房企當(dāng)前的銷售回款壓力巨大，廣州已經(jīng)涌現(xiàn)了一批“貨真價(jià)實(shí)”的降價(jià)樓盤(pán)，不少樓盤(pán)更是位于核心區(qū)域。

10月14日開(kāi)始，位于老城區(qū)荔灣白鵝潭核心區(qū)的江景房的雅居樂(lè)天際715直接讓利至少150萬(wàn)/套的消息在不少中介的朋友圈刷屏，統(tǒng)一的宣傳口徑是：“原價(jià)550-600萬(wàn)元，由于工程公司急需回籠資金，特批30套跳樓一口價(jià)僅需350萬(wàn)元/套起，復(fù)式住宅64方-67平方米。”

據(jù)界面新聞確認(rèn)，上述消息屬實(shí)，而且該樓盤(pán)目前每天還在加推類似特惠工抵房。至于特惠房的銷售情況，各個(gè)中介則口徑不一，有稱“三十套全部售完，現(xiàn)在每日加推兩三套”，也有稱“三十套還未售完，還剩余幾套”。

時(shí)間回到2016年8月，當(dāng)時(shí)沉寂已久的廣州土地市場(chǎng)迎來(lái)了“小高峰”，上述樓盤(pán)所在地塊被擺上貨架，吸引了近30家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍，最終被廣州本土開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)以21.7億元配建拆遷安置房27450平奪下，折合樓面價(jià)高達(dá)36773元/平，超越秀地產(chǎn)創(chuàng)下的34590元/平的樓面價(jià)，刷新廣州最高樓面價(jià)記錄。

當(dāng)年拿地后，業(yè)內(nèi)人士都為雅居樂(lè)捏了一把汗，認(rèn)為該項(xiàng)目要盈利，開(kāi)盤(pán)價(jià)起碼要達(dá)到7萬(wàn)元/平方米以上，但當(dāng)時(shí)的荔灣樓市并不支撐該價(jià)格。據(jù)南方日?qǐng)?bào)，當(dāng)時(shí)周邊的電梯樓的二手均價(jià)在2-2.3萬(wàn)元/平方米左右。

捂盤(pán)近五年后，雅居樂(lè)天際715才入市銷售，均價(jià)達(dá)到8萬(wàn)元/平方米，但去化并不理想。據(jù)悉，同屬白鵝潭板塊的另一新盤(pán)，新世界凱粵灣，在售均價(jià)約為5萬(wàn)元/平方米。

工抵房，顧名思義，就是開(kāi)發(fā)商抵款給工程方的房子。下半年以來(lái)，房企的日子不好過(guò)，市面上工抵房的數(shù)量也多了起來(lái)。

廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉指出，目前市場(chǎng)上大多數(shù)的工抵房從購(gòu)買(mǎi)流程上跟傳統(tǒng)一手房并沒(méi)有什么差異，有的確實(shí)是開(kāi)發(fā)商給供應(yīng)商抵扣工程款的單位，有的則是以工抵房的名義變相降價(jià)，因此只要這些工抵房已經(jīng)取得了預(yù)售證并且在官網(wǎng)處于可售狀態(tài)，那么一般都不會(huì)有什么問(wèn)題。

“需要注意的是，如果購(gòu)房者需要和開(kāi)發(fā)商之外的單位簽訂合同，又或者房子還處于抵押、查封等狀態(tài)，那么購(gòu)房者就要留意風(fēng)險(xiǎn)。另外就是目前行業(yè)大環(huán)境的挑戰(zhàn)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈緊張，如果是因?yàn)橘Y金暴雷而處置的期房，那么未來(lái)也有可能面臨一些不可控的風(fēng)險(xiǎn)。”

事實(shí)上，因開(kāi)發(fā)商著急回款，疊加廣州新房限價(jià)政策，除了打折甩賣的工抵房，降價(jià)的樓盤(pán)還有不少。

7月曾有消息稱，廣州限價(jià)窗口指導(dǎo)規(guī)則出臺(tái)，全新盤(pán)的備案價(jià)參考周邊競(jìng)品或同品質(zhì)項(xiàng)目一季度均價(jià)，老盤(pán)推新的備案價(jià)必須比上一期下調(diào)3%。

在此背景下，10月17日，位于番禺客運(yùn)站地鐵口附近的龍湖·金地天峯開(kāi)盤(pán)，首推90-129平方米房源，售價(jià)大概在3.98-4.4萬(wàn)元/平方米的范圍，相較于過(guò)去近5萬(wàn)/平方米的吹風(fēng)價(jià)，下調(diào)不少。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)界面新聞透露，現(xiàn)在廣州一半以上的樓盤(pán)都在促銷，而有較大幅度降價(jià)的則有三分之一，這一比例可能會(huì)繼續(xù)蔓延，大概到11、12月是底部。

即便普遍降價(jià)，但廣州并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的“一二手倒掛”情況。肖文曉指出，本輪廣州新房限價(jià)基本是參照市場(chǎng)價(jià)來(lái)定的，只有個(gè)別板塊刨除了一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的水分，但也基本是參考今年一季度的價(jià)格水平，相較去年房?jī)r(jià)還是上漲不少。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在限價(jià)、限簽以及開(kāi)發(fā)商主動(dòng)以價(jià)換量的綜合作用下，9月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)已經(jīng)回到了今年一季度相仿的水平，預(yù)計(jì)四季度備案價(jià)繼續(xù)下調(diào)的壓力會(huì)有所緩解。

在房企爆雷頻現(xiàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，為了保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，廣州市住建局近期發(fā)布了《廣州市商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示》，提醒消費(fèi)者關(guān)注房屋抵押狀態(tài)，預(yù)防警惕“代辦資格”“偽造流水”“首付貸”等違規(guī)違法行為。

克而瑞指出，降價(jià)風(fēng)波，不僅“席卷”廣州一座城，灣區(qū)其余城市均已逐步出現(xiàn)了樓盤(pán)降價(jià)的現(xiàn)象，不斷刺激購(gòu)房者置業(yè)熱情，各大開(kāi)發(fā)商均表露了迫切完成資金回籠以及年度銷售目標(biāo)的心態(tài)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，灣區(qū)各城多盤(pán)均采用特惠活動(dòng)，除一口價(jià)、工抵房、折扣、低首付等常規(guī)手段外，個(gè)別項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)提傭等方式吸客。