走在危險(xiǎn)邊緣的富力地產(chǎn)（02777.HK）拿到了一筆救命錢。

9月20日下午，富力地產(chǎn)公告稱，執(zhí)行董事及大股東李思廉、張力將為公司提供約80億港元的股東資金，預(yù)計(jì)在未來1-2個(gè)月內(nèi)完成，其中約24億港元將在9月21日收到。

這筆錢大概率會來自李思廉、張力出售富力物業(yè)所得。跟上述公告差不多同一時(shí)間，碧桂園服務(wù)（06098.HK）宣布與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過約100億元人民幣收購富良環(huán)球100%股權(quán)，從而間接收購富力物業(yè)在中國從事物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)公司100%股權(quán)。

富力物業(yè)與富力地產(chǎn)早已沒有任何股權(quán)關(guān)系，由李思廉和張力分別持股46.48%，兩人親友陳思樂持有剩下的7.05%股權(quán)。

去年4月，富力地產(chǎn)將旗下從事物業(yè)管理服務(wù)的主要平臺天力物業(yè)以約3億元人民幣的“白菜價(jià)”賣給了李思廉和張力持有的廣州富星，后為了上市，李思廉和張力成立了境外控股公司富良環(huán)球，間接持有天力物業(yè)100%股權(quán)。

這筆市盈率只有6倍的交易在當(dāng)時(shí)就曾被外界質(zhì)疑為富力地產(chǎn)向大股東輸送利益，事實(shí)也證明，僅一年多過去，大股東轉(zhuǎn)手就賣了接近100億元人民幣，溢價(jià)接近97億元，但富力物業(yè)的規(guī)模顯然并沒有如此大的增幅。

今年4月，富力物業(yè)向港交所遞交招股書，數(shù)據(jù)顯示，2020年富力物業(yè)的收入同比增長19.7%至約26億元人民幣，利潤同比增長275.6%至約2.4億元人民幣。截至2020年底，富力物業(yè)總在管面積約為6940萬平方米，同比增長20.9%。

碧桂園服務(wù)此次接近100億人民幣的收購金額并非單單考量富力物業(yè)現(xiàn)在的狀況，還將未來的增量也計(jì)入其中。公告顯示，收購金額由兩部分組成，第一階段為不超過人民幣70億，針對2021年現(xiàn)狀部分；第二階段為不超過人民幣30 億元，針對未來0.66億平方米在管面積合約。

在當(dāng)前充滿不確定性的市場環(huán)境下，碧桂園服務(wù)也為這場交易設(shè)定了嚴(yán)格的交易門檻，如富力物業(yè)未能實(shí)現(xiàn)相關(guān)業(yè)績承諾，碧桂園服務(wù)的支付代價(jià)則會作出相應(yīng)調(diào)減。

具體而言，富力物業(yè)承諾2021年的經(jīng)審計(jì)扣非歸母凈利潤不低于人民幣5億元，收入不低于人民幣42億元，截至2021年底的在管面積不低于0.86億平方米及總合約面積不低于1.27億平方米。

除了0.86億平方米外，富力物業(yè)及關(guān)聯(lián)方還要承諾交付（或促使第三方交付）0.66億平方米在管面積。與此同時(shí)，為了確保業(yè)績增長的長期持續(xù)穩(wěn)定，碧桂園服務(wù)要求富力物業(yè)關(guān)聯(lián)方與其之間的非業(yè)務(wù)增值服務(wù)的收入和毛利不得超出富力物業(yè)總收入的總毛利的50%，超出部分不計(jì)入富力物業(yè)2021年度業(yè)績指標(biāo)。

如果富力物業(yè)2021年的歸母凈利潤低于人民幣5億元，則第一階段的代價(jià)將按比例減少相應(yīng)5億元與實(shí)際歸母凈利潤之間的差額；若2021年的收入低于42億元，則第一階段的代價(jià)將按比例減少相應(yīng)42億元與實(shí)際收入之間的差額；若截至2021年底的在管面積以及總合約面積低于承諾，則第一階段的代價(jià)將按比例減少相應(yīng)差額。

若富力物業(yè)無法達(dá)成業(yè)績承諾約定的多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，調(diào)減金額將以差額最高者為準(zhǔn)，且在第二階段代價(jià)中扣減。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江對界面新聞表示，資本市場對物業(yè)公司的估值常常與房地產(chǎn)市場的增量聯(lián)系在一起，在目前的房地產(chǎn)市場形勢下，碧桂園服務(wù)在收購時(shí)要求會更嚴(yán)格。

對于碧桂園服務(wù)來說，收購富力物業(yè)不僅可以加強(qiáng)其在一二線城市的布局，而且可以推動其在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)上的發(fā)展。

富力物業(yè)招股書顯示，2020年其收入主要分為住宅物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)兩個(gè)部分，分別錄得收入17.57億元和8.4億元，分別占總收入收入的67.6%和32.4%。

李長江表示，選擇收購富力物業(yè)確實(shí)與碧桂園服務(wù)想在商業(yè)物管服務(wù)上發(fā)力有一定關(guān)系，富力物業(yè)的商業(yè)物管服務(wù)業(yè)務(wù)占比較高，剛好可以彌補(bǔ)碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)短板。

今年上半年，碧桂園服務(wù)新增加了商業(yè)物管服務(wù)，帶來約1.4億元的營收。碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬在中期業(yè)績會上稱，公司期待商業(yè)運(yùn)營的收入5年內(nèi)突破100億元。

從近期幾宗收購來看，中小物業(yè)放棄上市而選擇加入頭部物企的趨勢已經(jīng)越來越明顯，一是因?yàn)槲锲螵?dú)立在香港IPO已經(jīng)越來越難，二是資本市場給出估值也越來越低了。

面對急需輸血的富力地產(chǎn)，李思廉、張力只能選擇放棄充滿不確定性的IPO ，而選擇真金白銀的收并購，因?yàn)樯鲜泄緦用娴膫鶆?wù)壓力愈來愈緊張。

9月13日，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)宣布，將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長期外幣發(fā)行人違約評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負(fù)面”，并確認(rèn)這兩家公司的發(fā)行人違約評級為“B+”?；葑u(yù)稱，“負(fù)面”展望反映了富力地產(chǎn)在未來12個(gè)月內(nèi)持續(xù)的再融資需求與受限的融資渠道。

同一日，聯(lián)合資信公告稱，決定維持富力地產(chǎn)主體和“16富力04”等6只債券的信用等級為 AAA，評級展望調(diào)整為負(fù)面。

聯(lián)合資信稱，今年7月以來，富力地產(chǎn)多只境內(nèi)外債券價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下跌。目前持續(xù)偏緊的行業(yè)政策和信貸環(huán)境、行業(yè)負(fù)面事件、債券價(jià)格顯著波動對富力地產(chǎn)再融資均有不利影響。

惠譽(yù)指出，未來12個(gè)月內(nèi)，富力地產(chǎn)有120億元的債務(wù)即將到期或可回售行權(quán)，2021年下半年和2022年分別為30億元、90億元，而截至上半年底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（不包含受限制現(xiàn)金）約為127.6億元，短期償債壓力較大。

在今年8月的投資者會上，李思廉表示，僅靠賣樓這種最原始的做法可能追不上現(xiàn)在對現(xiàn)金流的要求，因此在項(xiàng)目層面、在投資物業(yè)層面，富力都在加強(qiáng)力度去出售，在“高強(qiáng)度洽談”中。

9月20日的公告中，富力地產(chǎn)對近期的融資情況也簡單進(jìn)行了介紹，稱自中期業(yè)績公告（8月24日）以來，公司已在項(xiàng)目層面成功完成若干境外融資及再融資交易，緩解了項(xiàng)目層面的資金需求。

但在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣的情況下，富力地產(chǎn)在資產(chǎn)出售上并沒有太大進(jìn)展，僅就一些非核心資產(chǎn)接受了要約意向書。

富力地產(chǎn)想要緩解嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，僅靠大股東輸血和賣掉一些非核心資產(chǎn)顯然不夠，必須果斷采取更進(jìn)一步的動作。