歷城城建公司曾經(jīng)所在的花園路88號樓，如今已成了一家演藝廣場。

如果沒有人告訴你，你絕不會知道——如今西周南路東方廣場的3樓里裝著濟南市歷城區(qū)城市建設綜合開發(fā)公司(以下簡稱“歷城城建公司”)。這個曾經(jīng)開發(fā)過七里堡小區(qū)、花園小區(qū)、將軍小區(qū)等眾多地產(chǎn)項目，一度成為歷城區(qū)城建、房產(chǎn)開發(fā)主要平臺的區(qū)建委下屬企業(yè)，已經(jīng)十五六年再未有一筆項目，負債超過2個億，辦公區(qū)甚至連一個門牌標識也沒有。

今年2月，財政部等四部委發(fā)出《通知》，規(guī)范土地儲備和資金管理。其中包括，今年開始各地不得向銀行舉借土地儲備貸款、對現(xiàn)有土地儲備機構進行全面清理等。這意味著政府融資職能被剝離，而許多城市現(xiàn)存的城投公司轉型迫在眉睫。其實，在此之前，包括歷城城建公司在內的“老13家”城投公司早已陷入冰火兩重天，如今轉型更是遇困。

歷城城建公司相關負責人說，如果有政策扶持，他們可以一舉翻身。但現(xiàn)在已不是當年。

高懸的債務

曾被首次披露政府性違約如今負債超兩億

因為登記地址變更而無法與企業(yè)取得聯(lián)系，今年10月17日，歷城城建公司曾被濟南市歷城區(qū)工商行政管理局列入經(jīng)營異常名錄。時下，它曾經(jīng)所在近20年的歷城區(qū)花園路88號已經(jīng)外租變成了一家演藝廣場，它當年的風光也隨之一去不復返。

如今委身于東方廣場3樓的歷城城建公司約有四五個辦公室，辦公區(qū)域內無任何公司標識，也少有人走動。此前有媒體報道稱，早在2011年底，因為實質性業(yè)務已很少，不少員工相當于賦閑在家。今年12月初，濟南時報記者探訪之時，公司內可見五六名員工，據(jù)稱他們現(xiàn)在并無老總當家，是一名李姓副總在主持工作。

公司遷址大約發(fā)生在3年前。歷城城建公司李姓副總證實了這一點，他說當時是前幾任老總的決策，具體原因不清楚。但來自外界的猜測是，遷址也正是因經(jīng)營困難所致。據(jù)稱，截至2011年底，歷城城建公司的實質性業(yè)務已所剩無幾。

該李姓副總對經(jīng)營困難的描述嚴重得多。據(jù)他說，近十五六年來，歷城城建公司已再無一筆城建開發(fā)業(yè)務。而這對于“主要從事歷城區(qū)新區(qū)建設、舊城改造范圍內的房地產(chǎn)開發(fā)”的他們來說，無異于釜底抽薪。

公開資料顯示，2013年，齊魯銀行發(fā)布當年年報，披露歷城城建公司3507萬貸款本金違約，并欠息高達613萬元。當年的報道稱，這是商業(yè)銀行首次公開披露政府性債務違約。據(jù)稱，此前，歷城城建公司與齊魯銀行已有多年業(yè)務往來，以上部分貸款系以借新還舊形式產(chǎn)生，但2012年，自身現(xiàn)金流有限的歷城區(qū)城建公司開始拖欠利息，這揭開了違約的序幕。齊魯銀行因此提起了訴訟。

上述李姓副總證實了公司自身現(xiàn)金流有限的說法，據(jù)稱當年公司系濟南市歷城區(qū)建設管理局全資成立，城建開發(fā)的收入全部上交。截至今日，該李姓副總稱公司負債已超過2個億，其中除以上齊魯銀行常年累計的舊賬之外，還有一部分工程款欠賬。而至今，歷城城建公司與齊魯銀行的官司賬尚未厘清。

此前的2013年，歷城城建公司也因拖欠員工工資15個月而遭到投訴，據(jù)稱自2012年3月截至當時，員工的養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險也已拖欠，200多名員工無任何保障，陷入空前的困難狀態(tài)。

李姓副總表示，截至今日，員工的養(yǎng)老保險尚在拖欠，這直接導致了員工多年安定不下來。當年曾被視為榮譽和鐵飯碗，爭搶著工作機會的公司，儼然已成雞肋。

沒落的平臺

國家放開住宅房地產(chǎn)市場 打破壟斷后造血功能幾無

歷城城建公司并不是當年“老13家”中的孤例。12月12日，濟南時報記者探訪經(jīng)七緯六路68號，原槐蔭區(qū)城市建設綜合開發(fā)公司(以下簡稱“槐蔭城建公司”)地址時，同樣遭遇了閉門羹。據(jù)知情者稱，該公司已搬走至少10年，而在工商登記信息里，該公司信息也已無從查詢。濟南市歷下區(qū)城市建設綜合開發(fā)公司(以下簡稱“歷下城建公司”)總經(jīng)理于克則證實，因為長期沒有開發(fā)業(yè)務，槐蔭城建公司資質早被吊銷，公司也隨之注銷。

以上各區(qū)的城建公司都是當年“老13家”中的成員。上世紀80年代，全國大中城市普遍掀起城市開發(fā)高潮，一方面是對老城區(qū)進行改造、提升，二是解決單位職工住宅需求。據(jù)稱，當時，作為一種普遍模式，濟南市一級及各個區(qū)均由政府或區(qū)建設管理局、房管局出資，成立一家城建開發(fā)公司和房屋開發(fā)公司，編制為事業(yè)單位，專門承擔城市建設和住宅開發(fā)任務。從1984年至1992年前后，濟南共成立此類城投公司13家，業(yè)內稱為“老13家”。

歷下城建公司是這其中最早成立的。于克在此工作了30多年了，自然也對各家情況熟知于心。談及過去，于克首先說起“老13家”的歷史貢獻——1984年前后，濟南的單位職工住宅需求大增，不少好的單位都會成立基建領導班子，建職工宿舍。因為臨時搭起的班子沒有專業(yè)人員，無形中就造成了浪費，效率也低。在此背景下，此前的濟南市統(tǒng)一建設辦公室改為濟南市城市建設綜合開發(fā)公司(以下簡稱“濟南城建公司”)，各個區(qū)縣也相繼成立了城建開發(fā)公司和房屋開發(fā)公司，濟南的城建開發(fā)隨即進入高速發(fā)展期，“老13家”當時不僅提高了相關開發(fā)的專業(yè)程度和質量、效率，更重要的是彌補了政府資金不足的短板，此后的政府辦公樓建設、辦公經(jīng)費、車輛購置，甚至是學校和醫(yī)院的建設，都需要他們的資金投入。

于克直言，“老13家”一路走來就是吃政策這碗飯的。當年他們的住宅開發(fā)往往都是跟舊城改造相結合，為了解決資金來源，政府給了“以房養(yǎng)路 以路帶房”的政策——即，城市主干道的拓寬改造，路兩邊的開發(fā)權歸城建公司，“一部分能安置拆遷戶，再一部分空出的土地能蓋一些單位的宿舍，通過這些資金的收入，彌補城市建設的投入。”另外，當時的單位住宅開發(fā)都是“以銷定產(chǎn)”，“比如，我會來先和你談，我想要多少宿舍，我想要多少棟樓，先簽好合同，然后按照合同要求和戶型要求來蓋。”這種沒有市場競爭的模式，給“老13家”帶來了源源不斷的收入。于克說，有的城建公司成立之初注冊資金只有十來萬，兩年后資產(chǎn)即達到了上千萬。

當時，歷下和歷城城建公司等也一度成為各自區(qū)的城建、房產(chǎn)開發(fā)的主要平臺。僅歷城城建公司，當時就開發(fā)過七里堡小區(qū)、銅件廠小區(qū)、電筒廠小區(qū)、花園小區(qū)、將軍小區(qū)、環(huán)東佳苑小區(qū)、杏林苑小區(qū)等眾多住宅項目，其中不少小區(qū)為政府部門、國有企業(yè)的單位宿舍。公開報道顯示，鼎盛時期，歷城城建公司還分別出資50萬、203萬成立了兩家全資子公司，另外還一度對齊魯銀行持有近200萬股股權，業(yè)務已呈現(xiàn)多元化發(fā)展。

轉折出現(xiàn)在1999年之后，當年新土地法施行，國家放開住宅房地產(chǎn)市場，單位福利分房也改為以住房補貼形式，曾經(jīng)壟斷的政府開發(fā)平臺遭遇市場的沖擊，日漸沒落，大約正是自那以后，歷城和槐蔭的城建公司再無業(yè)務，曾經(jīng)的黃金時代瞬即而逝，造血功能幾無。

轉型的困局

不轉型只剩茍延殘喘“多、小、散、弱”待破題

近年來，歷下城建公司一直是各區(qū)同行參觀學習的對象。12月12日，長盛北區(qū)68號樓的院內車水馬龍，當年歷下區(qū)政府下屬的歷下城建公司、歷下房屋開發(fā)公司和歷下高新公司都已合到了這里，于克是總負責人。通過區(qū)里的運作，他們在繼續(xù)進行區(qū)屬基礎設施建設和舊城改造，尤其一些政府主導但少有經(jīng)濟效益的項目。

當年城投公司“(數(shù)量)多、(規(guī)模)小、(產(chǎn)業(yè))散、(實力)弱”的問題正在歷下有所改觀，但從全市的層面來看，仍待破題。連日來，濟南時報記者經(jīng)過實地探訪和多方信源證實，截至目前，除歷城和歷下之外，市中區(qū)還有濟南市市中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)(集團)總公司，隸屬于市中區(qū)政府;天橋區(qū)還有濟南天發(fā)房地產(chǎn)(集團)總公司(以下“簡稱天發(fā)集團”)和濟南天建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，分別隸屬天橋區(qū)政府和天橋區(qū)建委;其他，如長清、章丘、濟陽、商河和平陰等也均有此類城投公司。

公開資料顯示，2005年8月，投融資改革的“濟南模式”確立——濟南市政府投融資管理中心成立，同時組建濟南市國有資產(chǎn)運營有限公司，之后根據(jù)具體項目，又相繼成立了濟南市城市投融資管理中心(濟南市城市建設投資有限公司)、濟南市西區(qū)投融資管理中心(濟南市西區(qū)建設投資有限公司)、濟南市舊城改造投融資管理中心(濟南市舊城改造投資運營有限公司)、濟南市小清河投融資管理中心(濟南市小清河改造投資有限公司)等4個市直平臺，加上此前的歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清等6個區(qū)平臺，搭建起一個投融資平臺體系。但來自歷下和歷城城建公司的說法稱，除了各自區(qū)屬公司同屬一個平臺“娘家”之外，其他區(qū)與區(qū)、區(qū)與市的公司之間并無關聯(lián)。

于克說，濟南城建公司歷經(jīng)濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司等階段后，于2009年引進綠地集團轉企改制，并注冊成立濟南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司。2011年，濟南市城市建設投資有限公司與濟南市國有資產(chǎn)運營有限公司合并，成立濟南城投集團。市直平臺多歷改革，但是區(qū)一級的城投公司則囿于體制制約進入一種困境。于克所說的制約在于政策方面——區(qū)屬部門沒有土地規(guī)劃審批權限，“干活都是在區(qū)里，行政審批都是在市里，形成矛盾。”

歷城城建公司的李姓副總也在盼政策，他說當年“騰籠換代”通過政府之間交往，他們搞過一塊地，一直在保留著，如果能在規(guī)劃、設計和土地轉讓政策上開綠燈，他們將一舉翻身。但這在于克看來是不可能的，現(xiàn)在已不是當年劃撥土地的時候了，要想承建開發(fā)必須重新走土地出讓和規(guī)劃手續(xù)，而一出讓就是進入市場競爭，這對已負債2個多億的公司來說無法完成。“這塊地在他手里等于廢了”，于克搖頭說。

但是于克寄望的土地規(guī)劃審批權限下發(fā)，并由此通過平臺融資實現(xiàn)經(jīng)濟收益的想法，恐怕也行不通。今年2月，財政部等四部委發(fā)出《通知》，規(guī)范土地儲備和資金管理。其中包括，今年開始各地不得向銀行舉借土地儲備貸款、對現(xiàn)有土地儲備機構進行全面清理等。這意味著政府融資職能被剝離。

日前，記者從濟南市直4大平臺內部人士處了解到，目前，市直4大平臺尚未接到剝離政府融資職能的明確通知。公開的新聞報道則顯示，2014年3月19日，“2014年濟南市城市建設投資有限公司公司債券”成功發(fā)行，當時的評論稱這標志著我市推進市場化改革、創(chuàng)新投融資方式和多元化融資取得新的階段性成果。

歷城城建公司的李姓副總說，如果走向市場，他們就只剩下倒閉一途。“區(qū)里面在調整，單位也在調整，都不好說。”就此，作為其“娘家”的歷城區(qū)建委則表示，區(qū)里現(xiàn)正就城建公司的轉型商討指導意見，但還沒正式出臺。“最終肯定由區(qū)里來定。”歷城區(qū)建委一趙姓主任說。

12月9日，在全市工作務虛會上，省委常委、市委書記王文濤也談到了投融資體制改革的問題，他提出，要推動全市投融資平臺整合，變按區(qū)域劃分為按功能劃分，使平臺設置更加科學合理。并且，要推動機關事業(yè)單位的經(jīng)營性資產(chǎn)脫鉤，分類注入相關平臺，推動平臺做大做強。

12月18日，在經(jīng)三路195號，曾經(jīng)濟南市槐蔭區(qū)房屋建設綜合開發(fā)總公司所在的三層辦公樓已改成了一家賓館，老板娘說此地易主已有十五六年了，她只知道這座樓曾是他們開發(fā)的。

曾經(jīng)的輝煌

上世紀80年代

全國大中城市掀起城市開發(fā)熱潮(濟南市一級及各個區(qū)均由政府或區(qū)建設管理局、房管局出資，成立一家城建開發(fā)公司和房屋開發(fā)公司，編制為事業(yè)單位，專門承擔城市建設和住宅開發(fā)任務。)從1984年至1992年前后，濟南共成立城投公司13家，業(yè)內稱為“老13家”

(為了解決資金來源，政府給了“以房養(yǎng)路 以路帶房”的政策。以歷城城建公司為例，當時就開發(fā)過七里堡小區(qū)、銅件廠小區(qū)、電筒廠小區(qū)、花園小區(qū)、將軍小區(qū)、環(huán)東佳苑小區(qū)、杏林苑小區(qū)等眾多住宅項目)

如今的沒落

1999年，新土地法施行，國家放開住宅房地產(chǎn)市場，單位福利分房也改為以住房補貼形式，曾經(jīng)壟斷的政府開發(fā)平臺遭遇市場的沖擊。

(以歷城城建公司為例，大約從1999年以后，幾乎再無業(yè)務——截至2011年底，實質性業(yè)務已所剩無幾——2012年，自身現(xiàn)金流有限的歷城城建公司開始拖欠利息，這揭開了違約的序幕。齊魯銀行因此提起了訴訟。——2013年，齊魯銀行發(fā)布當年年報，披露歷城城建公司3507萬貸款本金違約，并欠息高達613萬元。——截至今日，公司負債已超過兩億。)