4月重慶土拍再出新規(guī)，“分期拿地”行不通了？

商界地產(chǎn) 九沛?zhèn)髅? 2021-04-21 19:56:23

摘要： 重慶土拍爆出競(jìng)買新規(guī)，對(duì)你買房的影響有多大？

距離4月28日9：30這一重慶土拍新的歷史時(shí)刻，已經(jīng)剩下不到一周了。

就在兩周前的4月7日，重慶正式確定今年首次集中土拍，并放出首批46宗地塊。

而前兩天，重慶再出土地競(jìng)拍新嚴(yán)規(guī)，這一嚴(yán)規(guī)是什么？對(duì)開發(fā)商意味著什么？又將怎樣影響你買房？

46宗地塊分布，圖源銘騰機(jī)構(gòu)

這次集中供地帶來(lái)哪些變化？反映出什么問題？這些天來(lái)，已經(jīng)有相當(dāng)部分自媒體伙伴分析出不少結(jié)論，鳥姐在此整理如下：

1. 軌道TOD綜合體成為重要導(dǎo)向，超50%地塊軌道站附近分布了超50%地塊。

2.江北首次無(wú)地可供，而渝中連續(xù)已幾年無(wú)地可供。巴南供地量大，但集中于界石。此次沙坪壩區(qū)將只出讓3宗地，但全年土地供應(yīng)量達(dá)到77.7萬(wàn)方，占比高達(dá)11%，排列主城第二，僅次于兩江新區(qū)。

3.46宗地平均建筑面積15.12萬(wàn)方，比2020年增長(zhǎng)9%，比2019年增長(zhǎng)50%。其中12宗體量超過(guò)20萬(wàn)方，比例超過(guò)25%，另有好幾宗體量超過(guò)40萬(wàn)方。

4.低容地越來(lái)越多，改善將成主流。本次供地容積率平均1.66，最高容積率才達(dá)到2.78。

5.地價(jià)上漲趨勢(shì)明顯，均價(jià)達(dá)到6387元每平，比上一年漲幅超過(guò)10%，13塊地起拍單價(jià)超過(guò)9千。可46塊地起拍單價(jià)均未過(guò)萬(wàn)。

三天前的4月19日，銘騰機(jī)構(gòu)發(fā)文透露：

在重慶首批46宗供地中，有20宗土地有相對(duì)競(jìng)買條件，其付款節(jié)奏將與溢價(jià)率直接掛鉤。

溢價(jià)率未達(dá)到50%以前：三個(gè)月內(nèi)付清全部土地款。

溢價(jià)率達(dá)到50%以后：一個(gè)半月內(nèi)就要付清全部土地款。

這20宗地都是哪些？分別分布在哪里？

鳥姐得知，這些地塊主要位于城市核心及北區(qū)、西區(qū)地段較佳位置。

當(dāng)然，大家都知道，這還不是我們需要密切關(guān)注的重點(diǎn)。

這次規(guī)定不同于以往或者常規(guī)的是，土地溢價(jià)率50%以上，1個(gè)半月內(nèi)付清全款；50%以下，3個(gè)月內(nèi)付清全款。

這明顯意味著，相關(guān)層面嚴(yán)格要求了土地出讓的資金回籠時(shí)間。而在以前，并非主要基于資金端把控，而是出臺(tái)了熔斷、綜合評(píng)標(biāo)、競(jìng)自持、竟配建等各類指導(dǎo)性條件，易知這些條件都會(huì)逐漸取消。

鳥姐了解到，2017年重慶土地出讓相關(guān)規(guī)定是，出讓房地產(chǎn)用地的競(jìng)買保證金不得低于土地出讓起始價(jià)的20%。

主城區(qū)內(nèi)，出讓起始價(jià)在5億元(含5億元)以內(nèi)的房地產(chǎn)用地，原則上應(yīng)在成交后10個(gè)工作日內(nèi)一次性支付土地價(jià)款并簽訂土地出讓合同；

出讓起始價(jià)在5億元以上的，可約定分期繳款，但首付款比例不得低于成交價(jià)款的50%，余款應(yīng)在合同中約定按季度分期繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。

顯然，4年后，土地出讓的關(guān)注重點(diǎn)已從起始價(jià)轉(zhuǎn)到溢價(jià)率上了，最長(zhǎng)時(shí)間也從一年變成了3個(gè)月。

4月28號(hào)-30號(hào)3天出讓的地塊哪些溢價(jià)率會(huì)達(dá)到50%以上，鳥姐暫時(shí)當(dāng)然也無(wú)從得知。但我們可以從前兩年的土拍來(lái)看，得出個(gè)大致結(jié)論。

高溢價(jià)地分布，你有數(shù)了嗎？

那么，這一規(guī)定會(huì)對(duì)房企帶來(lái)什么影響呢？

顯然，這次影響主要集中在資金方面。

在直接討論影響之前，鳥姐認(rèn)為有必要介紹下房企面臨的行業(yè)現(xiàn)狀：

如你所知，鳥姐之前文章也一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩是大背景，而在此之下，以融資端“三道紅線”、供地端“兩集中”、房地產(chǎn)貸款集中等代表的“三大新政”，使得行業(yè)洗牌加速，但規(guī)模變化等所謂梯級(jí)運(yùn)動(dòng)又被基本拒絕。

更重要的是，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的模式更加難以為繼，資金成本較高的房企信用風(fēng)險(xiǎn)顯然將持續(xù)上升。

一句話便是，房企融資壓力持續(xù)增大。

具體來(lái)講，會(huì)對(duì)房企造成這些影響。

集中供地，尤其是溢價(jià)率與付款時(shí)間掛鉤后，房企短期資金將有很大挑戰(zhàn)。

比較明顯的是，有利于大型房企、地產(chǎn)國(guó)企央企的發(fā)展，而中小型開發(fā)商則將面臨更大危機(jī)，也將促使其抱團(tuán)生存。

主城新地拿不起、拿不到，房企們便會(huì)增加二手土地并購(gòu)，并逃離主城進(jìn)入?yún)^(qū)縣所謂下沉市場(chǎng)。

房企現(xiàn)金流短缺，備受詬病的高周轉(zhuǎn)恐又將運(yùn)行。而一年三次集中開盤，部分開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)模式將會(huì)受到?jīng)_擊，這又會(huì)影響現(xiàn)金流，從而形成惡性循環(huán)。

而原本外界擔(dān)憂的，房企拿地決策風(fēng)險(xiǎn)增大，內(nèi)部投資團(tuán)隊(duì)壓力更大，鳥姐基本認(rèn)為房企們對(duì)此已做好充足準(zhǔn)備，這類事件大概率將少發(fā)。