實習記者 |王婷婷

原計劃于6-7月進行第二批集中供地的廣州，終于在8月26日公布了其土地出讓信息，將于9月26-27日兩天分六批次競拍。

這次廣州共計出讓48宗地塊，總占地面積304.82萬平方米，總建面積達878.73萬平方米，起拍總價累計1124億元。

隨著6月29日武漢首場集中供地土拍的結束，全國22個重點城市首輪集中出讓正式收官。到7月，已有不少城市陸續(xù)公布第二批集中出讓的地塊詳情。正常情況下，8月份會進入密集的又一輪土拍大戲。

但是，隨之而來的是延遲出讓或中止出讓的消息。繼深圳宣布中止第二批集中供地之后，多個城市也加入土拍延期行列。截止目前，全國已有長沙、青島、深圳、天津、濟南等10余個城市中止或暫緩土地出讓，稱將調整競拍規(guī)則。

在廣州這份遲來的土地出讓信息中，最值得注意的也是其出讓規(guī)則的變化。

首先是溢價率的限制。本次掛牌地塊均設置溢價率最高不超過15%，嚴格控制樓面價，防止首輪土拍市場過熱的情形再現(xiàn)。在第一批集中供地中，廣州設置溢價率最高限制45%，而在土拍中就有6宗地塊溢價率達到45%，且至少8宗地塊超過40%。

在競拍方式上，廣州也做了不少調整。新一輪土拍包括“限地價+競自持+搖號”、“限房價+限地價+競自持+搖號”、“限地價+競自持+一次性書面報價”三種競拍方式。

其中“限地價+競自持+搖號”為多數(shù)地塊采取的方式。在此之前，廣州土拍主要是“限地價+競配建+搖號”，此次將“競配建”改為“競自持”，一定程度上可避免通過“競配建”的方式來增加實際地價。

“限房價+限地價+競自持+搖號”方式則主要針對南沙、黃埔（部分）地塊的出讓，明確每宗地塊的最高房屋銷售價格，亦是完善了房價地價聯(lián)動出讓模式。如位于科學城的香雪地塊，限房價38051元/平方米；南沙灣地塊限價36465元/平方米等，通過限價打擊市場預期，避免樓市過熱。

不過，“一次性書面報價”方式只對于海珠兩宗地采取。本就供應量稀缺、市場熱度高的海珠，不得不出此策略以規(guī)避價高者得的局面，從而推高地價、房價。值得注意的是，最終建筑達到綠色三級標準也是海珠地塊競拍者不可忽視的一點。據(jù)了解，這也是廣州首次將綠色建筑標準納入宅地出讓前置條件。

將綠色建筑標準納入土拍規(guī)則中的不止廣州。8月18日，青島的二批次供地的新規(guī)中也有涉及，提出了在達到溢價時，轉入線下競高品質商品住宅（包括綠色建筑、智慧化基礎設施配置、裝配式建筑）建設環(huán)節(jié)。

自然資源局在近日對集中供地提出的四點明確要求中，也規(guī)定在達到地價或地價上限時，可從綠色建筑、裝配式、智慧化等方式擇優(yōu)確認競拍方。

對于競拍企業(yè)，廣州更是提高了準入門檻。根據(jù)此次出讓信息，廣州規(guī)定競買人在廣州市范圍內競買商品住宅用地從事房地產開發(fā)必須使用自由資金，且競買人股東不得違規(guī)對其提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利等。一旦違規(guī)，將取消其中標資格，且不予退還保證金。

不僅如此，同一名申請人也只能進行一次交易申請，類似首輪供地中黃埔軍校小學地塊吸引320組馬甲參拍搖號的情形，將不復存在。

而購房者同樣有涉及，保護剛需被提到前端。例如本次供地中的海珠、黃埔、南沙地塊，均要求首套購房家庭（或個人）購房總套數(shù)，占新建商品房住房規(guī)劃總套數(shù)的50%。

具體到地塊，本輪土拍預計出讓48宗地塊，集中在增城、南沙、黃埔、白云、海珠、荔灣、從化、花都等9個區(qū)域。從分布區(qū)域來看，增城出讓22宗地塊，其次白云、南沙、番禺為重點區(qū)域，天河、越秀仍缺席。

海珠的江泰路地塊為此次單價最高的地塊，出讓起始價39200元/平方米，最高樓面價42728元/平方米。單價最低的屬曾江街廣汕公路北側地塊，因距離較偏，起始價5023元/平方米。

首輪供地中經(jīng)過183輪報價的番禺創(chuàng)新城地塊，最終以535178萬元+45900平方米配建面積成交，折合樓面價33599元/平方米。而在新一輪土拍中起拍樓面價23000元/平方米，最高限制樓面價26450元/平方米，僅僅地價就少了7149元/平方米，足見其從土地端的調控決心明顯。

而荔灣區(qū)廣鋼新城234地塊，起始樓面價28573元/平方米，最高限制樓面價31872元/平方米。根據(jù)規(guī)劃，將廣鋼公園也作為重要配建，成功出讓也即意味著該公園需啟動建設。目前，該區(qū)域周邊新房房價在4.8萬-7萬元/平方米左右。

白云新城將出讓5宗地塊。但最值得關注的是白云新城機場自主改造地塊，起拍總價達108億元，對應其起始樓面價20133元/平方米，最高限制樓面價22147元/平方米，溢價率10%。

整體而言，在新出讓的土拍信息中，可明顯看出廣州對地價的限制，甚至多數(shù)地塊的地價回到了兩年前水平。而對競拍方式、房企參與門檻的調整，同樣是試圖通過控制地價來實現(xiàn)穩(wěn)定房價的邏輯。

億翰智庫分析指出，通過調整土拍規(guī)則控制核心城市土拍熱度，穩(wěn)定地價，實現(xiàn)土地市場的穩(wěn)定運行，既可保持土地公平合理出讓，也將促進整體市場保持低位運行。

統(tǒng)計顯示，全國已有超過5個城市明確土地競拍規(guī)則調整，即強調要完善房價地價聯(lián)動機制，如杭州、東莞、金華、惠州和義烏等地，都于近期調控文件中提及相關內容。預計后續(xù)其他重點城市也會跟上，以進一步打擊土地市場炒作現(xiàn)象，從根本上穩(wěn)定房價。