很多人對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)的態(tài)度，大概可以分為三類：看不懂、看不透、看不穿。

談?wù)摲績(jī)r(jià)的人確實(shí)很多，但很多觀點(diǎn)你聽著聽著就覺得邏輯線是很亂的。還有很多我們理所當(dāng)然認(rèn)為的常識(shí)，一些邏輯，一些認(rèn)知上的概念，這幾年經(jīng)過(guò)市場(chǎng)不斷洗滌，都在慢慢進(jìn)行調(diào)整。

比如房?jī)r(jià)收入比這個(gè)概念，大家的理解可能出現(xiàn)了一些偏差。

01

所謂的房?jī)r(jià)收入比，通常被理解為住房總價(jià)比上一個(gè)地區(qū)的家庭可支配收入。

很多人會(huì)把房?jī)r(jià)收入比的重要性拔得特別高，更有一些人直接用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否合理。

最基本的表述就是這個(gè)比值越高，說(shuō)明房?jī)r(jià)泡沫越大，要趕緊賣房;比值越低，說(shuō)明房?jī)r(jià)越健康，值得購(gòu)入。

如果對(duì)照上面的表格，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭想要在深圳買一套標(biāo)準(zhǔn)大小的房子需要34.2年。

在三亞需要29.8年，在北京需要25.4年，在上海需要26.1年，在廈門需要22.5年。

從這個(gè)角度看，房?jī)r(jià)顯然是高的。

所以，如果這個(gè)命題邏輯成立的話，那么深圳、上海、北京、杭州、廣州這些一二線城市的房?jī)r(jià)其實(shí)是最危險(xiǎn)的，整個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)與家庭收入嚴(yán)重脫軌。

因?yàn)橐粋€(gè)工薪家庭想要在這幾個(gè)城市買房，需要不吃不喝近30年。

像沈陽(yáng)、南昌、宜昌、烏魯木齊等這樣三四五線的城市，反而是最值得買入的，因?yàn)樗麄兊姆績(jī)r(jià)很親民，房?jī)r(jià)收入比很低，基本沒有泡沫。

如果把樣本數(shù)據(jù)再次放大的話，參照房?jī)r(jià)收入比這個(gè)維度，你會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)很多中西部的五六線城市都極具投資價(jià)值，因?yàn)榉績(jī)r(jià)基數(shù)低，而當(dāng)?shù)厥杖胍策€可以。

比如朔州(山西西北部)，房?jī)r(jià)在3600元/平，人均GDP超過(guò)5.5萬(wàn)元;雞西(黑龍江東南部)，房?jī)r(jià)在3500元/平，人均GDP為3萬(wàn);石嘴山(寧夏)，房?jī)r(jià)3000元/平，人均GDP為5萬(wàn)。

大家有沒有覺得跟往常我們的認(rèn)知不太一樣了，房?jī)r(jià)收入比反應(yīng)出的是優(yōu)質(zhì)的一二線城市是沒有投資價(jià)值且充滿了泡沫，而那些躲藏在角落里的五六線城市，投資的安全價(jià)值卻是很高。

房?jī)r(jià)收入比這個(gè)概念，到底是哪里出了問(wèn)題?

02

在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我想先跟大家聊一聊關(guān)于前幾年房產(chǎn)圈兩個(gè)大佬之間有關(guān)房?jī)r(jià)的著名爭(zhēng)論.

謝國(guó)忠和任志強(qiáng)，前者是看空派，后者是看多派。

當(dāng)然，從目前發(fā)展的情況看，后者贏了，于是網(wǎng)上有個(gè)段子就說(shuō)“跟著任大炮有肉吃，跟著謝國(guó)忠可能連湯都喝不起了”。

作為前摩根士丹利董事總經(jīng)理，謝國(guó)忠對(duì)于股市和經(jīng)濟(jì)的判斷都是非常精準(zhǔn)的，他曾經(jīng)在股市6000點(diǎn)的時(shí)候直接預(yù)言股市即將進(jìn)入拐點(diǎn)下行期。

不能不說(shuō)眼光毒辣，目光長(zhǎng)遠(yuǎn)，但唯獨(dú)在房?jī)r(jià)這件事上，貌似弄得有些狼狽。最根本的原因就是他在房?jī)r(jià)收入比這個(gè)概念上出現(xiàn)的誤讀。

謝國(guó)忠看空中國(guó)房?jī)r(jià)，一個(gè)很重要的維度就是房?jī)r(jià)收入比，他認(rèn)為如果參照目前中國(guó)各個(gè)城市工薪階層的收入，整個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的實(shí)際可承受能力。

我覺得，可能一直以來(lái)，我們對(duì)房?jī)r(jià)收入比這個(gè)概念存在著長(zhǎng)久的理解誤區(qū)。

房?jī)r(jià)收入比，應(yīng)該是房?jī)r(jià)是對(duì)未來(lái)中高收入的反應(yīng)。請(qǐng)注意，這里面提到了兩個(gè)詞，一個(gè)是未來(lái)，一個(gè)是中高收入。

如果從這兩個(gè)角度和概念去理解的話，我們就能解釋很多事情。

你可以把這個(gè)情況想象成股票，其實(shí)從本質(zhì)上看，房?jī)r(jià)跟股價(jià)是一樣的。某上市公司當(dāng)前股票的價(jià)格，其實(shí)是包含了對(duì)未來(lái)預(yù)期的價(jià)值的，反應(yīng)了投資者對(duì)于該公司未來(lái)的信心程度。

為什么投資者會(huì)買蘋果公司或是亞馬遜公司的股票?就是對(duì)他們的未來(lái)發(fā)展充滿了信心，就好比亞馬遜在前幾年一直是虧損的，市盈率卻一度超過(guò)300，但是資本市場(chǎng)對(duì)它仍是趨之若鶩，根本原因就是因?yàn)橛辛己玫念A(yù)期。

我們經(jīng)常說(shuō)的一句話是，你買一個(gè)城市的房子，其實(shí)就相當(dāng)于買了這座城市的股票。

你覺得這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有希望得，未來(lái)有上漲預(yù)期，才會(huì)購(gòu)買，對(duì)吧?本質(zhì)上看，其實(shí)就是這個(gè)道理。

另外一個(gè)概念就是中高收入。

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，并不是所有人都有機(jī)會(huì)購(gòu)買房子。

房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)邏輯其實(shí)就是低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)。換句話說(shuō)，房子就應(yīng)該是賣給中高收入的，低收入階層的住房需求很可能就是通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)解決的。

商品房的定位其實(shí)就是一種高端的商品，不是依靠社會(huì)的平均收入就能輕松購(gòu)置的東西。

特別是隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，大量城市的住房供應(yīng)形勢(shì)會(huì)越來(lái)越多元化，越來(lái)越多的人會(huì)選擇保障房和公租房，這種趨勢(shì)在一二線城市將變得尤其明顯。

03

如果對(duì)比下紐約、東京、香港等發(fā)達(dá)城市，這些發(fā)達(dá)城市的租賃占比差不多在55%～60%，全美最大的35座城市中，有18座城市的房屋出租率超半數(shù)。

但如果對(duì)比國(guó)內(nèi)一線城市北上廣，整體租賃市場(chǎng)的占比大概只有30%。從國(guó)際城市的發(fā)展現(xiàn)狀看，我們也能大致看到未來(lái)要發(fā)展的重點(diǎn)方向。

這其實(shí)就是解釋了為什么最近幾年，我們看到政府層面在大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。北京和上海等一線城市用于公共租賃的土地面積也在每年遞增，未來(lái)5年，北京土地市場(chǎng)專項(xiàng)用于租賃的土地占比將超過(guò)35%。

同樣的居住需求，對(duì)于不同人群，未來(lái)滿足的方式也會(huì)是不同的。

04

房子其實(shí)是非常特殊的一件商品，首先它具有消費(fèi)品屬性，也就是居住屬性，另外作為資產(chǎn)還具有投資屬性。

房?jī)r(jià)收入比其實(shí)只反映了房子的居住屬性，但沒有反映出房子的資產(chǎn)屬性。

為什么這么說(shuō)?因?yàn)閺谋举|(zhì)上看，房子的這兩種屬性在定價(jià)機(jī)制上是完全不一樣的。作為消費(fèi)品的居住屬性，反映的就是當(dāng)下的使用價(jià)值，因此會(huì)受到當(dāng)下人均收入水平的約束。比如一輛汽車定價(jià)是10萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格是包含了品牌、使用性能等等。

如果一個(gè)商品只有消費(fèi)品的使用價(jià)值，那么隨著時(shí)間的推移，必定會(huì)慢慢折價(jià)，因?yàn)檎麄€(gè)過(guò)程是有損耗的。比如新車第一年賣10萬(wàn)，第二年可能只值8萬(wàn)了，如果你賣到15萬(wàn)，肯定沒人買，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格違背了定價(jià)規(guī)律。

但是如果具有資產(chǎn)屬性的話，就完全不一樣了。

具有資產(chǎn)屬性的產(chǎn)品，價(jià)格反應(yīng)的就不止是當(dāng)下的使用價(jià)值，而是應(yīng)該包含未來(lái)的預(yù)期。預(yù)期越高，估值也就越大，這就和前文跟大家提到的股價(jià)漲跌邏輯是一樣的。

所以，如果這樣來(lái)看，作為資產(chǎn)屬性的房子和社會(huì)平均收入的關(guān)聯(lián)就不大了。

因此，如果我們從房子的使用屬性和投資屬性這兩個(gè)維度看的話，就能更清晰感受到?jīng)Q定房?jī)r(jià)的因素到底有哪些。

從居住屬性看，就是你住在這個(gè)房子里覺得方不方便，舒不舒服，比如離地鐵近不近，有沒有學(xué)區(qū)，房子是哪家開發(fā)商蓋的，小區(qū)綠化率怎么樣，物業(yè)怎么樣，小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)怎么樣等等。

從投資屬性看，就是這個(gè)城市的能級(jí)怎么樣，有多少產(chǎn)業(yè)可以吸引人口流入，有多少中高收入的階層，未來(lái)有沒有利好的規(guī)劃刺激等等。

特別是對(duì)于一二線城市而言，城市的能級(jí)越大，覆蓋的人口面也就越廣，房產(chǎn)所具備的資產(chǎn)屬性就越強(qiáng)。

因?yàn)閷?duì)于這些城市而言，他們的購(gòu)買人群已經(jīng)不是單純依靠當(dāng)?shù)厝说钠骄杖雭?lái)支撐了，而是來(lái)自全國(guó)的富裕階層。

如果單純談?wù)摲績(jī)r(jià)收入比這個(gè)概念，我們將永遠(yuǎn)無(wú)法認(rèn)清這個(gè)城市房?jī)r(jià)的天花板到底在哪里。

05

從現(xiàn)在起，請(qǐng)盡快忘了房?jī)r(jià)收入比這個(gè)概念，不然你會(huì)錯(cuò)失更多機(jī)會(huì)。

房?jī)r(jià)收入比，其實(shí)就是個(gè)偽命題。

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