不同于前幾年商業(yè)體扎堆入市、遍地開(kāi)花的現(xiàn)象，2016年的沈陽(yáng)明顯降低了商業(yè)體開(kāi)業(yè)的速度，各大開(kāi)發(fā)商步入觀望期。加之，這幾年蓬勃興起的電商對(duì)實(shí)體零售業(yè)的沖擊，沈陽(yáng)的傳統(tǒng)百貨也同樣面臨著不可避免的衰落。2017年，隨著自貿(mào)區(qū)的落地，加之住宅市場(chǎng)的明顯回暖，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)將如何突破？

就以上問(wèn)題，記者采訪了RET睿意德東北區(qū)沈陽(yáng)公司總經(jīng)理夏季，以下為本次采訪整理的內(nèi)容：

自貿(mào)區(qū)落地推動(dòng)板塊的成熟與發(fā)展

4月10日，中國(guó)(遼寧)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)沈陽(yáng)片區(qū)揭牌儀式舉行，這一重大的歷史性時(shí)刻成為沈陽(yáng)里程碑式的一刻。不單單是經(jīng)濟(jì)方面，自貿(mào)區(qū)的建立對(duì)沈陽(yáng)整個(gè)商業(yè)的發(fā)展都有著巨大的促進(jìn)的作用。對(duì)此，夏季分析，“從整體經(jīng)濟(jì)的層面來(lái)看，前幾年有個(gè)說(shuō)法是‘投資不過(guò)山海關(guān)’，這是由于東北經(jīng)濟(jì)的不景氣、人才的流失、人口增長(zhǎng)速度較慢等很多負(fù)面的消息，導(dǎo)致出現(xiàn)很多商業(yè)投資‘不敢投’的現(xiàn)象?，F(xiàn)在隨著自貿(mào)區(qū)的建立，沈陽(yáng)貿(mào)易上和金融上的發(fā)展都會(huì)因此得到推進(jìn)。其次，對(duì)于區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)影響就更為明顯了。從商品住宅角度來(lái)看，近段時(shí)間無(wú)論是銷售價(jià)格還是銷量，都有了很大程度的提升，尤其是對(duì)比前幾年，更是明顯。隨著市政府的南遷和自貿(mào)區(qū)的成立，渾南儼然已經(jīng)成為了沈陽(yáng)的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著渾南區(qū)域開(kāi)發(fā)逐漸成熟，周邊帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)也將變得十分活躍，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域的人群聚集，對(duì)板塊區(qū)域商業(yè)的推動(dòng)也就顯現(xiàn)出來(lái)了”。

“另外，近幾年海淘、代購(gòu)持續(xù)走熱，但所對(duì)應(yīng)的問(wèn)題在于收貨時(shí)間長(zhǎng)、體驗(yàn)感略顯不足，而隨著自貿(mào)區(qū)的建立，未來(lái)將會(huì)有物流港的建設(shè)，也會(huì)出現(xiàn)更多的跨境電商與實(shí)體店的結(jié)合，這將給人們的生活帶來(lái)更直接、更方便的影響。”對(duì)于自貿(mào)區(qū)的影響，夏季給予很高的評(píng)價(jià)。

消費(fèi)者需求決定商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向

盡管近幾年沈陽(yáng)的住宅市場(chǎng)回暖明顯，但商業(yè)地產(chǎn)卻始終是沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最頭痛的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，從2005年到2015年得十余年間，沈陽(yáng)的集中商業(yè)增長(zhǎng)了近6倍，達(dá)到了近八百萬(wàn)平的供應(yīng)量。

“對(duì)于沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)，盡管供應(yīng)量略大，但類似于北上廣的趣味性商業(yè)，卻很少。沈陽(yáng)目前大部分商業(yè)還是圍繞著過(guò)去的模式，其實(shí)這就是一個(gè)很大的問(wèn)題。暫不談供應(yīng)量，就從沈陽(yáng)目前商業(yè)情況來(lái)看，顯然沒(méi)有跟得上人們消費(fèi)意識(shí)的提高。隨著人們生活水平的不斷改變，我們很多時(shí)候低估了人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)欲望。很多消費(fèi)者想去的地方，沈陽(yáng)并沒(méi)有，或者說(shuō)很多品牌想要進(jìn)入沈陽(yáng)，卻沒(méi)有合適的位置。這種矛盾的根源在于供應(yīng)的思想還停留在以前的意識(shí)”。夏季如是說(shuō)。

據(jù)了解，沈陽(yáng)的恩格爾系數(shù)已經(jīng)從2005年的37%下降到了27%。從指數(shù)上看，沈陽(yáng)人的生活已經(jīng)到達(dá)了富足的階段，所以，人們不僅僅滿足于吃飽穿暖的階段，而是有了更多品質(zhì)和精神上的需求，體驗(yàn)式的、社交類的需求。而僅有的百貨類商業(yè)模式就顯得尤為單一了。值得慶幸的是，沈陽(yáng)現(xiàn)在很多的購(gòu)物中心已經(jīng)開(kāi)始有意識(shí)去改變?cè)械纳虡I(yè)模式，未來(lái)會(huì)有更多的商業(yè)逐漸考慮人們真正的需求，因?yàn)橹挥袧M足消費(fèi)者真正的需求，商業(yè)地產(chǎn)才能做得更好。

多業(yè)態(tài)、特色市場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)的突破口

想要緩解目前沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的膠著狀態(tài)，除了做出特色項(xiàng)目來(lái)吸引消費(fèi)者，滿足消費(fèi)者需求變化外，還要懂得細(xì)分市場(chǎng)。對(duì)此，夏季舉例說(shuō)，“比如大悅城的海馬體照相館，定位時(shí)尚證件照專家，其實(shí)這就是細(xì)分下的產(chǎn)物，通過(guò)一系列的包裝和定位，滿足現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚化證件照的需求。如今，90后和00后已經(jīng)成為消費(fèi)市場(chǎng)上的主流人群，他們?cè)诰W(wǎng)絡(luò)環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)，由亞文化向主流文化發(fā)展，是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的方向。因此，未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否在于能否適應(yīng)及滿足90后及00后族群的消費(fèi)需求。”

除了特色項(xiàng)目、細(xì)分市場(chǎng)，夏季給商業(yè)地產(chǎn)提出的第三個(gè)意見(jiàn)就是場(chǎng)景的營(yíng)造。好的場(chǎng)景能夠讓商業(yè)更有趣，也更具體驗(yàn)感，尤其是在“體驗(yàn)式消費(fèi)”大行其道的當(dāng)下。最近在北京上海比較流行的“Line咖啡”，就是即時(shí)通訊軟件Line衍生出的場(chǎng)景咖啡店。Line一共創(chuàng)造了十萬(wàn)多個(gè)表情和上千個(gè)emoji圖標(biāo)，這意味著它們有足夠多的使用場(chǎng)景，讓咖啡店有更多的功能性。與此同時(shí)，跨界也是這兩年的一個(gè)趨勢(shì)，比如禮品店與漫畫的結(jié)合，咖啡與書店的結(jié)合等等，都是未來(lái)的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

Line主題咖啡店

另外，想要做特色商業(yè)，文化的嵌入顯得尤為重要，比如上海的新天地，成都的太古里等都是具有代表性的。沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)在文化方面略微欠缺，沈陽(yáng)缺少與本土文化相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)，因此，未來(lái)沈陽(yáng)的商業(yè)，無(wú)論是小店還是大的街區(qū)都可以在文化方面深入挖掘，發(fā)揮屬地特色，這或許是沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)突破口。

未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是對(duì)消費(fèi)者認(rèn)同感的爭(zhēng)奪口

在采訪中，夏季多次提到了“消費(fèi)者的認(rèn)同感”，它是消費(fèi)者在長(zhǎng)期消費(fèi)過(guò)程中對(duì)品牌產(chǎn)品全部體驗(yàn)后的內(nèi)心感受，也恰恰是這種兼顧理性與感性的認(rèn)知決定了商業(yè)場(chǎng)所、產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。而目前，商業(yè)運(yùn)營(yíng)者也深諳其中道理，正在嘗試從以往單純的零售買賣、簡(jiǎn)單的場(chǎng)所運(yùn)營(yíng)，逐漸轉(zhuǎn)型為對(duì)消費(fèi)者的運(yùn)營(yíng)，即：設(shè)置體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)，增強(qiáng)消費(fèi)者的參與性，通過(guò)與消費(fèi)者的互動(dòng)，為其營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，從而博得消費(fèi)者對(duì)于商場(chǎng)的認(rèn)同感，增加其來(lái)此消費(fèi)的頻次和黏性。因此，可以說(shuō)未來(lái)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)關(guān)乎其他，而是對(duì)消費(fèi)者認(rèn)同感的爭(zhēng)奪。

盡管，近期沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)的整體供應(yīng)量并沒(méi)有太大的變化，但近一兩年之內(nèi)K11、佳兆業(yè)、寶能、嘉里這些大型商業(yè)項(xiàng)目的問(wèn)世將會(huì)為沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力，尤其是對(duì)青年大街沿線的商業(yè)起到明顯的促進(jìn)作用，并推動(dòng)沿線商圈的形成。而除去這些體量較大的綜合體和購(gòu)物中心外，隨著城市新區(qū)住宅的大量開(kāi)發(fā)，滿足人們基本生活需求的社區(qū)商業(yè)也將成為沈陽(yáng)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。無(wú)論是知名品牌的開(kāi)發(fā)商，還是本地的小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，都將致力于為升級(jí)居住舒適度、完善周邊配套而打造社區(qū)商業(yè)這一基本商業(yè)形態(tài)。

沈陽(yáng)K11效果圖

對(duì)于沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)的未來(lái)，夏季也頗為看好，“目前，改善型的需求不斷增加，這也是支撐樓市發(fā)展的有利因素，再加上自貿(mào)區(qū)的落地、一河兩岸政策的推動(dòng)，會(huì)更加助推沈陽(yáng)樓市的發(fā)展。”