【環(huán)宇雜談】

這次不一樣了，供地計劃不僅要向社會公開，而且住建和國土部要聯(lián)合督導。

李宇嘉

18天10道令箭發(fā)出之后，北京樓市有了冷卻的寒意，中介店鋪訪客量大減，購房者也不再火燒眉毛似地“搶房”。不過，很多業(yè)內人士認為，和以往所有的調控一樣，此輪調控盡管“多箭齊發(fā)”，特別是祭出“限售”、不予登記等不惜冷凍需求的利器，但仍未擺脫需求側搏殺的范疇。

這次或許不一樣，被住建部評為“調控典范”，并在全國掀起學習“北京經(jīng)驗”后，北京樓市調控的第11道令箭發(fā)向了供給端。4月7日，北京市通過《北京新聞》釋放了未來5年的供地計劃?；蛟S，業(yè)內對北京供地計劃見怪不怪，因為自2012年以來的5年，北京鮮有完成供地計劃的，2016年北京供地計劃完成率甚至只有21%。券商計算，近8年商品住房累計供給缺口2390萬平方米。

對此，上層很清楚。4月6日，住建部和國土部放大招，2017年6月前，各城市要編制宅地供應中期（2017-2021年）規(guī)劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，并向社會公布。同時，以量化的庫存消化周期，確立“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少和減少直至暫停）調控目標，督導供地計劃編制和實施。庫存小于12個月的，要增加供地，低于6個月的加快供地節(jié)奏。

原來，各大城市編制的供地計劃，僅僅是一個彈性目標。在執(zhí)行的過程中，因為土地平整、拆遷補償、產(chǎn)權不清等等主客觀因素，即便完成不了，也沒有太大關系。2015年，國土部要求，大城市供地重點要轉向“存量盤活”。問題是，存量土地在權屬、功能、配套上的問題更多。于是，完不成計劃似乎更成了鐵板釘釘?shù)氖铝恕?012年以來，一線城市住宅用地供應年度計劃完成率不足60%。

久而久之，市場和研究機構就不會太拿供地計劃當回事。但這次不一樣了，供地計劃不僅要向社會公開，而且住建和國土部要聯(lián)合督導。也就是說，這是政治任務，目標必須要達成。兩部委4月6日放大招后，北京的5年住宅供地計劃4月7日就出來了，可謂神速。根據(jù)計劃，2017年宅地供應1200公頃，比此前披露的計劃翻了一倍，與2016年的計劃規(guī)模差不多。

當然，逼仄的空間內，北京等大城市供地彈性很低，多投放幾宗宅地，解決不了根本問題，不啻為杯水車薪。而且，在現(xiàn)有的經(jīng)濟金融框架下，供地還會引發(fā)眾開發(fā)商“搶食”，誕生“地王”或高價地后，還面臨被上層問責的風險。近期，廣州集中投放9宗土地，在大城市中算是大規(guī)模供地了，但也無法避免創(chuàng)造全市和區(qū)域“單價地王”的結局，近期北京大興供地也觸及了地價“高限”。

看來，北京完成2017年的供地計劃沒有問題，但若要避免“地王”、高地價，還要讓供地做到“放量”，徹底扭轉預期。這一次，北京不僅一次性地披露了未來5年的供地規(guī)模，還發(fā)出了一條突破性的政策，即明確將集體建設用地納入供地計劃，數(shù)量達1000公頃，占總計劃供地量的六分之一。此前，雖然從2012開始，北京試點集體建設用地建公租房，但多年來僅有零星試點，未能擴大。

供地觸角伸向集體建設用地，意在實現(xiàn)“放量”，這個口子一旦打開，供地潛力不可估量。2015年6月，國土部發(fā)文，調減京津滬耕地保有量，北京從21.47萬公頃調減至11.07萬公頃，調減幅度達50%?？磥?，蓄水池水已滿，就等開閘口。另外，兩部委文件鼓勵開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房。要知道，“工改住”的口子此前很嚴實，現(xiàn)在也開了口子。據(jù)悉，近日央企已開始要往雄安搬遷了，騰出來的地該有多大規(guī)模呢？而且，中長期還有雄安這個副中心要分流北京的住房需求。這樣來看，帝都高不可破的房價還會堅挺多久呢？

（作者供職于深圳房地產(chǎn)研究中心）