劉平。圖片來(lái)源：保利發(fā)展官方公眾號(hào)

宋廣菊退休的這一天終于還是來(lái)了，保利發(fā)展未來(lái)將走向何方是外界關(guān)注的問(wèn)題。

7月29日，保利發(fā)展發(fā)布2021年第四次臨時(shí)董事會(huì)決議公告，通過(guò)《關(guān)于更換公司董事長(zhǎng)的議案》，根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資委關(guān)于干部管理的相關(guān)規(guī)定，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長(zhǎng)、董事職務(wù)，董事長(zhǎng)一職由公司董事、總經(jīng)理劉平接任。

劉平生于1968年，歷任廣東省審計(jì)廳直屬分局科長(zhǎng)、保利發(fā)展計(jì)劃部經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室主任、總經(jīng)理助理、董事會(huì)秘書、副總經(jīng)理，從2016年底開(kāi)始擔(dān)任保利發(fā)展總經(jīng)理。

宋廣菊的離任早有預(yù)兆。早在今年3月24日，國(guó)資委官網(wǎng)消息顯示，因年齡原因，免去徐念沙的保利集團(tuán)黨委書記、黨委常委、董事長(zhǎng)、董事職務(wù)；免去宋廣菊（女）的保利集團(tuán)黨委常委職務(wù)，不再擔(dān)任中國(guó)保利集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理職務(wù)，退休。

保利發(fā)展表示，宋廣菊為公司的改革發(fā)展傾注了大量心血，做出了重要貢獻(xiàn)，打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在宋廣菊的帶領(lǐng)下，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，并確立“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，致力于打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”。

盡管如此，直到退休，這位最大央企房企女掌門仍有一些目標(biāo)未能達(dá)成，例如帶領(lǐng)保利發(fā)展帶回“行業(yè)前三”、實(shí)現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型、解決和保利置業(yè)之間的“同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”問(wèn)題等。

“重回前三”的重壓

自劉平擔(dān)任總經(jīng)理以來(lái)，保利發(fā)展內(nèi)部就開(kāi)始進(jìn)行了較大的人事調(diào)整，原有副總經(jīng)理包括劉平、陳冬桔、胡在新、王健、吳章焰、余英，后陸續(xù)變更為張艷華、張偉、孔峻峰、潘志華、劉文生、劉穎川。

作為一家老牌央企，保利發(fā)展在2012年邁進(jìn)千億門檻，排名第三。然而2012年之后，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等發(fā)展迅猛，保利發(fā)展再也沒(méi)進(jìn)過(guò)前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發(fā)展的銷售排名常年保持在第五的位置。

2016年地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪調(diào)控周期，房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯加大，如何重回前三成為新任總經(jīng)理劉平的一大難題。彼時(shí)，剛上任不久的劉平在股東大會(huì)上坦言，公司與前三面房企的差距確實(shí)存在，但保利要繼續(xù)保持在第一方陣的地位，不會(huì)放任這種差距繼續(xù)增大。

在2017年股東大會(huì)上，宋廣菊喊話保利發(fā)展將會(huì)在未來(lái)兩到三年回到行業(yè)前三的目標(biāo)，并立下“345戰(zhàn)略”，2017年要實(shí)現(xiàn)銷售額3000億元，2018年要實(shí)現(xiàn)銷售額4000億元，2019年沖擊5000億元。

“人只要有夢(mèng)想，總會(huì)實(shí)現(xiàn)的。”宋廣菊曾稱，保利發(fā)展總規(guī)模重回前三是公司的一個(gè)奮斗目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的路徑有很多，除了常規(guī)拓展之外，還可以通過(guò)收購(gòu)、兼并、整合等方式。

然而實(shí)際的情況是，保利發(fā)展不僅沒(méi)有在原定期限內(nèi)“重回前三”，2019年實(shí)現(xiàn)5000億元銷售額的目標(biāo)也未能達(dá)成，延遲一年，在2020年突破5000億元，全年銷售實(shí)現(xiàn)簽約金額5028.48億元，同比增加8.88%，與碧萬(wàn)恒超7000億元的銷售額差距較大。

事實(shí)上，在2019年5月的股東大會(huì)上，宋廣菊就改口將“重回前三”的期限延長(zhǎng)，稱是未來(lái)3至5年的一個(gè)目標(biāo)。

今年上半年，在去年同期基數(shù)較低的情況下，保利發(fā)展僅實(shí)現(xiàn)了約27%的增速，簽約金額累計(jì)約為2851.85億元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，百?gòu)?qiáng)房企的平均增速為36.7%，保利發(fā)展仍位居第五位。

劉平曾坦言，因?yàn)槌鞘胁季帧⒅芷谛詰?zhàn)略等因素，保利發(fā)展與“碧萬(wàn)恒”之間確實(shí)存在差距，但保公司要繼續(xù)保持在第一方陣的地位，不會(huì)放任這種差距繼續(xù)增大。

去年下半年以來(lái)，明顯可以看到保利發(fā)展開(kāi)始在土地市場(chǎng)發(fā)力。2020年拓展項(xiàng)目146個(gè)，拓展成本2353億元，同比增長(zhǎng)51%，拿地銷售比達(dá)46.79%，2019年則為33.7%。

今年上半年，在22城首輪集中供地的背景下，保利發(fā)展13個(gè)城市都有斬獲，拿地總數(shù)為22宗，拿地金額約為472億元，在5個(gè)城市拿地金額位居第一，其中包括上海。

另?yè)?jù)中指院數(shù)據(jù)，保利發(fā)展在22城首批集中供地中的權(quán)益拿地金額為396億元，在各大房企中排名第三，位居融創(chuàng)、萬(wàn)科之后。

除了規(guī)模之外，利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力也是保利發(fā)展目前面臨的一大難題。財(cái)報(bào)顯示，保利發(fā)展2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2432.08億元，同比微增3.06%，同比增速減少約18個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng) 3.54%至289.48 億元，2019年同期大幅增長(zhǎng)47.90%至279.59億元。

今年上半年，保利發(fā)展出現(xiàn)“增收不增利”的情況，營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)22.25%至約901億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為188.9億元，同比增長(zhǎng)8.70%，歸母凈利潤(rùn)約為103億元，同比僅增長(zhǎng)1.72%。

宋廣菊的得與失

1960年生的宋廣菊，現(xiàn)年61歲，跟上一任保利發(fā)展董事長(zhǎng)李彬海退任時(shí)的年齡一樣。2010年6月，掌舵保利發(fā)展18年的李彬海因年齡原因辭去保利發(fā)展董事長(zhǎng)、董事職務(wù)，由原為保利發(fā)展總經(jīng)理的宋廣菊接班。

保利發(fā)展原名保利發(fā)展，1992年，曾任廣州軍區(qū)司令部參謀、科長(zhǎng)、技術(shù)局后勤部部長(zhǎng)的李彬海奉命組建保利南方集團(tuán)房地產(chǎn)部(即廣州保利發(fā)展)。歷任國(guó)防科工委、廣州軍區(qū)干部的宋廣菊于1993年加入保利發(fā)展，屬創(chuàng)始元老之一。

從軍人到商人，宋廣菊曾感慨道，房地產(chǎn)是一個(gè)涉及面廣、整合需求強(qiáng)的行業(yè)，從立項(xiàng)到交樓起碼要跟政府近80個(gè)部門打交道，這既需要韌性，也需要應(yīng)變之才，而軍人在協(xié)調(diào)作戰(zhàn)、戰(zhàn)略規(guī)劃、決策能力方面有自己的獨(dú)到優(yōu)勢(shì)，無(wú)論從整合能力還是決策魄力而言，軍人都最適合做開(kāi)發(fā)商。

宋廣菊先后擔(dān)任保利發(fā)展辦公室主任、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理等職務(wù)。2006年保利發(fā)展在上交所上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)，時(shí)任總經(jīng)理的宋廣菊曾自豪的表示，這是其職業(yè)生涯中最為得意的事。

上市后的保利發(fā)展，全國(guó)化布局加速，并啟動(dòng)“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，進(jìn)入多元化布局階段。2009年，保利發(fā)展首個(gè)大型購(gòu)物中心佛山保利水城開(kāi)業(yè)。

2009年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額433.82億元，同比大幅上漲141.38%，僅次于萬(wàn)科、綠城，躋身上市房企三強(qiáng)之列。

到了2010年，接任保利發(fā)展董事長(zhǎng)職位的宋廣菊開(kāi)始成為這家規(guī)模最大央企開(kāi)發(fā)商的“掌舵者”，當(dāng)年她立下了 “軍令狀”：未來(lái)三到五年，再造一個(gè)新保利發(fā)展。

再造一個(gè)保利發(fā)展的目標(biāo)在2012年就如期達(dá)成，當(dāng)年保利發(fā)展的合約銷售額為1017.39億元，成為繼萬(wàn)科之后第二家躋身千億俱樂(lè)部的房企。

規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，保利發(fā)展加大對(duì)多元化業(yè)務(wù)的投入，并于2018年更名為保利發(fā)展，形成以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的 “一主兩翼”業(yè)務(wù)版塊布局。

一向很少在公開(kāi)場(chǎng)合亮相的宋廣菊，出現(xiàn)在了這次品牌升級(jí)發(fā)布會(huì)上，她表示：“保利發(fā)展總是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以戰(zhàn)略引領(lǐng)。如果社會(huì)矛盾發(fā)生轉(zhuǎn)變，美好生活需求更加多元，那么我們一定會(huì)思考變化，駕馭變化。如果‘保利發(fā)展’代表著未來(lái)的發(fā)展邏輯和方向，那么戰(zhàn)略升級(jí)與品牌升位是必須，更是必然。”

然而，保利發(fā)展的多元化成果并不太理想。數(shù)據(jù)顯示，2020年保利發(fā)展的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為2263.76 億元，占總收入比例為 93.08%；兩翼產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化收入 154.32 億元，占總收入比例6.92%。

地產(chǎn)主業(yè)仍然是保利發(fā)展的主要收入來(lái)源，其它多元化業(yè)務(wù)除了2019年底成功上市的保利物業(yè)外，在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有太大存在感，尤其是曾經(jīng)給予厚望的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

保利發(fā)展是首批進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房企之一，也是投入資源最多的一家。2008年保利發(fā)展派高層到日本為自家開(kāi)展養(yǎng)老業(yè)務(wù)“取經(jīng)探路”，2012年開(kāi)始全面性布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提出居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”養(yǎng)老模式。

保利發(fā)展曾在2016年提出規(guī)劃，用5年時(shí)間，在50個(gè)城市籌建80-100家和熹會(huì);社區(qū)居家養(yǎng)老方面，則在未來(lái)3年時(shí)間，在30個(gè)核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗(yàn)店。未來(lái)，保利預(yù)計(jì)在固定資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)資金方面投入50億-60億元。

保利發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)推進(jìn)進(jìn)度低于預(yù)期，不僅面臨盈利模式不成熟的問(wèn)題，其近些年也鮮有披露最新的籌建情況。

如今宋廣菊退休離場(chǎng)，保利發(fā)展的轉(zhuǎn)型壓力將落到下一任管理者的身上。