12月15日下午，由清華大學互聯(lián)網產業(yè)研究院、騰訊智慧房產共同主辦，由清華經管學院房地產協(xié)會、厚物聯(lián)合、水木HOWOO協(xié)辦的2018清華地產金融峰會：數(shù)字經濟o地產新篇在清華大學偉倫樓報告廳啟幕。來自地產界、金融界的翹楚和專家學者齊聚一堂，碰撞思想，一起探索數(shù)字化經濟時代下的地產新機遇!

恒大研究院副院長、房地產行業(yè)首席研究員夏磊在發(fā)言中表示，當前，大家有很多的焦慮，原因在于過于關注短期的問題。如果從長期的角度看短期，從國際的視角看中國，很多問題將不是問題。

目前，中國的經濟形勢面臨著增速換檔，必須從高速增長階段過渡到高質量的發(fā)展階段。1945年以來，世界上有一百多個經濟體開始了姿態(tài)各異的經濟轉型，然而最后只有12個經濟體從發(fā)展中國家進入到了發(fā)達國家，成功概率為12%，在人均GDP1萬美金左右，每個國家和地區(qū)都面臨了相同的問題，這是我們所處的歷史階段。

那么，在當前的歷史方位，中國的房地產行業(yè)空間還有多大?從98年房改以來，房地產發(fā)展迅速，決定這個長周期的因素主要有7個方面。

首先是經濟增長。自1952年到2017年，中國的GDP增長了1217倍，中國的人均GDP是8800美金，而美國是近6萬美金，日本是38000美金，差距就是空間。美國能做到的，我們同樣能做到，而且能做的更好。

其次，是居民的收入水平因素。盡管房價在增長，但是從1998年房改以來到2017年，全國的人均可支配收入也從5425元增長到了36396元，增長了571%，收入的增速超過房價。

第三，是城鎮(zhèn)化的因素。根據(jù)諾瑟姆曲線，城鎮(zhèn)化率在30%以下是城鎮(zhèn)化的平穩(wěn)發(fā)展區(qū)， 30%以上、70%以下則是加速發(fā)展區(qū)，過了70%是緩滯發(fā)展區(qū)，中國目前的城鎮(zhèn)化率是58.5%，相當于1957年的日本、1945年的美國、1910年的德國、1980年的韓國。城鎮(zhèn)化空間巨大。

第四，是人口數(shù)量和結構的因素。從1952年開始，中國的人口出生率有過一個六十年代的嬰兒潮，但是八十年代以后隨著計劃生育政策的推行，中國的人口出生率是顯著下降的，這是對于房地產的長周期來說不利的因素，但是，隨著二胎政策的放開，中國的人口生育率有了顯著的逆轉。

第五，婚姻狀況變更的因素?；橐鰻顩r的改變有效創(chuàng)造對房子的需求。

第六，是家庭小型化的影響因素。1981年以來，中國的家庭規(guī)模是逐漸變小的，裂變的家庭造成家庭戶數(shù)的增加，也增加了對房地產的需求。

第七，是住房質量改善需求的因素。中國的住房質量，面臨著很大的改善需求，這也將刺激房地產市場的發(fā)展。

而與此同時，進入存量房時代的房地產市場，有三個主要趨勢：

第一，行業(yè)的集中度會越來越高。市場層面，前十大房企2015年市場份額只有17%，但是2018年1到11月前十大房企的市場份額已經達到28.3%，預計今年，其全年的銷售份額可以達到30%。

第二，消費升級。消費升級表現(xiàn)在兩個方面，一個是購房觀念的升級，另一個是消費區(qū)域的升級，人口流動的方向是，從農村到縣城，從縣城到所在的地級市，從地級市到省會城市，從大都市圈到一線城市。人口的流動也帶來新的需求。

第三，供應結構轉變，這是一個非常關鍵的趨勢。比如北京推出共有產權房，上海推出租賃房。北京的共有產權房是一個很好的機制，通過拆分產權，降低了想自住買房的門檻，通過封閉運行，有效的圈定了需求人群，限制制度套利。這些都是對房地產市場供應結構很好的創(chuàng)新。

展望2019年，政策上，穩(wěn)房價、穩(wěn)預期和防風險是主要的方面，而對于一線城市來說，房地產市場已經趨于穩(wěn)定了，任何人想再寄托于靠房子一夜暴富，不去勤勞工作的時代已經過去了。經過20年的探索，現(xiàn)有的房地產調控手段已經變得非常全面，不管是財稅、住房保障還是市場管理等方面都已經非常完善，政府還是有能力把房地產市場管理好的。

“2019年，中國的房地產市場銷售面積繼續(xù)區(qū)域分化，一線城市正向增長，二線和三四線城市會略有降低，整個銷售面積比2018年要低一點，可能只有16.1億平，但是仍然是非常高的房地產市場的發(fā)展水平”夏磊表示。