文旅地產(chǎn)給華僑城帶來(lái)低價(jià)土地，但考驗(yàn)其未來(lái)的銷(xiāo)售能力。

記者 ｜ 張子怡

在交出一份全面上漲的業(yè)績(jī)后，華僑城A（000069.SZ）股東在4月20日的股東大會(huì)上，給華僑城提出了更進(jìn)一步的要求：披露更多的文旅數(shù)據(jù)，讓市場(chǎng)給予華僑城更高的估值。

華僑城公布的2020年年報(bào)中，關(guān)于旅游項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況僅披露部分總數(shù)據(jù)：旗下24家景區(qū)、24家酒店、1家旅行社、4家開(kāi)放式旅游區(qū)，共接待游客4282.5萬(wàn)人次，恢復(fù)至2019年的82%。除此之外，便再無(wú)其余描述。

在華僑城的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上，公司2020年報(bào)顯示，去年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入804.14億元，其中旅游綜合收入431.75億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入372.39億元。

其中文旅收入被包含在旅游綜合收入中，而旅游綜合收入中，文旅項(xiàng)目周邊住宅等物業(yè)銷(xiāo)售收入被計(jì)入該板塊。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為：“對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō)，它的核心業(yè)務(wù)還是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這個(gè)定位不是說(shuō)自己想變就能變，市場(chǎng)共識(shí)不會(huì)因?yàn)榭陬^說(shuō)法判斷、而是根據(jù)業(yè)務(wù)和業(yè)績(jī)比例。”

在華僑城2020年的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，華僑城副董事長(zhǎng)姚軍表示：“要成為具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的世界一流文化旅游企業(yè)集團(tuán)，這是華僑城癡癡追求的一個(gè)目標(biāo)。”

成為一流文旅企業(yè)的路上，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是拉動(dòng)華僑城業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要引擎，依靠“文旅”定位拿到的低價(jià)土地，支撐著華僑城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

2020年，華僑城實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 1052 億元，同比增長(zhǎng) 21.90%；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流三年來(lái)的首次回正，達(dá)212.19億元，2019年的數(shù)據(jù)為-51.87億元。躋身千億房企、現(xiàn)金流回正跟華僑城以量換價(jià)，加速銷(xiāo)售回款不無(wú)關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積達(dá) 465 萬(wàn)平方米，較 2019 年同期增長(zhǎng) 84.52%，銷(xiāo)售單價(jià)為22623元/平方米，同比下降 33.94%，價(jià)格下降極為明顯。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，華僑城擁有充沛和優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，但其整體周轉(zhuǎn)效率較低的特點(diǎn)也一直被投資人所詬病。公司也認(rèn)識(shí)到了提高周轉(zhuǎn)效率的重要性，加快周轉(zhuǎn)效率。2020年，合肥空港項(xiàng)目及成都青白江項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年銷(xiāo)售回款，為公司項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)樹(shù)立了典范。但從整體來(lái)看，2020 年公司實(shí)際的庫(kù)存周轉(zhuǎn)效率（銷(xiāo)售業(yè)績(jī)/平均存貨）為 0.48，較 2019年的0.5有所回落，公司整體的周轉(zhuǎn)效率仍然有待提高。

往年在土地儲(chǔ)備上頗為激進(jìn)的華僑城，去年無(wú)論從項(xiàng)目個(gè)數(shù)或面積上都比過(guò)往幾年低。

華僑城2020年年報(bào)顯示，公司2020年累計(jì)獲取土地項(xiàng)目25個(gè)，新增土地面積494萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積1033萬(wàn)平方米，土地總價(jià)款合計(jì)約358.6億元，權(quán)益對(duì)價(jià)約286.8億元。

與之對(duì)比，2019年華僑城新增土地項(xiàng)目47個(gè)，權(quán)益建筑面積合計(jì)約833.9萬(wàn)平方米，土地總價(jià)款合計(jì)約747.75億元，權(quán)益對(duì)價(jià)約為492.67億元。并且，華僑城2019年新增面積還比2018年同期下降約4.46%。

在華僑城去年新增的25個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，有23個(gè)項(xiàng)目以底價(jià)或接近底價(jià)摘牌，其中大部分是文旅綜合用地，

西南證券認(rèn)為，華僑城通過(guò)文旅勾地的方式保持了成本優(yōu)勢(shì)。2020年，文旅綜合用地建面占比達(dá)86%，金額占比達(dá)65%。華僑城隨之而來(lái)的2016年-2020年土地樓面價(jià)由9805元/平方米降至3471元/平方米。

此外，華僑城去年不斷出售資產(chǎn)，為其帶來(lái)一定程度的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

回顧2020年，華僑城最令市場(chǎng)關(guān)注的動(dòng)作其實(shí)是賣(mài)資產(chǎn)。據(jù)其年報(bào)，過(guò)去一年華僑城共轉(zhuǎn)讓了14家子公司的股權(quán)，股權(quán)處置價(jià)款達(dá)60.1億元。

華僑城所轉(zhuǎn)讓的企業(yè)大部分成立時(shí)間不長(zhǎng)。例如重慶悅嵐地產(chǎn)，該公司成立于2019年4月17日，主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)位于兩江新區(qū)悅來(lái)生態(tài)城的222.49畝商住項(xiàng)目。該項(xiàng)目計(jì)容建筑面積38.4萬(wàn)平方米，由重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于2018年4月以總價(jià)35億元通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拍賣(mài)獲取。

2020年11月18日，重慶悅嵐地產(chǎn)與成都華僑城錦華投資公司被擺上“貨架”。后者成立于2020年7月27日，主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)成都市天府新區(qū)的“天府美麗匯”。最終二者的股權(quán)處置價(jià)款為29.2億元。

在各方面“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”下，華僑城交出了史上最好的業(yè)績(jī)報(bào)告。

2020年，華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入818.68億元，同比增長(zhǎng)36.39%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為126.85億元，同比增長(zhǎng)2.80%，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)雙雙實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

財(cái)務(wù)情況也有所好轉(zhuǎn)，截至2020年底，華僑城剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為56.43%，凈負(fù)債率為73.88%。公司稱(chēng)，“三道紅線(xiàn)”全部轉(zhuǎn)為“綠檔”。

不過(guò)，對(duì)華僑城而言仍需注意的是其存貨周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。近些年公司不斷加大了在三四線(xiàn)城市的土儲(chǔ)布局，竭力提前獲取當(dāng)?shù)匚穆觅Y源。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售上，目前公司所依賴(lài)的仍是一二線(xiàn)城市。

從華僑城2020年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的區(qū)域分布來(lái)看，公司的主要銷(xiāo)售業(yè)績(jī)以長(zhǎng)三角和珠三角兩個(gè)區(qū)域?yàn)橹?，銷(xiāo)售占比達(dá) 40.61%和 40.25%。公司前五大城市的貢獻(xiàn)度相對(duì)較高，占銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的 50.58%。其中，深圳和南京兩座城市的銷(xiāo)售占比達(dá) 21.53%和 15.23%。

截至 2020 年末，華僑城的土地儲(chǔ)備達(dá)4244萬(wàn)平方米。從區(qū)域來(lái)看，土地儲(chǔ)備主要集中在中西部和珠三角。中西部區(qū)域和珠三角占總體土地儲(chǔ)備的比例分別為57.29%和 16.77%。其中成都、襄陽(yáng)和武漢三座古城分別為公司土地儲(chǔ)備最多的三座城市，分別占公司總土地儲(chǔ)備的 13.32%、12.00%和 7.52。從能級(jí)上來(lái)看，公司的土地儲(chǔ)備主要位于二線(xiàn)城市和強(qiáng)三線(xiàn)城市，分別占公司總土地儲(chǔ)備的 57.35%和 37.57%。

這樣的土儲(chǔ)布局也意味著，在三線(xiàn)城市大力布局的華僑城，未來(lái)的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)也將受到考驗(yàn)。