從上世紀90年代初期開始，鄭州市商務辦公市場經歷了從無到有、從有到變的進化。而經三路商圈作為鄭州市商辦物業(yè)最早成熟的區(qū)域之一，無疑是鄭州市寫字樓進化的縮影。然而，市場大發(fā)展的現(xiàn)實環(huán)境下，經三路正在經受前所未有的考驗。

早期寫字樓之一：經緯大廈

經濟的發(fā)展催生了寫字樓的快速發(fā)展，對于城市經濟發(fā)展的產物而言，寫字樓是隨著城市化進程的不斷推進和城市的經濟快速發(fā)展表現(xiàn)出的不同的形式和階段的。

歷史的時針撥回至20世紀90年代末期，那時，鄭州寫字樓尚未市場化，準確地說，叫辦公樓。這些早期的“樓宇”多為事業(yè)單位和國企自用，主要集中在政府單位云集的金水區(qū)，談不上租售。

隨著民營經濟和第三產業(yè)的快速發(fā)展，純正的商務寫字樓進入市場，如經三路上的經緯大廈，開始吸引本地一些成立較早的企業(yè)入駐，商務氛圍濃厚。由于缺乏寫字樓專業(yè)開發(fā)經驗，嚴格地說，這個階段的產品并不能很好地適應現(xiàn)代化辦公的需求。

前期發(fā)展都和經三路有關

“對于鄭州寫字樓項目來講，第一個階段是以未來大廈和裕達國貿為代表的，那時候寫字樓辦公和酒店結合在一塊。第二階段以經三路上的財富廣場這一塊商住樓為主，開始起步。”河南楷林置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)張彥欣這樣梳理鄭州寫字樓的發(fā)展階段。

值得一提的是，在這期間，思達數碼大廈作為經三路上獨樹一幟、鄭州起步的純正寫字樓，當年也承載了無數年輕人的創(chuàng)業(yè)夢。從經緯大廈到財富廣場、數碼大廈，鄭州寫字樓前期發(fā)展的兩個重要階段，都和經三路有關。

“第三個階段是以國際企業(yè)中心和信息大廈為代表，開始有商務辦公的理念，比如純正辦公和集中式辦公。第四個階段是以金水東路楷林國際、盛潤白宮、榮勛贏座、浦發(fā)國際等寫字樓為代表，有國際性辦公的高效、節(jié)能理念。”張彥欣說，現(xiàn)在正處于第五個階段，就是以金水東路和CBD為代表的重點發(fā)展區(qū)域，雖然在這兩個區(qū)域寫字樓的品質參差不齊，但已經有了綠色、金融等個性鮮明的樓宇定位。

另一種觀點：

RET睿意德鄭州公司策略顧問部總監(jiān)石俊東認為，嚴格來說，上世紀90年代的“寫字樓”，并不是真正的寫字樓，按照他的劃分，“花園路信息大廈是起步期，經三路金成國際廣場、財富廣場是發(fā)展期，CBD是積聚提升期，高鐵站片區(qū)是陣痛發(fā)展期，未來會形成區(qū)域化趨勢，區(qū)域型小的商業(yè)和辦公中心將在各個片區(qū)形成。”

“宜商宜居” 延續(xù)至今

經三路沿線的商辦寫字樓物業(yè)與眾不同，河南商報記者從南到北調查發(fā)現(xiàn)，不論是較早出現(xiàn)的財富廣場、金成國際，還是后來居上的金印現(xiàn)代城、格林融熙國際，甚至包括即將面世的集超5A甲級寫字樓、高檔酒店式公寓和集商住樓，是鄭州寫字樓發(fā)展歷史長河中應市場而生的一種特殊的產品形態(tài)。在2000年以后那幾年，全國經濟形勢好轉，大量新生中小企業(yè)對純寫字樓市場形成一定的需求。從某程意義上講，商住樓使用潛力大，目標客戶廣泛，為鄭州寫字樓市場的發(fā)展做出了巨大貢獻。

據鄭州市金水區(qū)樓宇經濟辦公室副主任康云峰介紹，本來是以住宅立項的項目，最后都演變成“宜商宜居”的“商住樓”，經三路上的商辦物業(yè)表現(xiàn)最為明顯，而且發(fā)展勢頭迅猛。商住樓在鄭州樓市從此生根，并逐步蠶食專業(yè)的寫字樓市場空間。

這是商務發(fā)展的配套需求

“‘宜商宜居’正是吸引商務入駐的特色，過去是，現(xiàn)在更是如此。業(yè)態(tài)豐富，配套才齊全，商務辦公才便利，商務樓的出租率和投資回報率才高。‘宜商宜居’從側面來說是商務的配套需求，是一定歷史階段的產物，而不是產品形態(tài)的落后。”河南廣運置業(yè)集團執(zhí)行總裁師凱倫認為。

在商住樓盛行的發(fā)展階段，大約是2004年前后，鄭州的寫字樓主要活躍在兩個集中區(qū)域。有行業(yè)人士總結道，一是老城區(qū)內的經三路、農業(yè)路、花園路和金水路圍合的省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域。這一區(qū)域本來就是鄭州市經濟最活躍的區(qū)域，經三路和農業(yè)路的拓寬改造，更為該區(qū)域的樓宇品質和辦公環(huán)境的提升提供了新的契機。

地域、供應結構依舊是優(yōu)勢

地段決定了高端寫字樓的分布，當前鄭州寫字樓市場正在向更高階段邁進，使得鄭州城市片區(qū)用途格局化顯得更為清晰。在此形勢下，經三路沿線商辦物業(yè)有著何種發(fā)展?jié)摿?？戴德梁行鄭州公司副總經理巴然有著獨到的觀察視角。

巴然認為，近年來，雖然代表城市名片的鄭東新區(qū)一路高歌猛進，商辦物業(yè)一枝獨秀，但經三路商圈在傳統(tǒng)地緣優(yōu)勢、產品供應的結構性優(yōu)勢、客戶底蘊的支撐下依然穩(wěn)步發(fā)展。

從銷售市場的供應端來看，供應結構穩(wěn)健，新增商業(yè)體量可控，市場放量合理，競品少而優(yōu)；從需求端來看，不可撼動的區(qū)位優(yōu)勢及新增優(yōu)質項目的保值升值能力，使得經三路資產的抗風險能力強。總體來說，經三路銷售市場波動平穩(wěn)。

未來會面臨“外溢”？

從租賃市場來看，經三路寫字樓租金一直在高位運行，與CBD并肩，高于高鐵站片區(qū)租金水平。租金的“堅挺”主要源于區(qū)域金融及現(xiàn)代服務業(yè)的行業(yè)底蘊支撐，以及區(qū)域地緣吸附力強?？傮w來說，客戶結構相對穩(wěn)定，雖有溢出，但未出現(xiàn)斷崖式的更迭。

不過，巴然也在擔心，經三路未來會面臨一個問題：空置率走高。因為，從整體城市規(guī)劃及產業(yè)布局策略來看，未來金融行業(yè)總部將隨大勢向龍湖副CBD和CBD遷移，經三路將面臨優(yōu)勢產業(yè)及其相關現(xiàn)代服務業(yè)外溢的威脅。另外，品質型客戶東移后，經三路大部分老舊辦公產品就會出現(xiàn)空置現(xiàn)象。

另一種觀點：

對此，河南廣運置業(yè)集團執(zhí)行總裁師凱倫的看法相反。師凱倫認為，實際上，經三路有承接CBD和副CBD商務外溢的作用，而不是自身外溢，自身外溢加承接外溢并存，促進血液循環(huán)，由此促進產業(yè)結構和經濟發(fā)展創(chuàng)新或調整。華爾中心是個典型的例子，它恰好處于老城區(qū)和新城區(qū)之間，卡準了“橋頭堡”的位置，既能給他們生活配套，也能承接東區(qū)商務區(qū)相關產業(yè)。

那些年 我們待過的經三路

鄭州樓宇經濟發(fā)展多年，經三路落后的配套和糟糕的辦公環(huán)境能讓經三路資產保值嗎？經三路與其他焦點區(qū)域比，租金水平高低如何？空置率高低如何？請繼續(xù)關注后續(xù)調查報道。

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