近日，在鄭州市福元路某小區(qū)，因?yàn)榈叵峦＼囄坏淖馐蹎栴}，業(yè)主與開發(fā)商之間產(chǎn)生了紛爭：一度出現(xiàn)“只賣不租”和“禁止沒買車位者開車入內(nèi)”情況，引起不少業(yè)主聚集聲討。

該小區(qū)地下停車場，不少車位還沒賣出去

近日，在鄭州市福元路某小區(qū)，因?yàn)榈叵峦＼囄坏淖馐蹎栴}，業(yè)主與開發(fā)商之間產(chǎn)生了紛爭：一度出現(xiàn)“只賣不租”和“禁止沒買車位者開車入內(nèi)”情況，引起不少業(yè)主聚集聲討。

從走訪情況來看，類似問題并非個(gè)例。您所在小區(qū)的地下停車位是租是售？價(jià)格幾何？對小區(qū)地下停車位問題您有什么想說的？請致電15238678863跟我們聊聊。

事件

地下車位20萬元一個(gè)

鮮有業(yè)主問津

位于鄭州市未來路與福元路交叉口東南側(cè)的某小區(qū)，2013年交房，曾經(jīng)停車“沒有什么問題”。

多位業(yè)主介紹，此前小區(qū)北鄰的福元路整修，當(dāng)時(shí)路中央、兩側(cè)都可以停車，而且燕沈路、燕東路等處也可以停車，在小區(qū)附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，基本就可以找到車位。

因此，對于售價(jià)20萬元左右一個(gè)的地下停車位，當(dāng)時(shí)鮮有業(yè)主問津。

“負(fù)一層20.8萬元一個(gè)，負(fù)二層18.6萬元一個(gè)，少數(shù)開放的租賃車位每個(gè)每月340元，沒多少業(yè)主接受這個(gè)價(jià)。”一位女業(yè)主告訴河南商報(bào)記者。

訴求

車位售價(jià)太高

業(yè)主想租

“好光景”并未持續(xù)多久。

福元路整修結(jié)束后，交警執(zhí)法隨即跟上，停在路邊的車輛經(jīng)常會(huì)被貼罰單。

燕沈路在2014年下半年開始整修，一輛車也停不進(jìn)去。燕東路上雖然還能停，但每天都車滿為患。

業(yè)主們說，連小區(qū)東門前新修的小路也被人建了護(hù)欄，禁止停車。“物業(yè)不讓停，哪個(gè)車停了，就會(huì)被貼上難以撕掉的告知。”

小區(qū)周邊停車條件迅速惡化，讓數(shù)百名有車的業(yè)主將目光再次投向了地下車庫。“20萬元的售價(jià)太高，能租著用用很不錯(cuò)。”業(yè)主們說。

矛盾

地下車位只賣不租，沒買的不讓開車入庫

但事情沒有業(yè)主們想得那么簡單。

一位業(yè)主之前租了一個(gè)地下車位，去年想續(xù)租時(shí)卻被物業(yè)告知：開發(fā)商已經(jīng)決定不再出租停車位，已租到期的也不再續(xù)租。也就是說，車位要“只賣不租”了。

2015年元旦假期之后，從老家返鄭的一名業(yè)主開車進(jìn)車庫時(shí)遭拒，保安告訴他，凡是沒有購買車位的業(yè)主，不允許開車進(jìn)入地下車庫。

這讓這名業(yè)主異常憤怒，“我車上東西比較多，很重，小區(qū)地面不允許停車，我作為業(yè)主想進(jìn)入地下卸一下東西，他們卻不讓我進(jìn)，未免太不講理了。”

不過也有未購買車位的業(yè)主說，有時(shí)在保安那里登記一下，是可以臨時(shí)進(jìn)入地下車庫的。

爆發(fā)

業(yè)主組車隊(duì)堵路，開發(fā)商暫時(shí)放出40個(gè)車位

1月5日晚間，矛盾紛爭爆發(fā)。數(shù)十輛車從地下車庫入口處開始排隊(duì)，一直排到福元路上，擋住了近一半的路幅。

業(yè)主們稱，“沒有購買車位的就不讓開車進(jìn)車庫，那我們只好排隊(duì)了，又沒有地方停車。”

業(yè)主的訴求有二：一是允許未購買車位的業(yè)主進(jìn)入地下車庫停車；二是將地下未售出的停車位進(jìn)行出租，可以租賃車位作為進(jìn)入地下車庫的條件，租賃價(jià)格不可明顯高過周邊小區(qū)。

1月6日，該小區(qū)幾位業(yè)主和該小區(qū)的開發(fā)商在售樓部進(jìn)行了協(xié)商。

河南商報(bào)記者了解到，之后該小區(qū)地下停車庫暫時(shí)允許未購買車位的業(yè)主車輛進(jìn)入，開發(fā)商方面放出40個(gè)租賃車位名額，但租期只有3個(gè)月。

爭執(zhí)

一方想租，一方稱“以售賣為主”

對于租期只有3個(gè)月的40個(gè)車位租賃名額，很多未購買車位的業(yè)主認(rèn)為，“這是緩兵之計(jì)，用來瓦解業(yè)主陣營的手段，解決不了根本問題。”

一位業(yè)主道出了自己的想法，她說開發(fā)商應(yīng)該將未賣出的車位都拿出來出租，租金好商量，同時(shí)車位還可以進(jìn)行銷售，如果賣出，租賃者為購買者讓位。

而在售樓部，工作人員稱，小區(qū)的地下車位重點(diǎn)肯定是售賣，而非租賃，在拿出一定比例的車位出租后，剩下的都只會(huì)出售不會(huì)出租，使用期和房子一樣。“價(jià)格不會(huì)下降，這個(gè)價(jià)格是開發(fā)商定的，嫌貴了不買就是。”

調(diào)查

車位售出并不多

價(jià)格比附近小區(qū)高不少

小區(qū)一保安稱，地下兩層的停車位總計(jì)有七八百個(gè)。河南商報(bào)記者從銷售人員處了解到，目前這些車位只正式售出了一小部分，在18號(hào)樓地下車庫，距離電梯最近的一些車位還在待售。

河南商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在距離該小區(qū)不足千米的曼哈頓，地下停車位去年做活動(dòng)時(shí)負(fù)一層約11.5萬元一個(gè)，負(fù)二層約9萬元一個(gè)，目前的售價(jià)還未公布。

附近發(fā)展東郡小區(qū)的業(yè)主介紹，該小區(qū)的車位目前售價(jià)十六七萬元一個(gè)。

聲音

“只售不租”合法不合情

北京德恒(鄭州)律師事務(wù)所律師祖琳琳介紹，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，住宅小區(qū)停車位應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要，所以應(yīng)首先出租或出售給本小區(qū)業(yè)主，即使雙方合同中沒有約定，車位“只售不租”的性質(zhì)也決定了消費(fèi)者沒有廣泛選擇的余地，導(dǎo)致業(yè)主不滿。

她同時(shí)提及，對于地下（半地下）停車場、車庫按出讓方式繳納土地出讓金后，開發(fā)商是可以出售的。

“如果是沒有計(jì)入地面建筑公攤地下停車庫，即大型公建及住宅小區(qū)項(xiàng)目，地下（半地下）停車場、車庫按出讓方式供應(yīng)土地，出讓最高年限分別為40年、70年，不收取土地出讓金，但未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自對外出售、出租和改變使用用途。經(jīng)依法批準(zhǔn)對外出售、出租的，按規(guī)定繳納土地出讓金后可以出售。在開發(fā)建設(shè)單位繳納地下停車庫土地出讓金后，有權(quán)決定是否出租或出售，相關(guān)部門無權(quán)干涉。”

“多方奔走后

可能還是解決不了”

連日來，業(yè)主何先生一直奔走在維權(quán)的路上。

何先生認(rèn)為，開發(fā)商有兩處違規(guī)：一是擅自更改地面42個(gè)停車位規(guī)劃，建成了商店等；二是買賣屬于人防工程的負(fù)二層停車位。“說是租賃20年贈(zèng)送50年，其實(shí)和買賣同樣性質(zhì)。”他說。

他們先是反映到辦事處，辦事處城管科表示，對于開發(fā)商違規(guī)建設(shè)的地面建筑，將責(zé)令限期拆除。

他們又到鄭州市規(guī)劃局反映，規(guī)劃局的回復(fù)是：地面上規(guī)劃的確實(shí)是停車位，對于開發(fā)商違規(guī)建設(shè)問題，目前正在調(diào)查。而到鄭州市房管局反映“強(qiáng)賣”停車位問題時(shí)，何先生說，房管局接待領(lǐng)導(dǎo)稱，可聯(lián)系開發(fā)商協(xié)商解決，“但開發(fā)商不配合，房管局暫停了他們的預(yù)售和網(wǎng)簽。”

雖然各個(gè)部門都在自己的權(quán)限范圍內(nèi)解決問題，但是他擔(dān)心，“忙到最后，停車位只賣不租的問題可能還是解決不了”。

【房管局】

以“約談”開發(fā)商為主

河南商報(bào)記者注意到，2013年，鄭州亞星城市山水小區(qū)地下停車位只賣不租，經(jīng)“心通橋”（鄭州市網(wǎng)絡(luò)行政全媒體平臺(tái)）督辦，房管局要求公司限期改正，但開發(fā)商的做法是，迅速大幅提高停車租賃價(jià)格。此后，類似情況多有發(fā)生，房管局的做法一般是“約談”。

2014年鄭州市房管局曾出過一份公開回復(fù)，對地下停車位有關(guān)情況做出了說明?；貜?fù)中提到，將人防工程用于地下停車位，開發(fā)商將地下停車位的使用權(quán)一次性出售或是分期租賃給業(yè)主，這一做法在鄭州乃至全國其他城市都不同程度存在，其實(shí)質(zhì)是租賃行為，由此引發(fā)的開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛，雙方可通過協(xié)商或訴訟解決。

而按照物權(quán)法及《鄭州市房屋登記條例》的相關(guān)規(guī)定，屬于非人防工程的地下車位，具體是以出售、附贈(zèng)還是出租的方式，是開發(fā)商與購房業(yè)主的協(xié)商約定，行政機(jī)關(guān)無權(quán)強(qiáng)制干涉。但由于供求關(guān)系問題，開發(fā)商往往會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況，采取只售不租的形式。

“對于這一問題，我局多是通過約談的方式，要求開發(fā)商考慮業(yè)主的實(shí)際情況，采取靈活、多樣的經(jīng)營方式，以取得業(yè)主的理解和認(rèn)可。”房管局方面表示，“但約談不算行政行為，畢竟對方?jīng)]有違規(guī)，沒法提出強(qiáng)制要求。”

昨日，河南商報(bào)記者聯(lián)系鄭州市房管局，工作人員表示，以公開回復(fù)為準(zhǔn)。

【人防辦】

人防工程面臨確權(quán)難題

按照物權(quán)法規(guī)定，一般由開發(fā)商建設(shè)的地下空間，產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，可賣、可租；而對于屬于人防工程的地下空間，目前法律上并沒有確權(quán)，目前鄭州市的地下停車空間，有一部分屬于人防工程。對于這一部分，開發(fā)商能否“一租70年”？

對于河南商報(bào)記者的采訪，鄭州市人防辦進(jìn)行了書面回復(fù)?；貜?fù)稱，根據(jù)“物權(quán)法定”的原則，物的權(quán)利歸屬必須由法律確定，鄭州在這方面雖然也做了些探索，但無權(quán)對人防工程的所有權(quán)做出規(guī)定。鑒于以上原因，截至目前，鄭州市轄區(qū)內(nèi)所有的人防工程均沒有辦理所有權(quán)確權(quán)登記。也就是說，人防工程的所有權(quán)到底是國家的還是建設(shè)單位的、業(yè)主的，法律上沒有明確。

回復(fù)稱，既然人防工程沒有進(jìn)行確權(quán)登記，大家說的“售賣”就不存在所有權(quán)的交割，所以不是售賣行為。對于這種“售賣”行為，《中華人民共和國行政處罰法》、《中華人民共和國人民防空法》、《河南省實(shí)施<中華人民共和國人民防空法>辦法》、《河南省人民防空工程管理辦法》等沒有列舉對這一行為的禁止性或者處罰性條款。

地下人防工程的產(chǎn)權(quán)到底歸誰，只能由法律確定。目前，這個(gè)問題只能期待通過國家立法解決。

河南商報(bào)記者在走訪中，也有部分政府工作人員表達(dá)了無奈。有工作人員說，他們經(jīng)常接到居民的類似投訴，對于政府來說，“法無授權(quán)不可為”，但是依照民法原則，“法無禁止皆可為”。這就導(dǎo)致政府作為上無法可依，但是在開發(fā)商方面，“沒有說不讓這么干，就可以這么干”。也有不少公務(wù)員表示：“不光是業(yè)主困擾，我們也困擾，我們也是業(yè)主，也遇到這個(gè)問題。 ”

【江蘇】

通過本地立法

解決停車位“只售不租”

于2013年5月1日實(shí)施的新版《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）中，最大亮點(diǎn)就是，“賣不掉的車位不能拒不出租”。

對于小區(qū)的那些產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的地下停車位，《條例》中指出，如果開發(fā)商堅(jiān)持只售不租，將被處以10萬元到50萬元的罰款。如果被罰款之后依然不執(zhí)行，那么主管部門可繼續(xù)處罰，而不是只能進(jìn)行一次性處罰。對此當(dāng)?shù)氐慕忉屖牵?ldquo;車位不是商品房，它只是小區(qū)的配套之一，其建設(shè)的初衷就是提供給業(yè)主使用的。如果開發(fā)商只售不租，顯然與初衷相悖。”

對于把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人防工程作為停車位的，《條例》規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。這樣就杜絕了一口氣收取幾十年租金的情況。“人防車位在法律上所有權(quán)不明，開發(fā)商就不應(yīng)該賣。”江蘇省人大常委會(huì)法工委副主任劉克希表示。