沒有消息對樓市來說就是最大的好消息，因?yàn)檫@是中國唯一一個(gè)不需要概念和題材就能健康發(fā)展的市場，只要給一個(gè)穩(wěn)定的局面就好。··

最近的新聞很多啊，最大的一件事應(yīng)該是下面這個(gè)段子了。

說實(shí)話，雙休日聽到這個(gè)消息的時(shí)候，我也是挺吃驚的。

但結(jié)合之前領(lǐng)導(dǎo)對股市科創(chuàng)板和注冊制的要求，可謂是雄心勃勃，所以換一個(gè)年富力強(qiáng)的證監(jiān)會新主席也是可以理解的。

長期以來，股市和樓市一直是中國人最關(guān)心的兩個(gè)市場。

隨著對股市高頻的操作，而樓市大新聞反而少了起來。

可以預(yù)計(jì)，未來幾年改革突破的重點(diǎn)基本上就在股市了，各種創(chuàng)新都會去試一試。

而沒有消息對樓市來說就是最大的好消息，因?yàn)檫@是中國唯一一個(gè)不需要概念和題材就能健康發(fā)展的市場，只要給一個(gè)穩(wěn)定的局面就好。

不過在這個(gè)安靜的樓市大環(huán)境下，我還是觀察到了一些新變化，更加堅(jiān)定了房價(jià)會穩(wěn)的信心。給大家說一說。

01

第一個(gè)變化是地價(jià)穩(wěn)了。大家都很關(guān)心房價(jià)漲跌，過去12年上海房價(jià)平均漲了6倍，很夸張。但如果你看地價(jià)漲幅，其實(shí)更高。所謂的房價(jià)漲，更多的是被地價(jià)拉起來的。

所以呢，在我的買房框架里，土地一直是研究重點(diǎn)。

買房我喜歡找空地多的地方，容易出地王，房價(jià)輪動更快。

判斷未來房價(jià)趨勢，我更多的會看土地拍賣的溢價(jià)率。就是土拍的時(shí)候，房企加價(jià)的程度，這直接反映了土地市場的熱情。

我觀察到的情況是，2018年土拍市場基本穩(wěn)定下來了。以下是來自于易居研究院的一張圖，是一二線40個(gè)城市土地溢價(jià)率。大家可以看到，土地溢價(jià)率已經(jīng)到達(dá)了幾年內(nèi)的低點(diǎn)。

再來看諸葛找房整理出來的各大城市土地溢價(jià)率，大部分城市的溢價(jià)率都不高。

更低的土地溢價(jià)率，意味著房企不那么高看市場一眼，也暗示著今年、明年上市的新房定價(jià)都不會太高。

開發(fā)商可以用合理的定價(jià)就能賺到錢，沒必要非要開高價(jià)自找麻煩，畢竟還有限價(jià)在。

02

穩(wěn)定的地價(jià)+靜淡的房市基本鎖定了房價(jià)的上限，但是大家也別指望房價(jià)會怎么跌。

因?yàn)橥恋貎r(jià)格也在夯實(shí)新房的成本，鎖定房價(jià)的下限。

雖然土地溢價(jià)率不高，但是土地起拍價(jià)一點(diǎn)也不手軟。

我觀察到的情況是，目前土地的起拍價(jià)大多是按照周邊二手房打6折來設(shè)定的，算上建安成本，房企造好房子，按照周邊二手房1.1倍的定價(jià)還是能賺到錢的，但是因?yàn)橥恋爻杀疽呀?jīng)占到了房價(jià)的60%，房價(jià)也不可能再低了。

給大家看一個(gè)案例。

上海大虹橋徐涇板塊去年7月新拍的兩塊地，就在徐盈路地鐵站旁，兩塊地的成交樓板價(jià)在3.3萬左右。周邊新房萬科天空之城定價(jià)5.8萬，二手次新的仁恒西郊花園定價(jià)在6.2萬，二手次新的錦繡逸庭定價(jià)5萬左右。

雖然新拍出兩塊地的溢價(jià)率是0，土地市場靜淡到極點(diǎn)，但因?yàn)橥恋馗叱杀镜南拗疲由巷w漲的人工和材料，未來新房上市，房價(jià)成本就接近5.5萬，要保證一定的利潤，幾乎就沒有什么降價(jià)空間。

這意味著，不知不覺中，大虹橋的新房基本已經(jīng)站穩(wěn)了5到6萬這個(gè)價(jià)格區(qū)間。這個(gè)房價(jià)是2014年的2倍。

我不得不佩服地方政府的高明，土拍價(jià)格的精確設(shè)定，既給房企留足一定的利潤空間，也保證了地價(jià)穩(wěn)定，保證國有資產(chǎn)不流失。

另一方面，在目前這個(gè)較高土地價(jià)格上的大量土拍落地，說明了至少房企這個(gè)樓市里的大玩家，已經(jīng)承認(rèn)了這一輪牛市快速翻倍的房價(jià)。

可以預(yù)見的是，一兩年內(nèi)陸續(xù)上市的新房項(xiàng)目，會用牛市后的新定價(jià)夯實(shí)當(dāng)前房價(jià)，帶著買房人逐漸適應(yīng)，在新高的價(jià)格平臺上繼續(xù)博弈。

03

另一個(gè)變化是剛需在悄悄入市。

我們長期觀察各大城市二手房成交量。

從目前我們發(fā)現(xiàn)的的情況來看，深圳、上海、合肥這些上一輪牛市率先調(diào)整的城市，二手房成交量已經(jīng)放大。量在價(jià)先，成交量放大意味著有買房人在加快入市。

以上海為例，2018年上海二手房成交量大多在1.2萬套左右，最差的時(shí)候在1萬套左右。那個(gè)時(shí)候中介都活不下去了，徹底的靜淡市。

但在2018年最后一個(gè)季度，特別是12月的時(shí)候，二手房成交量已經(jīng)回暖到1.55萬套。雖然離牛市起點(diǎn)的2萬套還差不少，但這已經(jīng)是一個(gè)較為明顯的底部信號，有人已經(jīng)在抄底了。

不光是數(shù)據(jù)，從我人肉的感受也是這樣的。

我每周五在上海有1次線下茶話會，每月有1次線下課程。時(shí)間長了我發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)線下活動的粉絲畫像還是差很多的。

茶話會時(shí)間短，只有3個(gè)小時(shí)，來的大多是剛需的新手，他們不需要那么多選籌、信貸技術(shù)，只要你告訴他能不能買，買哪里就行了，反正也就買一套自住。

而線下課程的學(xué)員則是一群野心勃勃的進(jìn)取買房人，更偏向于投資，什么都想知道。2天的課程時(shí)間也保證了我們可以事無巨細(xì)地把買房各種打法說透。

但是大半年下來，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象。

懵懂的自住客，不少已經(jīng)買好了房。而精通樓市的老司機(jī)，壓根沒啥動靜。

這代表了市場的一種心態(tài)：

只有房產(chǎn)靜淡市，才會告訴我們什么才是真正重要的東西。

房子說到底還是用來住的。每一次低迷，都是由自住的買房人，敲擊出底部，然后帶動觀望人群。

04

除了樓市基本面在改善，更大的利好是資金面的確也在寬裕。

央行最近有一連串讓人眼花繚亂的騷操作，比如定向中期借貸便利、永續(xù)債、央行票據(jù)互換工具等等。

雖然都是很專業(yè)的金融術(shù)語，吃瓜群眾大多表示看不懂，不過在一群專家的解讀下，大家都有了一陣莫名的興奮：看樣子是要干一番動靜出來。

的確沒錯(cuò)。

央行那么多玩法，無非都在做一個(gè)事情，給銀行注入資金，讓他們可以放出更多貸款來馳援經(jīng)濟(jì)。

這么大的動作，是有背景原因的。如果平時(shí)有留心下金融市場的話，就會發(fā)現(xiàn)，我們目前的貨幣增速(M2)已經(jīng)創(chuàng)了幾十年來的歷史最低，只有8%，金融緊縮已經(jīng)拖累經(jīng)濟(jì)下行。

不知不覺中，我們不光是站在一個(gè)樓市房價(jià)的階段性底部，也是站在一個(gè)貨幣增速的歷史性底部。

接下來，貨幣增速會逐漸加快，達(dá)到托底市場的目標(biāo)。

與買房人相關(guān)的是，按揭利率在今年會下行。

其實(shí)最近很多地方的按揭利率已經(jīng)下行，在上海首房首貸拿到9折按揭利率是比較容易的，其他地方也都傳來按揭利率打折的消息。

而且因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行，我之前文章《 大爆料!揭秘樓市運(yùn)行的底層邏輯》有預(yù)計(jì)今年會有寬松動作，可能有多次降準(zhǔn)，一次降息。

隨著貨幣寬松，按揭利率下行依然是大趨勢。而在歷史上，按揭利率下行的2012年和2015年，房價(jià)表現(xiàn)都很不錯(cuò)。

所以今年應(yīng)該也不會例外，雖然調(diào)控依然嚴(yán)格，但只要按揭利率寬松，房價(jià)筑底是沒啥問題的。

05

好了，說到這里，大家應(yīng)該都明白了，我對市場的判斷就是今年就是企穩(wěn)年，大部分城市會有調(diào)整，但不會大跌。

如果要給建議的話，有這么一些需要注意的地方：

1、上海這些率先調(diào)整的城市，房價(jià)會先筑底。未來一段時(shí)間是底價(jià)成交，熱點(diǎn)板塊還可能會有一成的漲幅。等到上海企穩(wěn)后，后上漲的二線城市，比如南京、杭州、重慶等，才會逐漸穩(wěn)定下來，大概要半年到一年的時(shí)間。

2、這種不大漲、不大跌的時(shí)候，難得的安靜年份，是抄底解決自住問題的最好時(shí)機(jī)。不要怕買高，反正是自住耐得住性子。時(shí)間就是一把殺豬刀，再高的高崗也會被時(shí)間削平。

不過反過來說，如果在當(dāng)前這樣房價(jià)調(diào)整之后的情況下，當(dāng)你奮力拼搏仍無法在某個(gè)城市立足，那或許應(yīng)證明你不適合這里或這里不適合你，最好的選擇是轉(zhuǎn)身，追尋產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步和政策的方向，轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個(gè)熱點(diǎn)。比如在三到五年內(nèi)，依然看不到買房留下來的希望(離首付越來越近)，那就趕緊離開吧，尋找略低一級的城市，依靠城市能級的提升，說不定還能逆襲。至于你所在的城市，會有其他人來填空的。

3、注重房價(jià)漲幅和收益的朋友，我們一直都在說要買在大漲前夜。但其實(shí)這種操作很難的。我看到的成功者，往往都是在混沌之中抄底長持，我從沒見過在樓市里能做到低吸高拋的波段。

所以我鼓勵大家提前行動，但請控制好負(fù)債月供和利息成本。很多人問我，負(fù)債月供到多少比較好。這個(gè)因人而異，反正到你安心到3年內(nèi)房價(jià)不漲也不慌的程度就行了。

最后是一個(gè)房圈朋友對我說的話，感覺很受用，分享給大家。

好的買房人是不會躺著等房子漲價(jià)的，就像騎車是靠踩而不是靠下坡一樣。

本文轉(zhuǎn)自微信公眾號：魔都財(cái)觀(ID：moducaiguan)，作者：魔都財(cái)觀的觀觀。