萬科到底怎么了?

這是萬科工地事故發(fā)生后，縈繞在所有人心頭的疑問。

12月29日，元旦假期前的最后一個(gè)工作日，上海市閔行區(qū)政府微博“上海閔行”發(fā)布官方消息，29日上午9時(shí)10分許，七寶鎮(zhèn)新龍路號(hào)文路口，發(fā)生上海建工七建公司工地泥土滑坡，塌方200平方，導(dǎo)致3名工人被壓。

中午，“上海閔行”確認(rèn)，事故中被壓的3人系該工地建筑工人，全部死亡，相關(guān)調(diào)查及善后工作正進(jìn)一步開展中。

發(fā)生事故的工地為萬科企業(yè)和金地集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的七寶生態(tài)園項(xiàng)目，萬科為操盤方。

這已經(jīng)是近兩個(gè)月來，萬科發(fā)生的第三起重大安全事故。11月12日，中山萬科的“昇海豪庭”項(xiàng)目發(fā)生坍塌事故;12月1日，位于貴州貴陽觀山湖區(qū)的萬科理想城發(fā)生事故，造成一人死亡。

“凡現(xiàn)象所表現(xiàn)的，沒有不在本質(zhì)內(nèi)的。凡在本質(zhì)內(nèi)沒有的，也就不會(huì)表現(xiàn)于外。”多起安全事故現(xiàn)象的背后，萬科依然是那個(gè)萬科，但什么東西變了?

01|“活下去”?

自今年9月份爆出“活下去”事件后，萬科一直處于輿論中心。

▲萬科董事會(huì)主席 郁亮

無論是轉(zhuǎn)折時(shí)代的聚焦收斂，還是強(qiáng)調(diào)回款帶頭降價(jià)，亦或是嘴上喊著“活下去”，行動(dòng)上卻兼并收購、大肆拿地、疑似“抄底”……每一個(gè)萬科的市場行為，每一場郁亮的公開發(fā)言，都在行業(yè)內(nèi)引發(fā)廣泛的爭議和討論，昭示著這一家曾經(jīng)的行業(yè)第一企業(yè)依然不可小覷的影響力。

而萬科“活下去”事件之所以在行業(yè)內(nèi)被反復(fù)拿出來咀嚼和討論，除了跟萬科本身在行業(yè)內(nèi)所處的地位以及事件本身給行業(yè)帶來的巨大影響有關(guān)外，也與萬科前后堪稱矛盾的“言行不一”有關(guān)。

今年9月份，一張萬科南方區(qū)域月度例會(huì)上的現(xiàn)場照片刷屏朋友圈，鮮紅色背景中，“活下去”的三字大標(biāo)語異常奪目。與此同時(shí)，有關(guān)郁亮在例會(huì)上的內(nèi)部講話開始在業(yè)內(nèi)流傳。

在講話中，郁亮提到，(房地產(chǎn)行業(yè)的)轉(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來了，萬科必須對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行檢討。“集團(tuán)要做的第一件事情，就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討，落實(shí)到事業(yè)部是三年事業(yè)計(jì)劃書的檢討，落實(shí)到我們具體的業(yè)務(wù)操作是’收斂’和‘聚焦’，以‘活下去’為最終目標(biāo)。”

當(dāng)連行業(yè)龍頭萬科都只求“活下去”，人們開始擔(dān)心，房地產(chǎn)行業(yè)是不是真的已經(jīng)到了生死關(guān)頭?

萬科“活下去”事件之所以影響重大，至今余波未平，正是在于萬科以行業(yè)舉足輕重之尊，在這樣一個(gè)行業(yè)的敏感時(shí)刻，發(fā)出這樣悲觀的吶喊。在動(dòng)搖行業(yè)信心的同時(shí)，也讓不少中小房企的境況更加雪上加霜。

而事實(shí)上，萬科“活不下去”了嗎?

不，萬科活得很好。

克而瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額6069.2億元，位列房地產(chǎn)銷售排行榜的第二名。銷售金額成功突破6000億的同時(shí)，還于2018年最后兩個(gè)月份成功反超恒大近560億。

▲2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜前10。數(shù)據(jù)來源：克而瑞地產(chǎn)研究。

銷售金額高歌猛進(jìn)的同時(shí)，萬科在土地市場上的擴(kuò)張同樣令人側(cè)目。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年1月以來，萬科至少發(fā)起14次并購，累計(jì)耗資超過230億元。除卻通過并購間接拿地之外，興業(yè)證券發(fā)布的一份研報(bào)顯示，1-11月份萬科新增建筑面積為4585萬平方米，累計(jì)耗資1497億元。

證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2018年第三季度，萬科合計(jì)拿地金額達(dá)到458.7億元，相當(dāng)于恒大、碧桂園、保利、融創(chuàng)四大房企拿地金額總和(477.5億元)。

一面高呼轉(zhuǎn)折時(shí)代萬科只求“活下去”，一面又大肆拿地、借機(jī)收購便宜資產(chǎn)，疑似抄底，在2018紛繁復(fù)雜的市場行情下，萬科堪稱矛盾的行為讓其呈現(xiàn)出了一種言行不一的割裂狀態(tài)。

02|言行割裂下的轉(zhuǎn)型質(zhì)疑

事實(shí)上，這并不是萬科第一次背負(fù)言行不一的質(zhì)疑。

2008年，金融危機(jī)風(fēng)波下，王石率先喊出“樓市拐點(diǎn)論”，各種變革手段和促銷手段頻出，第二年，萬科成為國內(nèi)首家銷售破千億的房企。

▲王石&郁亮

2012年，郁亮提出“人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代”，順著這個(gè)論斷，萬科開始向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，順帶著連其他房企也都處于“不是在轉(zhuǎn)型，就是在轉(zhuǎn)型的路上”。

但與此同時(shí)，萬科的市場占有率卻逐年提升，在房地產(chǎn)整體市場規(guī)?？焖佘S進(jìn)的幾年里，萬科的市占率從2012年的2.19%，一路上升至2017年的3.96%。

一位龍頭房企在接受媒體采訪時(shí)就曾指出，“每到形勢嚴(yán)峻，萬科總會(huì)打響行業(yè)的第一槍，不僅帶頭喊行業(yè)不行了的口號(hào)，還會(huì)率先降價(jià)出貨，”他強(qiáng)調(diào)，不要被萬科的口號(hào)蒙蔽，它非常擅長“在別人恐懼時(shí)貪婪”，“畢竟它的負(fù)債是最低的、現(xiàn)金流是最健康的，在這個(gè)行業(yè)低迷期一定會(huì)抓緊時(shí)間壯大規(guī)模。”

當(dāng)然，這并不意味著萬科就意在空喊口號(hào)、虛晃一槍。事實(shí)上，許多看似自相矛盾的決定，或許只是想要一個(gè)雙贏的結(jié)局。

作為曾經(jīng)的行業(yè)第一，萬科在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展史上，一直是“符號(hào)”一般的存在。萬科自身，也一直是以行業(yè)的開創(chuàng)者和引領(lǐng)者自居。

因此，無論是2008年的“樓市拐點(diǎn)論”，還是2012年的“白銀時(shí)代”，亦或是2018年的“轉(zhuǎn)折時(shí)代”、“活下去”，本質(zhì)上都是萬科作為一家龍頭企業(yè)所作出的行業(yè)思考和判斷。

從這個(gè)角度上來說，無論是行業(yè)低迷期趁機(jī)做大，還是在行業(yè)轉(zhuǎn)型上所做的種種探索和嘗試，實(shí)際上都是萬科希冀維護(hù)自身行業(yè)地位，維持企業(yè)長盛不衰、可持續(xù)發(fā)展所做出的思考和努力。

事實(shí)上，雖然一直宣稱，萬科不不再追求做老大、做老大沒有意義，但無論是意識(shí)形態(tài)還是行動(dòng)路徑，萬科一直仍是以行業(yè)領(lǐng)頭人自居。對(duì)于行業(yè)第一，萬科依然在乎，且從未放棄。

▲萬科總部大樓

眾所周知，萬科在2014年便宣布圍繞“城市配套服務(wù)商”定位，大力投資拓展、探索發(fā)展包括商業(yè)、物流地產(chǎn)、滑雪度假、長租公寓、教育、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)布局。

但是，雖然在同行中轉(zhuǎn)型最早，但萬科新業(yè)務(wù)歷經(jīng)四年多的發(fā)展，發(fā)展成效卻并不盡如人意。

其中，備受爭議的城中村改造計(jì)劃——萬村計(jì)劃宣布暫停，長租公寓甚至背負(fù)著推高城市租金的罵名。養(yǎng)老業(yè)務(wù)，郁亮更是坦承，到目前為止沒有看到任何盈利的模式。

而在這個(gè)轉(zhuǎn)型的過程當(dāng)中，行業(yè)繼續(xù)一路高歌猛進(jìn)，諸多同行快速做大規(guī)模，而萬科經(jīng)歷了“萬寶之爭”，錯(cuò)步行業(yè)高峰時(shí)刻，最終憾失行業(yè)第一。

也因此，當(dāng)萬科再度轉(zhuǎn)舵，宣布要“收斂”、“聚焦”，而“收斂”主要針對(duì)新業(yè)務(wù)，“聚焦”主要針對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)時(shí)，外界開始發(fā)起質(zhì)疑，萬科是否轉(zhuǎn)型過早?

在郁亮的講話當(dāng)中，開發(fā)業(yè)務(wù)的重要性被凸顯到了近年來前所未有的高度。他強(qiáng)調(diào)：“未來支撐所有新業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流主要來源于開發(fā)業(yè)務(wù);未來集團(tuán)有序增長的任務(wù)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)都將依賴于核心業(yè)務(wù);萬科500強(qiáng)地位的維持，也主要靠開發(fā)業(yè)務(wù)。”

記者了解到，目前，萬科超過95%的營業(yè)收入，仍然主要來自開發(fā)業(yè)務(wù)。

03|留給萬科的時(shí)間與空間

現(xiàn)在，萬科開始“聚焦”房地產(chǎn)主業(yè)，“收斂”多元業(yè)務(wù)。

但當(dāng)房地產(chǎn)的整個(gè)環(huán)境和邏輯都已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的情況下，留給萬科的時(shí)間和空間并不多。

記者了解到，2018年以來，萬科安全事故頻發(fā)、質(zhì)量問題頻現(xiàn)。

1月4日，剛剛交付的合肥萬科森林公園錦庭30平米左右的入戶鋼結(jié)構(gòu)雨棚因承載不起一場大雪突然倒塌;8月18日，武漢萬科高爾夫城市花園小區(qū)一住戶家中陽臺(tái)突然垮塌;11月12日，中山萬科的“昇海豪庭”項(xiàng)目發(fā)生坍塌事故;12月1日，位于貴州貴陽觀山湖區(qū)的萬科理想城發(fā)生事故，造成一人死亡。12月19日，萬科上海七寶生態(tài)園項(xiàng)目發(fā)生塌方，造成3人死亡。

而在這些問題的背后，是萬科對(duì)于銷售回款前所未有的重視和強(qiáng)調(diào)。

在9月份的秋季例會(huì)中，郁亮強(qiáng)調(diào)，“6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果6300億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停。”

萬科為什么這么強(qiáng)調(diào)銷售回款?

因?yàn)檫@已經(jīng)萬科在行業(yè)低迷期補(bǔ)充土儲(chǔ)最重要的資金來源。

記者查閱萬科三季度報(bào)告顯示，在積極實(shí)施并購、公開市場持續(xù)積極拿地之后，萬科的負(fù)債水平已經(jīng)水漲船高。

截至2018年9月30日，萬科資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到84.93%。而在發(fā)改委新近出臺(tái)的企業(yè)債新政當(dāng)中，地產(chǎn)公司發(fā)行企業(yè)債劃定的資產(chǎn)負(fù)債率紅線要求是在85%以下，萬科距離超越紅線僅一步之遙。

資產(chǎn)負(fù)債率接近發(fā)改委要求的紅線要求，意味著萬科不能再通過舉債的形式獲取融資去拓展業(yè)務(wù)，否則就將喪失相應(yīng)資格。

在此情況下，銷售回款就成為了萬科最重要的資金來源，但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企的回款情況也不容樂觀。

據(jù)萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔在9月7日的萬科經(jīng)營情況電話會(huì)議上披露，7月份萬科的去化率為 51%，而8月份僅為47%。與上半年55%~65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴(yán)重。

趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個(gè)項(xiàng)目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進(jìn)行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松，那么銷售難度可能還會(huì)逐漸加大，去化的難度也會(huì)不斷提高。

而根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年11月，32家房企銷售規(guī)模比去年同期上漲了17%。但與10月相比，銷售規(guī)?；境制?。

該機(jī)構(gòu)指出，11月以來，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現(xiàn)普遍不及預(yù)期，原本房企期望依靠加大供應(yīng)迎來年末反彈，但實(shí)現(xiàn)難度很大。

在市場行情不如人意，銷售去化情況不及預(yù)期，但房企又亟待銷售回款來回籠資金，以進(jìn)一步補(bǔ)充彈藥、實(shí)施擴(kuò)張的情形下，強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)、實(shí)施降價(jià)促銷就成為了必然的選擇。

但所謂欲速則不達(dá)，萬科安全事故頻發(fā)、降價(jià)維權(quán)隱現(xiàn)便是此間結(jié)果和例證。

而在諸多因素的擠壓之下，留給萬科“趁低吸納”的時(shí)間和空間已然有限。

04|結(jié)語

對(duì)于偉大的企業(yè)，巴菲特曾經(jīng)做出如下定義：在25年或30年仍然能夠保持其偉大企業(yè)地位的企業(yè)。

毫無疑問，萬科曾經(jīng)是也一直希冀是這樣一家偉大的企業(yè)。

但在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型過早、錯(cuò)步行業(yè)高峰、憾失行業(yè)第一、安全事故頻現(xiàn)之后，號(hào)稱“不賺最后一個(gè)銅板”的萬科如何穩(wěn)扎穩(wěn)打地賺下接下來的每一個(gè)銅板，或許仍需費(fèi)些思量。