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新快報(bào)6月18日消息，一邊，廣州樓市降溫跡象顯現(xiàn)；另一邊，房企的年中業(yè)績(jī)沖刺在即。今年端午期間(6月12日-6月14日)的成交量下滑明顯，全市僅成交了521套，同比下跌超過(guò)40%。疫情加上調(diào)控政策威力逐漸顯現(xiàn)，房企為了順利度過(guò)“中考”，“一口價(jià)房源、低首付、送物業(yè)費(fèi)……” 久違的促銷(xiāo)關(guān)鍵詞，再次出現(xiàn)在廣州樓市。各種各樣的促銷(xiāo)方式，到底是噱頭還是真優(yōu)惠？

部分房企資金緊張

廣州樓市再現(xiàn)促銷(xiāo)

在整體市場(chǎng)處于新政磨合期的情況下，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)為觀望狀態(tài)，上周(6月7日-6月13日)廣州新房成交更退守千套關(guān)口，端午期間(6月12日-6月14日)全市僅成交了521套，同比下跌超過(guò)40%。

為了刺激腳步放緩的廣州樓市，“全線8.8折”“一口價(jià)房源”“送物業(yè)費(fèi)”等久違的促銷(xiāo)宣言重現(xiàn)眼前，不少項(xiàng)目陸續(xù)推出優(yōu)惠，多數(shù)項(xiàng)目結(jié)合“線上線下”營(yíng)銷(xiāo)，為年中業(yè)績(jī)沖刺。

來(lái)自合富研究院的監(jiān)測(cè)顯示，端午假期多盤(pán)持續(xù)配合渠道與特價(jià)單位等組合拳帶動(dòng)板塊熱度，包括白云的全新盤(pán)首開(kāi)保利云湖一號(hào)、越秀星匯云城，荔灣的保利廣鋼項(xiàng)目，南沙的佳兆業(yè)鳳鳴山、華宇鳳凰藝術(shù)島等都推出了一口價(jià)單位。

廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科指出，“促銷(xiāo)力度現(xiàn)在是出現(xiàn)了一些變化。一些一口價(jià)單位逐步推出，但是總體規(guī)模比較小，跟去年疫情過(guò)后的那一波去化還是有較大差別。”

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志則表示，目前的項(xiàng)目是否打折，最大因素不是取決于宏觀環(huán)境，而是取決于不同房企自己的資金狀況。受三道紅線影響，部分資金緊張的房企會(huì)打折促銷(xiāo)，回籠資金。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉向記者表示，在去年涉宅用地成交創(chuàng)新高的背景下，原來(lái)預(yù)測(cè)2021年將是廣州一手住宅供應(yīng)的又一大年，不過(guò)受加強(qiáng)備案價(jià)指導(dǎo)等調(diào)控政策收緊的影響，今年前5個(gè)月廣州新房供應(yīng)量只有36565套，月均只有7300多套，6月上半月也僅有2232套，明顯不及去年月均9800多套的供應(yīng)水平，這意味著今年的貨量將會(huì)主要積壓在下半年，勢(shì)必會(huì)給開(kāi)發(fā)商的出貨帶來(lái)更多的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

上半年量?jī)r(jià)均在高位

但頭部房企壓力依然

今年1-3月，廣州樓市一路高歌，即使在4月調(diào)控政策出臺(tái)后，房貸利率上調(diào)、銀行放款緩慢、限簽，但5月整體成交套數(shù)依然維持萬(wàn)宗水平。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月廣州新房套均總價(jià)365萬(wàn)元，而4月新房套均總價(jià)約為363萬(wàn)元。

肖文曉表示，“2021年1-5月廣州TOP30房企權(quán)益銷(xiāo)售金額規(guī)模為1274.77億元，由于去年疫情同比基數(shù)較低，而目前市場(chǎng)量?jī)r(jià)均在高位水平，因而同比大漲了141.3%，各個(gè)房企梯隊(duì)的入圍門(mén)檻也紛紛創(chuàng)下新高。不過(guò)，從市場(chǎng)集中度來(lái)看，由于近年來(lái)不斷有新晉房企加入廣州市場(chǎng)分走了一杯羹，頭部房企在業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的情況下市場(chǎng)份額提升卻并不明顯，所以壓力并不輕松。”

記者發(fā)現(xiàn)，不少頭部房企正加速出貨，積極投入“618”，即使是熱門(mén)板塊，同樣罕有地推出營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。富力廣州開(kāi)啟年中狂歡煥FUN節(jié)，包括黃埔的富力南馳·富頤華庭在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目推出“全線現(xiàn)貨8.8折，成交即送三年物管費(fèi)”；越秀也聯(lián)動(dòng)多盤(pán)推出“越惠1個(gè)億”；時(shí)代中國(guó)以盛夏購(gòu)房節(jié)吸人氣……

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)對(duì)比，今年1-5月TOP3房企權(quán)益金額的入圍門(mén)檻為92.5億元，較去年同期大漲86.4%；TOP10房企的入圍門(mén)檻則為42.5億元，同比大漲157.3%；TOP20和TOP30房企的權(quán)益金額入圍門(mén)檻分別為28.08億元和17.09億元。多位專(zhuān)家認(rèn)為，快速出貨仍是房企當(dāng)前的最大需求。

各種促銷(xiāo)是噱頭

還是真優(yōu)惠？

雖然積極推盤(pán)、搶收回款、保持現(xiàn)金流穩(wěn)定依然是行業(yè)的共識(shí)，但行業(yè)已進(jìn)入精細(xì)化經(jīng)營(yíng)階段，不少房企提及不再追求規(guī)模效應(yīng)，而是追求有品質(zhì)的增長(zhǎng)。樓市在“中考”前降溫，開(kāi)發(fā)商真的“放價(jià)”實(shí)現(xiàn)“搶收”？

在肖文曉看來(lái)，目前的各種噱頭促銷(xiāo)就是開(kāi)發(fā)商壓力不斷增大的一個(gè)表現(xiàn)。“5月一二手成交量雖然沒(méi)有高位那么高，但也還沒(méi)跌破開(kāi)發(fā)商的心理防線，所以這個(gè)階段難以出現(xiàn)很大的優(yōu)惠，購(gòu)房者需要看到手的總價(jià)，才知道有沒(méi)真優(yōu)惠。”

崔登科同樣指出，“不少開(kāi)發(fā)商今年的目標(biāo)完成情況預(yù)期比去年好。因?yàn)榻衲暾麄€(gè)的上半年雖然政策在收緊，但是市場(chǎng)縮量需要一個(gè)過(guò)程，不是說(shuō)政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)就會(huì)馬上縮量。預(yù)期今年整體不會(huì)有特別大的價(jià)格回調(diào)，要到明年年中才能看得清價(jià)格回調(diào)的情況。”

“6、7、8，冇辦法”，這句行內(nèi)話，就是印證6-8月確實(shí)是傳統(tǒng)的淡季，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，“十幾年來(lái)都有這樣的情況，考試、假期，甚至臺(tái)風(fēng)天氣都會(huì)導(dǎo)致來(lái)訪量和成交量下降，6-8月成交會(huì)相對(duì)慘淡。疫情加上中考時(shí)間又推后，目前還不是賣(mài)房的主力時(shí)期。而新政才發(fā)布一兩個(gè)月，除了部分單位因?yàn)橄迌r(jià)被迫要優(yōu)惠，大幅的主動(dòng)優(yōu)惠不會(huì)那么快出現(xiàn)。”

鄧浩志也持類(lèi)似的意見(jiàn)，“目前資金較穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)商，不見(jiàn)得有很大的促銷(xiāo)。優(yōu)惠主要看區(qū)域有否限價(jià)政策，目前部分項(xiàng)目以毛坯推售，來(lái)降低售價(jià)，但如果與限價(jià)目標(biāo)還有差異，那就只能把售價(jià)繼續(xù)拉低，或捂盤(pán)不賣(mài)。”

“樓價(jià)平穩(wěn)時(shí)或是購(gòu)房者的機(jī)會(huì)”

政策、供應(yīng)和疫情，讓廣州樓市重現(xiàn)促銷(xiāo)情況，購(gòu)房者到底是繼續(xù)觀望，還是直接出手？

“目前來(lái)看，隨著限價(jià)政策塵埃落定，房企已經(jīng)逐漸接受現(xiàn)實(shí)，申領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目也在增多。從近期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)看，其售價(jià)在價(jià)格指導(dǎo)下普遍回歸理性，個(gè)別項(xiàng)目還出現(xiàn)了精裝改毛坯的特價(jià)單位，可見(jiàn)新房?jī)r(jià)格的漲勢(shì)已經(jīng)得到初步抑制。”肖文曉提醒，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在調(diào)控的干預(yù)下房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)就是機(jī)會(huì)，如果有心儀的樓盤(pán)，這個(gè)政策窗口期值得把握。

黃韜認(rèn)為，“對(duì)于剛需或改善買(mǎi)家，建議在樓價(jià)平穩(wěn)的情況下，或購(gòu)房者有能力出手的情況下，不要等，不然很容易錯(cuò)過(guò)你喜歡的單位。但投資類(lèi)買(mǎi)家，的確可以等一下，可以持續(xù)關(guān)注政策。”

鄧浩志表示，“長(zhǎng)時(shí)間尺度來(lái)看，一線城市的重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)該永遠(yuǎn)都是置業(yè)時(shí)機(jī)。但值得注意的是，此前升幅比較明顯的區(qū)域，可以稍緩一下，目前可以多考慮一些次熱點(diǎn)板塊。預(yù)計(jì)政策下半年不會(huì)放松，只會(huì)維持現(xiàn)狀，或進(jìn)一步收緊。”

到底各區(qū)板塊目前熱度如何？根據(jù)世聯(lián)東一研究院的監(jiān)測(cè)，中心區(qū)市場(chǎng)熱度持續(xù)低迷，荔灣區(qū)域保利廣鋼6月初加推后處于續(xù)銷(xiāo)狀態(tài)；白云各項(xiàng)目持續(xù)配合渠道、特價(jià)單位維持成交，越秀星匯云城保持小量加推成交20套領(lǐng)跑片區(qū)；天河板塊仍處于缺貨狀態(tài)，珠江花城目前處于蓄客狀態(tài)，保利天匯目前僅公寓在售。東部市場(chǎng)方面，多盤(pán)目前處于集中蓄客狀態(tài)，黃埔各項(xiàng)目幾無(wú)余貨在售，但老黃埔、科學(xué)城、知識(shí)城等多盤(pán)即將上新；增城板塊維持一定成交量。番禺板塊熱度集中在亞運(yùn)城、凱德山海連城等大盤(pán)，南沙板塊熱度集中在黃閣區(qū)域。

廣州中原研究發(fā)展部指出，從實(shí)地調(diào)研中可發(fā)現(xiàn)，各區(qū)具備地鐵優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃利好的板塊項(xiàng)目依然相當(dāng)搶手，買(mǎi)家置業(yè)欲望仍相對(duì)積極，本輪新政調(diào)控重點(diǎn)打擊市場(chǎng)投機(jī)行為，對(duì)具有切實(shí)購(gòu)房需求的剛需買(mǎi)家而言，購(gòu)房熱情尚在，建議買(mǎi)家對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍需加緊入市計(jì)劃，避免熱點(diǎn)板塊由于新貨推售節(jié)奏受調(diào)控，出現(xiàn)“供不應(yīng)求”而影響個(gè)人置業(yè)計(jì)劃。