金科老板黃紅云回歸公司業(yè)務(wù)管理的信號愈發(fā)明顯，5月16日，其帶領(lǐng)金科副董事長王洪飛、聯(lián)席總裁王偉等一眾高管來到中國奧園的廣州總部參觀交流。

據(jù)界面新聞了解，自2016年辭去金科股份的董事長職位后，黃紅云幾乎不再介入金科的經(jīng)營管理活動。即便是去年4月與融創(chuàng)的股權(quán)之爭落幕以來，黃紅云帶隊去企業(yè)交流的情況也很少見。

金科的員工們積極的在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)這一上了“金科頭條”消息，而在奧園，這樣一則消息只是低調(diào)的發(fā)布在了公司內(nèi)網(wǎng)上。

接待黃紅云的是中國奧園集團董事局主席郭梓文，雙方就企業(yè)戰(zhàn)略運營、項目開發(fā)運維等方面進行了深入交流，并在城市更新、文旅項目、重慶區(qū)域項目等方面達成合作意向。

奧園和金科其實早就“互加好友”，達成新的合作意向并不算什么新鮮事，而且最后能否落地還有待日后的溝通。但值得關(guān)注的是，雙方在重慶區(qū)域項目上達成合作意向。

奧園年報顯示，截至2020年底，奧園在重慶共擁有18個項目，主要物業(yè)類型包括住宅、公寓和商業(yè)，其中至少有四個項目是和金科合作開發(fā)。

有自媒體爆料稱：“奧園在重慶區(qū)域的這十幾個項目幾乎一地雞毛，部分項目甚至都停工了。”對此，奧園方面回應(yīng)稱，該消息并不屬實。

一位重慶業(yè)內(nèi)人士也對界面新聞透露，奧園在重慶的項目沒怎么聽說過負面消息，但這兩年確實比較低調(diào)。

奧園提供數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，其在重慶擁有的土地儲備為17.57萬平方米，總貨值約為140億元。2020年，奧園在重慶新增土儲約為6.25萬平方米，且主要來去年收購的京漢控股，截至年底，土儲增長至22.19萬平方米，總貨值增加至177億元，

重慶是金科的大本營，而據(jù)界面新聞確認，現(xiàn)在負責奧園重慶區(qū)域的總裁為張?zhí)煺\，其現(xiàn)年46歲，曾與2015年至2016年任金科董事兼副總裁，2017-2018年出任京漢控股集團副董事長、京漢股份總裁等職。

據(jù)悉，奧園近期在內(nèi)部發(fā)了一則通知，原屬于西部大區(qū)所轄的重慶區(qū)域項目劃歸集團重點項目管理一中心管理，職位為奧園集團總裁助理的張?zhí)煺\則被任命兼任北方區(qū)域公司、重慶區(qū)域公司總裁。

無論是人事任命還是組織調(diào)整上，都可以看出奧園做大重慶區(qū)域的野心。

事實上，今年3月以來，奧園在組織架構(gòu)上作出了大調(diào)整，將30個區(qū)域公司縮減為25個區(qū)域/城市公司，目標是每家區(qū)域公司的每年銷售額不低于50億元，而且要盡快打造銷售100億元甚至200億元的核心城市公司。

但在去杠桿壓力下，選擇合作開發(fā)顯然是實現(xiàn)規(guī)模擴張的最好路徑，奧園深諳此道。

于2016年提出要加速全國化布局的奧園，從2017年開始進行大幅度的收并購、合作開發(fā)，非控股股東權(quán)益上升明顯。

奧園財報數(shù)據(jù)顯示，2016年-2020年，非控股股東權(quán)益占比分別為39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%。

事實上，在行業(yè)高速的發(fā)展過程中，無論是龍頭房企還是中小房企，多采用了合作開發(fā)的方式來換取規(guī)模的快速擴張。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年銷售額10強房企的平均歸屬母公司權(quán)益達到91%，而到2019年該數(shù)字下降至67%，降幅達24個百分點。

在合作開發(fā)模式的助力下，奧園實現(xiàn)了規(guī)模的快速擴張，2016年至2018年的全口徑合同銷售額分別同比增長68.8%、78.1%、100%，2019年同比增長29%至1180.6億元，正式進入“千億俱樂部”，2020年同比增長13%至1330億元。

中指研究院表示，在資金壓力、降低市場風險、多區(qū)域布局深耕等多因素綜合影響下，房企在拿地、開發(fā)方面加強合作的積極性將更高。畢竟房企不僅可以可以通過合作開發(fā)保持規(guī)模擴張，還有助于確保債務(wù)增速受控。

財報顯示，截至2020年底，奧園剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為78%、82.7%、1.3倍，其中剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率未能達標，屬于“黃檔”房企。

奧園管理層在3月的業(yè)績會上表示，將通過促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付等對策來實現(xiàn)在2022年之前 “三道紅線”全部達標。

犧牲權(quán)益雖然可以在減少資金壓力的情況下實現(xiàn)規(guī)?？焖贁U張，但另一面就是公司報表質(zhì)量的下降。

克而瑞研究中心指出，較低水平的權(quán)益拿地比將影響合同銷售權(quán)益占比，使交房時營收權(quán)益占比下降,未來的歸母利潤增長亦將低于營收增長。

然而，奧園的財報卻呈現(xiàn)了一條不可能增長曲線。財報數(shù)據(jù)顯示，在非控股股東的權(quán)益占比從2016的39%增長至2020年65.8%時，非控股股東的凈利潤占比卻依然維持在較低水平，2016年-2020年分別為12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16%。

對于非控股股東權(quán)益占比較高但分享利潤較低的問題，奧園首席財務(wù)官陳志斌在去年3月曾對界面新聞表示，股東回報需要2-3年周期，部份項目（如舊改項目）的回報周期可達五年或以上。

克而瑞研究中心認為，對于中小房企而言，短期通過犧牲權(quán)益能夠快速撬動規(guī)模增長，但對于部分規(guī)模房企而言，提升權(quán)益比例、提高利潤增速是長期之計。

進入后千億時代的奧園將如何實現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)擴張值得關(guān)注。