01

一朋友，前幾天在蘇州買了套單價49000元+的學區(qū)房。

她說因為工作忙買房的事就拖了一個月，結(jié)果有的房東跳價50萬，有的直接不賣了。

她的身份是某知名地產(chǎn)公司的營銷總監(jiān)，比絕大部分普通人都更懂房地產(chǎn)吧。

所有正在糾結(jié)要不要買房的朋友其實都在等下一個樓市風口，怕買高了，但樓市風口是猜不到的。

02

我們眼中的重慶“炒房團”，重點是看看時間。

2016年的下半年，有一波人盯上了重慶，認為重慶的房價存在暴漲的可能。

那時候，重慶還在去庫存；

那時候，樓市剛剛有一點點起色；

那時候，金茂、綠城還沒來重慶；

那時候，重慶的樓面均價只有3000元；

那時候我們在做什么？

觀望或者看空重慶。

然后絕大部人錯過了最好的買入時間。

2017年開始，投資客戶比例逐天攀升，以外地投資者居多。

2018年開始，許多本地人被漲價喚醒，加入買房潮流。

2018年下半年入場的所有人，目前房價和資金都被鎖死。

當絕大部人都看到機會的時候，機會其實已經(jīng)過去了。等樓市風口的人，等來的并不是風。

我們這種業(yè)余選手怎么和專業(yè)的PK？

有人說，干脆不買了，等他們被套。

前不久一個做地產(chǎn)廣告的朋友說“中國樓市不是不可能崩盤”，我很認同，畢竟任何事情都可能發(fā)生，對不對？

但概率？時間？

如果買房是一場賭博，賠錢和賺錢的概率是多少？

有人看多有人看空，全憑個人開心。

03

一個朋友最近天天叨叨買房投資，讓我?guī)兔ν扑]。

我是理性派，重慶2017年9月限售之后被鎖死的幾十萬套房子還未入市之前，無法評估投資比例，無法評估他們的拋售價格和時間，所以遲遲未幫朋友推薦項目。

突然有一天她說“我錢都從理財里面拿出來了，真的不知道該干什么”。

這段話我印象深刻，錢和人都在干著急。

為什么那么多人買房，為什么有的人一有錢就買房，因為對普通人來說他們和資金真的找不到更好的去處。

她的話讓我重新思考，重慶目前是不是買房、投資的好時機？

這件事需要分三步看。

買來住的，不用天天盯著樓市信息、房價看，跌了你心慌，漲了你也心慌，但其實漲跌都和你沒關(guān)系，不如在自己購買能力范圍內(nèi)早點買，至少圖個安心，你把時間維度拉到5年、10年來看房價肯定比現(xiàn)在高。

買來投資的，分兩種情況。

一種如果現(xiàn)在不買房，你的錢有沒有別的用處？有沒有能比房產(chǎn)投資效率更高或者更安全的投資渠道？我身邊也有人最近炒股賺翻了，前兩天比特幣也突然拉高一波。如果有，那你大可不必買房。

另一種如果你現(xiàn)在沒有更好的投資渠道，未來2-3年也不著急用錢，錢存銀行干什么？貶值有多快我們早就感受到了。

如果買正規(guī)理財，5%的年化收益100萬每年賺5萬塊，你只需要對比房價的增長速度和理財?shù)男б妗?/span>

分享一個簡單的計算方式：

100萬總價的房，首付4成40萬，貸款60萬，利率統(tǒng)一按6%計算，每年房貸利息3.6萬，理財機會成本5萬，總成本8.6萬。

也就是說每年房價增長超過8.6%跑贏理財產(chǎn)品。（我個人按10%計算）

再把時間維度拉長，2年、3年、5年后。

或者再把總價換算成單價，目前10000元\平米，1年能不能增長860元，兩年、三年能不增長到11720、12580元？

能不能買是一道數(shù)學+概率題，有專業(yè)有風險。

機會需要等待，但更需要識別和把握的能力。

告訴你朋友，不用等樓市風口了，等不到的，過去20年的每一次樓市風口都是被回憶出來的···

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