的，只有使用權(quán)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，土地租期到了之后，地面上的房子就是國(guó)家的了。雖然這個(gè)事大家都知道，但50年后、70年后的事，彷佛遠(yuǎn)在天邊，所以，大家現(xiàn)在幾乎沒有去計(jì)較房子的土地年限。

不過，對(duì)一些來(lái)人說，這卻是迫在眉睫的事。2016年4月，溫州一部分市民，正常買賣二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地到期了。不少市民發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)年的特殊原因，他們的土地證上寫著的是土地年限20年到期。溫州國(guó)土部門一開始打算參照國(guó)有土地出讓的做法，先評(píng)估土地價(jià)格，折算出樓面地價(jià)，算出每套房所需續(xù)交的土地出讓金，算出的結(jié)果，出讓金占到了房?jī)r(jià)總額的三分之一。

房東一套房，賣出去，到手的錢少掉三分之一。這個(gè)消息震驚整個(gè)溫州房產(chǎn)市場(chǎng)，也震動(dòng)了全國(guó)輿論。最后，國(guó)土資源部最終作出的回復(fù)是：不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)。不過，這只是過渡性措施，只是暫時(shí)擱置，住宅土地70年使用權(quán)到期之后如何續(xù)期，至今尚無(wú)明確細(xì)則。

根據(jù)物權(quán)法第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。”不過，自動(dòng)二字，卻忽略了一個(gè)最關(guān)鍵的問題，那就是自動(dòng)要不要交錢。打個(gè)比方，高鐵也可是自動(dòng)刷身份證進(jìn)站，但可沒說不要錢。

就在溫州房屋土地到期事件的這一年年底，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。《意見》明確提出：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

這個(gè)研究估計(jì)要研究很多年了，不過，我個(gè)人認(rèn)為，倒不至于收取很高的土地出讓金。因?yàn)楝F(xiàn)在人們買房，都沒考慮土地租期，視為永久使用權(quán)，而一旦收取高額出讓金，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的打擊，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)巨大。

不過，對(duì)于依靠房子養(yǎng)老的人來(lái)說，即便收一部分，也影響很大。

溫州的例子中，樓面地價(jià)占到了房?jī)r(jià)的三分之一，其余三分之二，是房屋本身的價(jià)值。如果續(xù)租費(fèi)用，打個(gè)五折，那么，交給國(guó)家的續(xù)租的錢就占整個(gè)房?jī)r(jià)的六分之一，還能承受。

但對(duì)于養(yǎng)老的房子來(lái)說，30年后，小區(qū)已經(jīng)非常舊了，剩下的只有地值錢，也就是說，樓面地價(jià)幾乎等于房?jī)r(jià)。那么，即便續(xù)租費(fèi)用為樓面地價(jià)的一半，也就相當(dāng)于房?jī)r(jià)的一半。如果那時(shí)你不打算賣房子，就得續(xù)交土地出讓金——你指望房子養(yǎng)老，但到那個(gè)時(shí)候，房子卻要交出看病錢。

四、人口結(jié)構(gòu)

如果說地價(jià)問題，政府還可以讓利的話。那么，由于人口結(jié)構(gòu)造成的房地產(chǎn)價(jià)格下跌，則是政府也無(wú)能為力的事。地價(jià)的變遷，有一個(gè)值得參考的對(duì)象，那就是日本。

中國(guó)與日本非常相似。1985年-1991年之間，日本房地產(chǎn)進(jìn)入最后瘋狂期，6年間上漲1.7倍。不光是房?jī)r(jià)，日本企業(yè)購(gòu)買海外資產(chǎn)，日本消費(fèi)者全球旅游，買買買，也非常像今天的中國(guó)。還有，當(dāng)年日本人也相信，東京掌握著教育、醫(yī)療、金融、就業(yè)等資源，東京是全日本的東京，是全球的東京，所以東京房?jī)r(jià)不會(huì)跌。

東京

日本六大都市的地價(jià)從70年代翻了五倍，然后，在1992年，泡沫破裂，之后日本包括東京在內(nèi)的六大都市和全國(guó)樓市同時(shí)陷入跌勢(shì)，跌去了60%左右。如今雖然已有回升，但離當(dāng)年的價(jià)格還遠(yuǎn)。

日本的房?jī)r(jià)暴跌，金融因素占主導(dǎo)，但長(zhǎng)期不漲，卻是人口因素造成的。2017年，日本65歲以上的老年人達(dá)到了3557萬(wàn)，占總?cè)丝?8.1%，創(chuàng)下歷史新高。隨著日本年輕一代人口的相對(duì)減少，以及年輕夫婦結(jié)婚率的不斷下降，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)羸弱，凈需求下降。2018年10月，日本全國(guó)共有住宅5759萬(wàn)套，但家庭總數(shù)只有4997萬(wàn)戶。所以，在日本，幾乎沒有人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲。

相比日本，中國(guó)的情況似乎更糟糕。截至2017年底，我國(guó)60歲及以上老年人口有2.41億人，占總?cè)丝?7.3%;預(yù)計(jì)到2050年前后，我國(guó)老年人口數(shù)將達(dá)到峰值4.87億，占總?cè)丝诘?4.9%。也就是說，2050年的中國(guó)，房產(chǎn)的需求可能比日本更低。

30年前的中國(guó)人，絕對(duì)不會(huì)想到房子可以買賣，也想不到房子價(jià)格會(huì)那么高，或許這就如，現(xiàn)在的中國(guó)人也想象不到30年后的房子，價(jià)格會(huì)多么的低。那么，一套房子，真的能安心養(yǎng)老嗎?

本文來(lái)源：大家，作者：劉遠(yuǎn)舉