隨著調(diào)控的持續(xù)深入，蘇州樓市逐漸趨穩(wěn)，土地市場(chǎng)也得到了控制，但去年至今也誕生了大批高價(jià)地塊。隨著這批地塊集中入市，蘇州的房?jī)r(jià)格局將會(huì)發(fā)生改變，購(gòu)房者買房或?qū)⒚媾R“被高端”。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓面價(jià)超越園區(qū)

　　7宗限價(jià)地塊4宗進(jìn)入一次報(bào)價(jià)，住宅用地溢價(jià)率均在50%以內(nèi)——從雞年的首場(chǎng)土拍結(jié)果來(lái)看，蘇州土地市場(chǎng)相對(duì)溫和，也夯實(shí)了未來(lái)的房?jī)r(jià)格局。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控收緊的背景下，在政府的設(shè)置引導(dǎo)下，蘇州土地市場(chǎng)“高溫”得到了控制。不過(guò)，在“降溫”過(guò)程中，“面粉”貴過(guò)“面包”已不鮮見，就連曾經(jīng)在人們眼中“遠(yuǎn)到?jīng)]朋友”的郊區(qū)板塊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的地價(jià)也已高達(dá)萬(wàn)元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今，蘇州誕生了46宗（不含吳江區(qū)）樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)地塊，包含純住宅用地及商住混合用地。其中，樓面價(jià)在1.5萬(wàn)元/㎡以上的有32宗，超過(guò)2萬(wàn)元/㎡的有14宗，超過(guò)3萬(wàn)元/㎡的有4宗。如果從2015年下半年開始計(jì)算，這一數(shù)據(jù)更加驚人。

　　值得關(guān)注的是，多個(gè)板塊的樓面價(jià)超過(guò)了園區(qū)——木瀆去年拍出的2宗地塊，樓面價(jià)均超2萬(wàn)元/㎡；相城漕湖、黃埭的樓面價(jià)突破1.7萬(wàn)元/㎡；甪直的接近1.5萬(wàn)元/㎡……即使是同樣在調(diào)控升級(jí)后的土拍上，雞年剛拍出的滸關(guān)地塊和科技城地塊，樓面價(jià)也比1.4萬(wàn)元/㎡的園區(qū)東興路地塊高出了2000、3000元/㎡。

　　記者走訪了解，這些高價(jià)地塊已陸陸續(xù)續(xù)啟動(dòng)，部分計(jì)劃今年入市，屆時(shí)偏遠(yuǎn)地區(qū)可能會(huì)涌現(xiàn)眾多2萬(wàn)+、3萬(wàn)+樓盤。而目前，位于園區(qū)湖東的蘇州唐寧府，在售洋房?jī)r(jià)格為41000-43000元/㎡，其他房源價(jià)格在3字頭；位于古城優(yōu)質(zhì)地段的仁恒公園世紀(jì)，在售房?jī)r(jià)大約36000-38000元/㎡，具體一房一價(jià)。同板塊的海胥瀾庭在售建筑面積約108-167㎡房源，房?jī)r(jià)約35000-36000元/㎡，也是一房一價(jià)；高新區(qū)獅山板塊的樓盤，價(jià)格大都處于2字頭和3字頭；相城區(qū)中心板塊基本在1字頭和2字頭……湖東某樓盤表示，相比高價(jià)地項(xiàng)目而言，基礎(chǔ)設(shè)施、教育資源等配套都比較優(yōu)質(zhì)的園區(qū)盤，性價(jià)比還是很高的。

　　購(gòu)房者將面臨“被高端”

　　“孩子慢慢大了，我們想換一個(gè)總價(jià)在200萬(wàn)以內(nèi)的120平米左右的三房。但是看了一圈，發(fā)現(xiàn)可選擇的不多。”有換房計(jì)劃的徐女士告訴記者，他們想換個(gè)品質(zhì)好點(diǎn)的小區(qū)，但是符合心中條件的要么位置很偏，要么沒有什么配套，感覺和前幾年買房相比，房?jī)r(jià)高了很多，可選擇的余地卻很小。

　　其實(shí)，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何轉(zhuǎn)變，購(gòu)房需求還是存在的，但由于限購(gòu)限貸后的購(gòu)房資格十分珍貴，購(gòu)房者會(huì)反復(fù)斟酌，挑選一個(gè)符合自己心理預(yù)期的樓盤。此外，買房是人生大事，越來(lái)越高的購(gòu)房成本也迫使購(gòu)房者買房更加謹(jǐn)慎。

　　“‘面粉’價(jià)格攀高，催生‘面包’價(jià)格上漲，住宅高端化將是蘇州樓市未來(lái)的一大趨勢(shì)。”在業(yè)內(nèi)看來(lái)，高價(jià)地將倒逼房企打造溢價(jià)能力更強(qiáng)的中高端產(chǎn)品，屆時(shí)可能連人們眼中的“不毛之地”，也將會(huì)走上由剛需向改善、高端住宅轉(zhuǎn)變的道路。這也就意味著，隨著這批高價(jià)地塊項(xiàng)目集中上市，購(gòu)房者可能會(huì)面臨“被高端”。

　　“依據(jù)當(dāng)前的樓面價(jià)估算，未來(lái)的蘇州房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)‘235’格局，即剛需房2字頭，普通改善3字頭，高端豪宅5字頭。”某房企營(yíng)銷總監(jiān)如是預(yù)測(cè)。

　　調(diào)控期間或現(xiàn)購(gòu)房良機(jī)

　　調(diào)控作用下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)逐漸趨穩(wěn)。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比基本止?jié)q，三線城市走勢(shì)總體平穩(wěn)。而江蘇納入統(tǒng)計(jì)的南京和無(wú)錫也均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。雖然蘇州不在此統(tǒng)計(jì)范圍，但從近期的市場(chǎng)及民間數(shù)據(jù)來(lái)看，蘇州房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。

　　“政策面從嚴(yán)執(zhí)行，2017年蘇州樓市進(jìn)入調(diào)整期已成共識(shí)。”機(jī)構(gòu)人士表示，今年房?jī)r(jià)可能會(huì)有變動(dòng)，但幅度不會(huì)大。對(duì)自住者而言，遇到合適的房源，又在能力承受范圍之內(nèi)，該出手時(shí)就出手；對(duì)投資者而言則要謹(jǐn)慎，因?yàn)橥顿Y一般都是二次及以上購(gòu)房，首付要五成甚至八成，銀行杠桿撬動(dòng)不高，預(yù)計(jì)短期內(nèi)投資回報(bào)率不高，可能還要承擔(dān)房?jī)r(jià)變動(dòng)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　資深業(yè)內(nèi)人士周先生認(rèn)為，調(diào)控期間或許是自住型置業(yè)者的購(gòu)房好時(shí)機(jī)。一方面，調(diào)控效應(yīng)凸顯，蘇州樓市回歸理性，購(gòu)房者看房時(shí)間充足，可精心挑選自己滿意的房源。另一方面，房?jī)r(jià)漸趨穩(wěn)定，甚至有樓盤加大了優(yōu)惠力度，此階段買房相對(duì)處于“低點(diǎn)”。更重要的是，隨著2016年的大批高價(jià)地上市，購(gòu)房選擇余地可能會(huì)更小，甚至“心有余而力不足”。