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大家都知道，在過(guò)去的15年間，中國(guó)最有效、最安全、最簡(jiǎn)單獲取財(cái)富的方式，其實(shí)就是買(mǎi)房買(mǎi)房買(mǎi)房——北京買(mǎi)房、上海買(mǎi)房、南京買(mǎi)房、杭州買(mǎi)房……

由此，也讓整個(gè)中國(guó)社會(huì)形成了一種慣性思維：

不管哪里買(mǎi)房，都一定能賺錢(qián);

不管什么時(shí)候買(mǎi)房，都一定能發(fā)財(cái)。

因?yàn)檫^(guò)去15年買(mǎi)房躺贏，所以絕大多數(shù)人認(rèn)為，現(xiàn)在買(mǎi)房還是會(huì)躺贏，因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)還會(huì)一直漲——他們似乎沒(méi)有想過(guò)，按照現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)總值，如果繼續(xù)上漲，讓大家都賺錢(qián)，要不了多久，中國(guó)的人均財(cái)富很快就會(huì)成為世界第一。

注意，我說(shuō)的是人均哦!

如果過(guò)去15年中國(guó)人財(cái)富獲取方式未來(lái)依然有效，大家都去買(mǎi)房子發(fā)大財(cái)，那意味著，中國(guó)很快就會(huì)沒(méi)有窮人，然后所有人都成為有錢(qián)人。

唯一的問(wèn)題是：大家都有錢(qián)了，誰(shuí)來(lái)服務(wù)有錢(qián)人?

對(duì)!讓那些不炒房的國(guó)家的人給我們提供服務(wù)。

要不了幾年，歐美那些金發(fā)碧眼的白妞都爭(zhēng)先恐后的要給我們當(dāng)保姆，帥氣有型的白人小哥哥想法設(shè)法到洗浴房里給我們捶背洗腳，端盤(pán)子的服務(wù)員非純種歐美白人的不要，招聘一個(gè)工地保安，長(zhǎng)相和能力都要求和電影上的湯姆克魯斯一樣……

這“夢(mèng)”未免做得也太美了些。

2

中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)漲不漲，從中長(zhǎng)期的角度，最要命的問(wèn)題其實(shí)只有三個(gè)：土地、人和錢(qián)。

先來(lái)看土地因素。

從供給角度看，房子的建筑材料從來(lái)不缺，建造方法也不斷進(jìn)步，世界上從來(lái)沒(méi)有任何一個(gè)地方因?yàn)榻ㄖ牧掀嫒被蚪ㄔ旒夹g(shù)不行而造成房?jī)r(jià)上漲。只有土地供應(yīng)，會(huì)成為房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。

其實(shí)，土地本也不應(yīng)該成為影響房?jī)r(jià)的因素，因?yàn)槿澜鐩](méi)有任何一個(gè)國(guó)家連蓋房子的土地都沒(méi)有(哪怕是新加坡這樣的彈丸小國(guó)也是如此)，但通過(guò)政策，對(duì)土地供應(yīng)施加限制，向來(lái)是一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲最要命的因素。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)實(shí)行“二元結(jié)構(gòu)”的土地制度，城市土地歸屬?lài)?guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有。

當(dāng)然，從產(chǎn)權(quán)上來(lái)說(shuō)，土地都是公有的，但按照所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，土地使用權(quán)是可以進(jìn)入市場(chǎng)的，我們買(mǎi)房子，只不過(guò)是買(mǎi)一個(gè)土地使用權(quán)。

在城鄉(xiāng)二元體制下，國(guó)有土地和集體土地在權(quán)能、市場(chǎng)地位等方面都存在差異，相比國(guó)有土地，集體土地受到的管控更加嚴(yán)格。與國(guó)有土地可以直接入市交易不同，集體土地需要先通過(guò)政府征收，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，才能入市交易。

通俗來(lái)講，就是國(guó)有土地使用權(quán)可以直接賣(mài)給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，但是集體土地不能直接開(kāi)發(fā)建設(shè)，需要經(jīng)過(guò)政府征收后，使用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓。現(xiàn)實(shí)中，這種操作某種程度上造成了土地的供需失衡，而這也恰恰是中國(guó)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲的核心原因。

然而，這一切可能從2018年底要改變了。

2018年12月23日，全國(guó)人大常委會(huì)第十三屆第七次會(huì)議，通過(guò)了《中華人民共和國(guó)土地管理法(修正案)》(草案)，2019年1月4日，會(huì)議對(duì)修正案的草案進(jìn)行審議，并發(fā)布了征求意見(jiàn)稿，目前已經(jīng)報(bào)至國(guó)務(wù)院審議。

這標(biāo)志著，我國(guó)已使用近30年的《土地管理法》，終于有了一次大修改。

此次修正案，主要內(nèi)容包括土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度、耕地尤其是永久基本農(nóng)田保護(hù)等方面。修正案刪除了“從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地”的規(guī)定，并將原《土地管理法》中的第63條修改為：

“縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。”

這意味著，符合規(guī)定的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以不用經(jīng)過(guò)征收為國(guó)家所有，直接進(jìn)入土地市場(chǎng)，也就是2018年底以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的媒體熱詞“集體土地入市”。

國(guó)有土地壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面，就這樣被撕開(kāi)了一個(gè)口子，地方政府以后將不再是土地唯一供給人，而這也是在中國(guó)房?jī)r(jià)、尤其是大城市房?jī)r(jià)漲至世界第一之后，中央政府為化解房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)而出臺(tái)的、真真切切遏制房?jī)r(jià)上漲的土地政策。

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再來(lái)看錢(qián)的因素。

2018年4月，央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱，在CCTV2《大講堂》電視節(jié)目中提出，只要六個(gè)錢(qián)包能幫你湊夠首付的話，那么最好還是買(mǎi)房子。

“六個(gè)錢(qián)包”的論斷，就此迅速火遍網(wǎng)絡(luò)。

六個(gè)錢(qián)包，顧名思義，除了年輕人自身，還囊括進(jìn)了男女雙方的父母乃至祖父母——這個(gè)稍顯“殘酷”的說(shuō)法，雖然一度爭(zhēng)議很大，但確實(shí)是正在上演的買(mǎi)房故事的寫(xiě)照。

我曾經(jīng)提出一個(gè)觀點(diǎn)，人類(lèi)歷史上任何一場(chǎng)壯觀的資產(chǎn)泡沫，最終接盤(pán)的一定是普通人，因?yàn)橛绣X(qián)人普遍都是一個(gè)社會(huì)里占據(jù)資源、信息和判斷優(yōu)勢(shì)的人群，他們永遠(yuǎn)不可能去充當(dāng)最后一任接盤(pán)俠——否則的話，難道你想讓李嘉誠(chéng)、馬云、馬化騰、王健林、許家印這些人充當(dāng)高房?jī)r(jià)的最后一任接盤(pán)俠么?

從這個(gè)觀點(diǎn)延伸開(kāi)來(lái)，當(dāng)連普通人耗盡畢生財(cái)富乃至把家族的財(cái)富都卷入進(jìn)來(lái)，也只能勉強(qiáng)買(mǎi)得起的時(shí)候，也就意味著這種資產(chǎn)泡沫走到了盡頭。

我也曾看到一份數(shù)據(jù)，說(shuō)如果按照通勤5公里以?xún)?nèi)的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)計(jì)算房租，北京的醫(yī)院護(hù)士、小學(xué)老師及公交車(chē)司機(jī)的房租，是他們工作收入的1.1-1.5倍。這意味著，要么他們犧牲自己的休閑及娛樂(lè)時(shí)間，將其轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄇ跁r(shí)間，要么要依賴(lài)于家庭的補(bǔ)貼才能在大城市生存。

現(xiàn)在大城市不少小白領(lǐng)們，也是拿著工資勉力支撐住宿費(fèi)用，有一些花錢(qián)大手大腳的，甚至還得管爸媽要錢(qián)付房租。

此外，就在在房?jī)r(jià)一路上漲之下，原本不習(xí)慣負(fù)債的中國(guó)人，居民部門(mén)債務(wù)/GDP的比值也從1996年的不足5%一路飛升，到2017年底已經(jīng)接近GDP的50%。

因?yàn)橹袊?guó)居民部門(mén)收入在GDP中的分配比例又遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，所以中國(guó)家庭債務(wù)與居民可支配收入的比值更是高的可怕——上海財(cái)經(jīng)大學(xué)的研究甚至顯示，截至2017年，我國(guó)家庭債務(wù)與可支配收入的比值高達(dá)107.2%，逼近美國(guó)金融危機(jī)前峰值……

人人都知道，借債借多了，你就再也借不了債了，你就無(wú)法再去貸款買(mǎi)房了。

當(dāng)代世界各國(guó)房?jī)r(jià)，都是靠居民貸款維持，如果居民部門(mén)的負(fù)債能力到達(dá)極限，那就意味著房?jī)r(jià)上漲到了盡頭——這不僅僅是理論推導(dǎo)，1980年以來(lái)的歷史證明，只要一個(gè)國(guó)家的私營(yíng)部門(mén)債務(wù)(居民部門(mén)+企業(yè)部門(mén))到達(dá)200%左右的水平，那房產(chǎn)價(jià)格就基本走到了盡頭。

無(wú)論是1990年的日本房地產(chǎn)泡沫，還是2007年的美國(guó)房地產(chǎn)泡沫，或者是2017年加拿大和澳大利亞的房地產(chǎn)泡沫，還有……

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最后，來(lái)看長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的決定因素——人。

2018年新出生嬰兒數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，1523萬(wàn)!

2017年和2016年，這個(gè)數(shù)據(jù)分別是1723萬(wàn)和1786萬(wàn);(2016年，我國(guó)實(shí)施“全面二孩”政策)

2015年和2014年，這個(gè)數(shù)據(jù)分別是1655萬(wàn)和1687萬(wàn);(2013年底，我國(guó)實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策)

2013年和2014年，分別是1640萬(wàn)和1800萬(wàn);(2011年底，中國(guó)實(shí)施“雙獨(dú)二孩”政策)

再往前，2011年是1600萬(wàn)，2010年是1588萬(wàn)……

從2002年開(kāi)始，中國(guó)新出生嬰兒數(shù)據(jù)就開(kāi)始持續(xù)低于1600萬(wàn);

從2012年到2017年，我們連續(xù)放開(kāi)雙獨(dú)二孩、單獨(dú)二孩、全面二孩，勉強(qiáng)把這個(gè)數(shù)據(jù)拉到1700萬(wàn)以上，但隨著過(guò)去兩年二孩生育高峰的回落，2018年以后，中國(guó)新生嬰兒出生的數(shù)量只會(huì)比1500萬(wàn)更少!

要知道，從1981年到1997年，中國(guó)每年新出生人口都在2000萬(wàn)以上，這2000萬(wàn)人：

長(zhǎng)到6歲以后，要上學(xué)，幼兒園、小學(xué)、初中、高中、大學(xué);

長(zhǎng)到18歲以后，要談戀愛(ài)，要好玩，要追求新奇的玩意;

長(zhǎng)到22歲以后，要參加工作，要花錢(qián)，要消費(fèi)，要折騰;

長(zhǎng)到25-30歲，要結(jié)婚，要買(mǎi)房，要裝修;

……

咦，我咋想起來(lái)，全中國(guó)的城市房?jī)r(jià)好像是從2003-2005年開(kāi)始暴漲的呢!

——沒(méi)錯(cuò)，正是1981-1997年出生的年輕人，撐起了中國(guó)過(guò)去近15年的房地產(chǎn)價(jià)格，也讓房地產(chǎn)不斷的漲漲漲，漲到很多人買(mǎi)不起……

1957年，中國(guó)總?cè)丝?.46億，新出生人口2138萬(wàn);

1988年，中國(guó)總?cè)丝?1.1億，新出生人口2521萬(wàn);

2018年，中國(guó)總?cè)丝?3.9億，新出生人口1523萬(wàn)。

嗯，你自己比較一下這個(gè)差距：

過(guò)去15年的房子，每年都有2500萬(wàn)年輕人來(lái)買(mǎi);

未來(lái)15年的房子，每年只有1500萬(wàn)或更少年輕人來(lái)買(mǎi)。

按照26-35歲的購(gòu)房年齡算，從2017年開(kāi)始，未來(lái)需要在大城市購(gòu)買(mǎi)房子的年輕人，一年更比一年少，十年少1億!

說(shuō)這么多，你還認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去嗎?

本文來(lái)源：功夫財(cái)經(jīng)