01.

當(dāng)一個事情足夠大，它都會所謂出圈，

比如當(dāng)下國內(nèi)地產(chǎn)的行業(yè)事件。

從這些大事里面，我們究竟能夠嗅出什么樣的風(fēng)向？

對行業(yè)人士以及所謂吃瓜群眾，究竟會產(chǎn)生什么樣的影響？

老實說，這個時候認(rèn)真聽海盜給你聊一聊，是有必要的。

請跟我來。

02.

我們先列舉，有哪些所謂大事。

第一件，北方那匹哥，進(jìn)去了，出不來了。

第二件，南方那匹哥，攤牌了，這樣下去我真玩不動了，我牽涉到317萬人就業(yè)，你看啷個辦？

第三件，東方那匹小哥，弄了個國內(nèi)最大炒房論壇，這次被“穿刺性”永久封號。

第四件，更南的南方那匹老哥，在成都捂了十多年的一塊地，現(xiàn)在被要求類似于斷水?dāng)嚯姅噘J款的待遇。

第五件，三道紅線。

這些，與重慶地產(chǎn)行業(yè)有啥關(guān)系？

03.

先說第一件，這事兒真的敏感，我們真不敢妄議，再說了，一只螞蟻真能給另一只螞蟻，提建議與教訓(xùn)嗎？

你不要以為它比較老比較大比較肥，其實也是螞蟻。

再說第三件，

對，就是人稱歐神的上海炒房客歐成效。

最近幾個月歐神來重慶比較頻繁，重慶一個名叫小樹的號經(jīng)常碰瓷歐神，他還問海盜，你為啥不寫？

歐神在重慶的有個代理人名叫青年小龜，上半年新浪重慶把寫地產(chǎn)自媒體聚在一起，一上來，青年小龜就笑瞇瞇地說：

“重慶房價真不是我們炒起來的，真不是。”

一副很給自己貼金的派頭。

緊接著歐神又把重慶地產(chǎn)自媒體們邀請一起吃飯，他拿了貴州一個盤，有點數(shù)，希望重慶自媒體吆喝一把，“有錢一起賺”。

見面歐神給海盜的印象其實不錯，這人私下不裝。

他說我在重慶的人設(shè)就是兩江四岸，你們寫重慶向西重慶向北也很好。

這次歐神的水庫論壇，直接被端鍋，當(dāng)然有成因，但看那篇寫上海戶籍的文章，的確越界了。

在中國，

“邊界”，它看不見摸不著聞不到，不可言傳只可意會，需要你去精準(zhǔn)“把握”。它是個特別藝術(shù)特別中國特色的事情。

（據(jù)說這是中國炒房第一號，雖然已成過去。）

04.

據(jù)說老李頭李嘉誠先生就特別善于把握邊界，比如前幾年的大撤退。

但由于體量太大，影響太大，反正一時間沒退得干凈。

比如成都有塊地，2004年拿的，到遙遠(yuǎn)的2020年，都還有6000多套沒賣完。就在9月23日，成都出手了。

李嘉誠在大陸掙錢的方式很多，其中很重要一個辦法就是：

捂盤。

和記黃埔在重慶也是主要靠這個辦法掙錢的。當(dāng)然，這也有時代原因。

中國2002年開啟土地招拍掛時代，有人結(jié)合本次的三道紅線，將中國地產(chǎn)分為三個階段：

第一階段土地紅利階段（2002年以前），依靠土地增值獲利；

第二階段金融紅利階段（2002年-2020年），依靠金融杠桿；

第三階段管理紅利階段（2020年以后），依靠精細(xì)化管理挖掘利潤。

（遙想前幾年有人說：別讓李嘉誠跑了。）

05.

是的，

本文的重心，其實想說的是，

三道紅線背景下的重慶地產(chǎn)企業(yè)，究竟何去何從？

06.

最近，國家相關(guān)部門出臺要求，控制房產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，并設(shè)置三道紅線。

紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

紅線2：凈負(fù)債率大于100%；

紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

即有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為基礎(chǔ)，如果：

“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得增加；

“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；

“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；

“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

（這個政策的影響，或許是極為深遠(yuǎn)的。）

07.

簡單說來就是，

你要發(fā)展得快也行，但你必須也要發(fā)展得穩(wěn)，還是像過去那樣高周轉(zhuǎn)高杠桿，就不允許了。

這對有的企業(yè)來說，接下來將相當(dāng)糟糕。

具體是哪些，名單很清楚。但同時，也是部分企業(yè)的新一輪絕佳機會，比如：

華宇。

（白衣海盜一年不知道幫到華宇推薦了好多套房子。）

08.

本號白衣海盜是比較多關(guān)注華宇的，

因為這是一家非常穩(wěn)健的企業(yè)。

我們也幫他們直接推薦了好多套房子，而且今年他們在全國各地瘋狂拿地，不停買買買，感覺狀態(tài)相當(dāng)好。

8月31日，華宇在上交所披露2020年上半年債券報告。

根據(jù)半年報，2020年上半年，華宇集團(tuán)盈利能力大大提升，簽約收入同比增長24%；凈利潤同比增長7.5%；

此外，預(yù)收賬款239.9億元，同比增長76.7%；多項指標(biāo)增長。

更重要的是，

華宇幾項經(jīng)營指標(biāo)與“三道紅線”均保持健康距離：

●紅線一：剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%。

華宇：截至2020年6月30日，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為59%。

●紅線二：凈負(fù)債率不得大于100%。

華宇：截至2020年6月30日，凈負(fù)債率為77%。

●紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

華宇：截至2020年6月30日，現(xiàn)金短債比為1.12倍。

財務(wù)穩(wěn)健是華宇鮮明的標(biāo)簽。作為長期穩(wěn)健主義堅守者，華宇一條紅線不踩，在于集團(tuán)嚴(yán)控負(fù)債，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，多年來華宇集團(tuán)的負(fù)債率一直維持在健康合理平穩(wěn)的水平。

據(jù)悉，在華宇集團(tuán)內(nèi)部長期設(shè)有“四道防線”：（1）資產(chǎn)負(fù)債率不高于70%；（2）存貸比不低于30%；（3）拿地原則：二線城市、核心地段；（4）凈利潤率不低于10%。

8月3日，國內(nèi)權(quán)威信用評級機構(gòu)大公國際，發(fā)布重慶華宇集團(tuán)有限公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券信用評級報告，確定華宇集團(tuán)的主體長期信用等級為AA+，評級展望為穩(wěn)定。

這同樣是逆勢上調(diào)的了不起成績。

09.

歐神的水庫論壇被封后，青年小龜顯得有點兒悲壯。

他說他還打算想辦法去申訴。

小龜，

你是誰呢？

你在想啥呢？

10.

大風(fēng)起兮云飛揚。

過去幾十年，我們經(jīng)歷了地產(chǎn)大時代，出了家喻戶曉的梟雄。他們可以大干快上，他們隨時都能梭哈。

龍湖華宇們，已走過土地紅利時代，以及金融紅利時代，他們或許正是靠管理紅利贏取未來的代表性企業(yè)，而這是健康，前瞻又具有引領(lǐng)性的。

而本次，

龍湖，華宇們?nèi)椫笜?biāo)都很健康的企業(yè)，也是重慶民營經(jīng)濟的一抹亮色。

這影響或許會是深遠(yuǎn)的。

（這個藝術(shù)中心非常時尚。）