王健林在一開始調侃了一下自己與馬云的外號，稱外界所起外號“馬王爺”并不準確，“王馬爺”才能讓人聯想到這是這是兩個人共同的稱謂。

對于城市的價值，王健林認為“城是由市而興起的”，所以城市的核心價值是商業(yè)繁榮。所以城市的重要任務便是創(chuàng)造商業(yè)繁榮，并且維持商業(yè)繁榮。當然，這必然也就帶來了人口的聚集，而且城市的輻射能力也是由此決定。

對于如何保持城市的商業(yè)價值，王健林提出了三個觀點;

要合理的商業(yè)布局;

創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境;

好空氣是城市價值的核心要素。

“沈陽市有一條青年路，這一條大街上布局了數百棟寫字樓，三十多個購物中心，其結果就是現在這條街很慘淡，并沒有繁榮起來”。在王健林看來，創(chuàng)造商業(yè)價值首先要有一個合理的規(guī)劃，需要有一個平衡點，而不是建設的越多越好。

而且，他還認為現代城市的商業(yè)價值除了布局之外，還要有更加優(yōu)美的環(huán)境，疏密有度。

對于現在越來越困擾城市生活的環(huán)境問題，王健林則講到，

好空氣是城市價值的核心要素。以前這個是忽略不計的，但是最近這幾年成為了一個城市價值的重要因素?，F在麻煩了，北京、上海這兩個核心城市空氣不太好。

空氣不好，城市的商業(yè)價值就在逐漸的流失。如果持續(xù)不好，優(yōu)秀的人才和公司就走了，好的公司就搬了，科研人才、金融機構、貿易公司也許都走了。

他認為好空氣也是城市價值的核心要素，并且呼吁決策者不要簡單認為多建一些地鐵、寫字樓，多搞一些金融中心這個城市就有價值了，不一定的。人口一旦凈流出，城市的繁榮就開始走下坡路了。(鈦媒體編輯張霖整理報道)

以下為演講實錄“城市的價值”，略經鈦媒體編輯：

尊敬的郭董事長，尊敬的各位嘉賓：

我發(fā)言之前先講一個小故事。昨天晚上我跟姜建清董事長、郭廣昌還有馬云坐在一塊，姜董事長跟我跟馬云說，說你們兩個有一個外號。什么外號呢?你們叫馬王爺呀。

我當時覺得還可以，都叫爺了，馬王爺，還可以，昨天晚上想想不對，應該叫王馬爺，為啥呢?如果叫馬王爺容易被別人理解只是叫姓馬的王爺，跟我沒有關系了，以后這個名得改改，叫別人一聽，王馬爺，王、馬兩個都叫爺，要不然有問題。

我想根據會議的主題講一下城市價值。我想簡單講三點：

第一，城由市興

城市是怎么來的?城市的來由是有爭論的，經濟學當中還專門有城市學。我認為城是由市而興起的。有市場和商業(yè)的繁榮才帶來了城市的擴大。比如說揚州、上海。明清時期的揚州，因為鹽茶貿易的聚集，很多商人都在那里做生意，所以就形成了很大的城市。

最鼎盛時期，一個揚州就占了全國貿易的1/5，當時根本找不到上海。后來因為海運興起，大家覺得把貨運到上海更方便，做生意的多了，貿易多了，上海繁榮了。

其實世界各國城市都是如此。哪一個城市被稱之為“世界城市”或者世界中心城市，無疑不是因為商業(yè)繁榮帶來的，不會是因為別的。這是我的第一個觀點，就是商業(yè)繁榮決定城市的價值。

第二，城市的核心價值是商業(yè)，是商業(yè)繁榮

1.現在一般人說地段好，說地值錢。他是指什么呢?說這個地方是“黃金地段”“鉆石地段”，基本上都是指土地處于核心商業(yè)區(qū)，所以這個地方就好，地價就貴。

當然居住區(qū)環(huán)境很好房價也會很高，但不會說它是“鉆石地段”“核心區(qū)”。上海的“鉆石地段”也就是一個中心：淮海路、南京路，三個副中心：徐家匯、五角場等等。所謂的中心、副中心就是看商業(yè)聚集度、繁榮程度。

所以城市要搞清楚自己的核心價就是創(chuàng)造商業(yè)繁榮，維持商業(yè)繁榮。當然還有另外一個指標就是人口的聚集，人口持續(xù)流入以維持商業(yè)繁榮。剛剛講到“全球城市”也是如此。像巴黎、香港、東京、北京、上海這些地方都是如此。城市的核心價值就是商業(yè)地段。

2.城市輻射力也是由商業(yè)價值決定。一個大的城市會產生輻射作用，帶動周邊區(qū)域的發(fā)展。

整個長江三角洲就是由上海這個城市帶動的，因為商業(yè)繁榮，輻射到整個長江三角洲，大概有十五六個城市，他有輻射力，這個輻射力基本上就是由這個城市的商貿活動決定的。不是由這個城市的GDP、財政收入決定的。主要是靠商貿活動來決定這個城市有沒有輻射力。

比如說我們旁邊最近的兩個例子，一說江蘇省的中心城市，如果說講GDP的話一定是蘇州。但是為什么大家一說江蘇的中心城市是南京而不是蘇州呢?

我想把這些問題搞清楚了，有利于我們的決策者，有利于企業(yè)家，共同決定如何創(chuàng)造、維持這個城市的繁榮。就是用總書記的話來講，不能唯GDP論，城市、地區(qū)的繁榮就是要很好的研究這個問題。

第三，如何保持城市的價值?

城市是有價值的，核心是商業(yè)價值，如何使城市持續(xù)保持它的價值，而不被淘汰呢?其實歷史上，很少有一個城市持續(xù)幾百年、幾千年的維持其繁榮，維持其中心地位。

過去中東歐，古羅馬多厲害，歷史上有很多中心城市都是非常厲害的，再往幾百年前揚州比上海厲害多了，一直是在轉移的，為什么轉移?就是因為這個城市中心價值轉移了。我純粹從商業(yè)角度來說：

1.要合理的商業(yè)布局。創(chuàng)造商業(yè)價值首先要有一個合理的規(guī)劃。而不是說，建的越多越好，這個多和少是有一個平衡點的。

就是一定要有合理規(guī)劃，不僅是商業(yè)中心，包括寫字樓宇，包括其他服務商業(yè)類的設施都有一個合理的點。中國的古代哲學、儒家哲學，核心就是兩點。豎著講中庸，不偏不倚，橫著講平衡。

我舉一個例子，比如說沈陽市有一條青年路，這一條大街上布局了數百棟寫字樓，三十多個購物中心，其結果就是現在這條街很慘淡，并沒有繁榮起來。所以說它并不是布的越多越好，而是合理的布局，還要根據現代交通的擁堵程度，還要進行分散。

2.創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境，城市商業(yè)價值是在商業(yè)、寫字樓、金融貿易交易廣場等等。但是你看凡是城市當中靠著河、湖、綠地的這些樓宇、地段更值錢。就好象現在郭廣昌先生所打造的BFC一樣，為什么這個地方牛?就是沿著黃浦江，上海最值錢的是可以看到黃浦江。

在中心綠地旁邊的也值錢，這說明現代城市的商業(yè)價值除了布局之外，人們還是希望在這個城市里有更加優(yōu)美的環(huán)境，疏密有度。當然還有交通方便。也就是說創(chuàng)造一個優(yōu)美的環(huán)境也是保持城市商業(yè)價值的重要方面。

3.好空氣是城市價值的核心要素。以前這個是忽略不計的，但是最近這幾年成為了一個城市價值的重要因素?，F在麻煩了，北京、上海這兩個核心城市空氣不太好。更多精彩內容，請點擊http://t.kanshangjie.com/r4

不要小看這個問題，由于空氣不好，城市的商業(yè)價值就在逐漸的流失。如果持續(xù)不好，優(yōu)秀的人才和公司就走了，好的公司就搬了，科研人才、金融機構、貿易公司也許都走了。

所以在當前中國，我為什么講城市價值，希望城市的經營者，特別是核心決策者要把治理好的空氣當做保持這個城市核心價值的要點來抓，要真的下決心抓，要不然的話，真的是很麻煩的。

所以我借此機會也呼吁一下，現在中國很多城市都有空氣問題。所以決策者不要簡單認為多建一些地鐵、寫字樓，多搞一些金融中心這個城市就有價值了，不一定的。人口一旦凈流出，城市的繁榮就開始走下坡路了。