國慶之前的這個(gè)周末，樓市調(diào)控炸響“驚雷”——“史上最嚴(yán)”限售政策密集出臺(tái)。

9月23日，重慶、南昌同一天發(fā)布限售政策，獲得房產(chǎn)證后2年限售;西安發(fā)布新房調(diào)價(jià)需要申報(bào)的政策;石家莊更猛!直接限售5年，而之前保定新房限售期長(zhǎng)達(dá)10年。很多省會(huì)城市沒來得及跟進(jìn)，不排除更多二線熱點(diǎn)城市加大限售政策。

從7個(gè)城市新出調(diào)控政策的條款來看，大多針對(duì)新購房再上市作出限售，時(shí)間為2年至5年不等。通過延長(zhǎng)新購房的限售期，嚴(yán)厲控制新購房再上市，精準(zhǔn)打擊“短炒”。另據(jù)了解，長(zhǎng)沙市此次是23日凌晨發(fā)布新政，有關(guān)消息稱，9月22日晚上突擊開盤項(xiàng)目將一律嚴(yán)厲查處。

此前，中國央行已經(jīng)表態(tài)，支持北上廣深房貸利率上浮，房貸利率已經(jīng)突破5%，而且進(jìn)入上行通道。 面對(duì)新一輪“房貸利率上浮+新購房限售期延長(zhǎng)”的雙重巨壓，中國樓市未來會(huì)走向何方?

“史上最嚴(yán)限售”密集出臺(tái)

9月23日，石家莊發(fā)布《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的補(bǔ)充意見》。

該意見提出，非本市戶籍居民家庭在申請(qǐng)購買首套住房時(shí)，須提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月，及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，限購1套住房;本市戶籍居民家庭自發(fā)文之日起，新購住房(含新建商品住房和二手房)，五年內(nèi)不得上市交易。

據(jù)了解，上周五晚到次日凌晨，重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙先后發(fā)布樓市限售新政。

重慶和南昌要求，新購住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿兩年后才能上市交易;南寧限售兩年針對(duì)二套及以上住房;長(zhǎng)沙要求購房滿三年方可交易;西安還發(fā)布了商品房?jī)r(jià)格調(diào)控通知。

貴陽市有關(guān)部門在22日發(fā)布樓市調(diào)控新政策，主要包括以下要點(diǎn)：

1)銷售周期在36個(gè)月以上的區(qū)(縣、市)要停止供應(yīng)土地;36-18個(gè)月的，要減少供地;18-12個(gè)月的，維持正常供地;12-6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，要顯著增加供地，并加快供地節(jié)奏;

2)將第二次住房公積金貸款的首付比例由20%調(diào)整為30%;職工家庭累計(jì)有過兩次或兩次以上住房貸款記錄的，認(rèn)定為三套或以上住房貸款，停止辦理住房公積金貸款;

3)即日起購買新建商品住房3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓。自2017年9月23日零時(shí)起，凡在我市購買的新建商品住房，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購買時(shí)間以簽訂《商品房買賣合同》時(shí)間為準(zhǔn)。

“樓市速凍”效應(yīng)加速擴(kuò)散

北上廣樓市在經(jīng)歷第一季度“瘋狂”，第二季度調(diào)整之后，第三季度開始進(jìn)入“速凍”。

特別值得注意的是，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進(jìn)一步加速北上廣樓市“速凍”。

各種跡象表明，北上廣樓市“速凍”效應(yīng)開始顯現(xiàn)，8月愈發(fā)明顯。緊要關(guān)頭，9月19日，中國央行表態(tài)支持房貸利率上浮。這是關(guān)于房貸政策的最新動(dòng)向，意味著房貸利率進(jìn)入上行通道。

輿論認(rèn)為，北上廣“樓市速凍”之后，目前這種效應(yīng)正在加速向省會(huì)城市擴(kuò)散，意味中國房地產(chǎn)調(diào)控政策“嚴(yán)厲升級(jí)”。

“沒有想到這么快，北上廣的速凍效應(yīng)開始向二線省會(huì)城市蔓延，新房限售期延長(zhǎng)意味著凍結(jié)交易量，主要是為了遏制房?jī)r(jià)漲幅。至于速凍效果如何?監(jiān)管部門或許仍在觀察樓市的反應(yīng)，然后才能制定新的調(diào)整政策，目前難以下定論。”9月23日，一位大型公募基金投研人士說。

今年以來，一系列樓市調(diào)控政策出臺(tái)，一線城市大多無法購買，北上廣樓市8月份交易量猛然“腰斬”。這種情況說明，一方面一線城市的第一步調(diào)控目標(biāo)基本達(dá)到預(yù)期，已經(jīng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象;另一方面，在這種情況下，7、8月份大量購房資金加速轉(zhuǎn)移至二三線城市。

統(tǒng)計(jì)顯示，8月份二線城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較大，甚至出現(xiàn)暴漲的情況。因此，管理層再度趕在國慶長(zhǎng)假之前的周末，加速出臺(tái)新房限售等調(diào)控措施，進(jìn)一步遏制“金九銀十”的房?jī)r(jià)漲幅。

長(zhǎng)沙市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，此次樓市調(diào)控政策“加碼”的特點(diǎn)是，全面強(qiáng)化了住宅的“居住屬性”，堅(jiān)決抑制其“投資屬性”。同時(shí)，強(qiáng)力保障剛需購房，精準(zhǔn)調(diào)控投機(jī)行為和市場(chǎng)炒作。

該人士表示，受益于政策影響，下階段長(zhǎng)沙市場(chǎng)低端有住房保障、限價(jià)房托底，中端市場(chǎng)切實(shí)保障了剛性住房需求，高端市場(chǎng)則可充分滿足改善及其他品質(zhì)需求。同時(shí)，限售期限延長(zhǎng)將直接影響市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判，投機(jī)炒房需求尋求空間已十分艱難，市場(chǎng)看漲預(yù)期將明顯改觀，房?jī)r(jià)有望趨于穩(wěn)定。

開發(fā)商繼續(xù)“硬扛”

“七城限售”新政甫一發(fā)布，社會(huì)各界有關(guān)人士紛紛發(fā)表點(diǎn)評(píng)，引起海內(nèi)外極大關(guān)注。

顯然，長(zhǎng)沙市住建委負(fù)責(zé)人的上述一番話意味著，“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)有望趨于穩(wěn)定”!

據(jù)了解，一位基金業(yè)投資人士第一時(shí)間發(fā)表了自己的點(diǎn)評(píng)：“不許買不許賣，干掉流動(dòng)性，需求側(cè)管理!短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)才是中國經(jīng)濟(jì)的秘密……”

關(guān)鍵問題在于：限售期延長(zhǎng)的意義到底在哪里? 有關(guān)人士指出，進(jìn)入下半年以來，國家在樓市調(diào)控思路和邏輯上發(fā)生了改變，一改過去為了調(diào)控房?jī)r(jià)而調(diào)控，現(xiàn)在重點(diǎn)從“更加民生”的角度，期望解決所有人的住房問題。

以長(zhǎng)沙為例，新購房限售期從2年延長(zhǎng)到3年，無疑是調(diào)控政策在升級(jí)，表明當(dāng)?shù)卣€(wěn)定樓市的決心。另一方面而言，限售期延長(zhǎng)能降低房屋的流動(dòng)性，減少一次交易，就少一次加價(jià)機(jī)會(huì)，客觀上減輕了對(duì)“剛需”群體的誤傷。

除了對(duì)于炒房者、投資客的驅(qū)趕效應(yīng)之外，普通購房者更關(guān)心的是，限售之后房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)有影響呢?或者說，會(huì)不會(huì)帶來新一輪房?jī)r(jià)大跌?

有一種值得思考的觀點(diǎn)認(rèn)為，新政在一定程度上會(huì)影響購房者的心里預(yù)期，直接切斷了短期投機(jī)者的后路。另外一方面，限購升級(jí)又把一部分人趕出樓市門外，喪失了購房資格，這意味著對(duì)于后來者更加有利。

目前而言，開發(fā)商仍在“硬扛”。中國央行貨幣政策從緊還會(huì)持續(xù)，至少到目前為止還看不到放松的可能性。如果持續(xù)下去再借不到錢，明年就有問題了，所以資金緊張可能在明年，那么有可能房地產(chǎn)投資和銷售會(huì)出現(xiàn)更快速的下行。扛到什么時(shí)候呢?扛到資金不夠的時(shí)候，也就是說開發(fā)商就得“降價(jià)”了。

更關(guān)鍵的是，在未來幾年，不排除政府直接用限價(jià)措施繼續(xù)調(diào)控房?jī)r(jià)，強(qiáng)制開發(fā)商降價(jià)。這種可能性究竟多大?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，還得繼續(xù)觀察后市的走向。