最近，全國(guó)兩會(huì)在北京如火如荼召開(kāi)，各行各業(yè)諸多意見(jiàn)像潮水般涌入大眾視線(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。

其中，全國(guó)政協(xié)委員周世虹“建議取消商品房預(yù)售制度、以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)！”，再次成了人們關(guān)注的熱點(diǎn)，被稱(chēng)為“2021年最有價(jià)值的一條房地產(chǎn)建議”

消息一經(jīng)發(fā)布，閱讀量達(dá)到了3.6億，引來(lái)近萬(wàn)條熱評(píng)，同時(shí)還有23萬(wàn)多人為之點(diǎn)贊，由此可見(jiàn)，大家對(duì)于預(yù)售制度和公攤意見(jiàn)是相當(dāng)大。

01.

不公平的預(yù)售制與建面計(jì)價(jià)。

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火熱，但商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售備受爭(zhēng)議。

該代表表示，商品房預(yù)售制度，開(kāi)發(fā)商將經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，“先預(yù)付房款后交房，不僅讓購(gòu)房者承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的資金成本，還會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商挪用、占用資金，項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房人無(wú)房可住等風(fēng)險(xiǎn)。”

在該代表看來(lái)，以建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房同樣存在諸多問(wèn)題，“由于公攤面積存在缺少限制性標(biāo)準(zhǔn)，由開(kāi)發(fā)商委托房產(chǎn)商測(cè)繪面積，容易產(chǎn)生暗箱操作等原因?qū)е鹿珨偯娣e無(wú)序增加和不斷上漲；另外，公攤面積計(jì)算不透明，購(gòu)房人毫無(wú)知情權(quán)和救濟(jì)權(quán)，公共部位（公攤部分）的使用和收益歸屬存在爭(zhēng)議。”

說(shuō)白了，預(yù)售制度和建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是基本沒(méi)啥壞處的，連房產(chǎn)證都是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)設(shè)置的，公攤面積、物業(yè)配置等也是如此，所有的責(zé)任缺陷基本都是由購(gòu)房者買(mǎi)單，這顯然不公平。

02.

提案背后的大眾現(xiàn)象。

預(yù)售制度和建筑公攤被很多人認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的指標(biāo)”。

就拿預(yù)售制度來(lái)說(shuō)，常見(jiàn)的違約預(yù)期問(wèn)題，比如房子的質(zhì)量問(wèn)題和爛尾風(fēng)險(xiǎn)層出不窮。憑啥就得我出錢(qián)買(mǎi)你建都沒(méi)建好的房子，全靠你弄個(gè)沙盤(pán)、圖片，雇一些人就得花幾百萬(wàn)買(mǎi)你的“規(guī)劃”。意思就是業(yè)主買(mǎi)未知的房屋，購(gòu)房戶(hù)并不知道自己所購(gòu)的房屋是否能達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)！這從買(mǎi)賣(mài)雙方的交易來(lái)說(shuō)，確實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大，像大學(xué)城金陽(yáng)第一農(nóng)場(chǎng)這樣的就是很好的例子。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商所售商品房的預(yù)售款項(xiàng)，并不知道是否完全用于所在樓盤(pán)的后期建設(shè)，也有許多開(kāi)發(fā)商把銷(xiāo)售款又挪用于屯地勾地，讓樓盤(pán)的質(zhì)量無(wú)法保證。

此外就是公攤面積，一般都是占到了房屋總面積的1/5，有的是30%甚至更多，由于公攤面積只有開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)的測(cè)量公司可以測(cè)量出來(lái)(也就是說(shuō)實(shí)際的公攤面積業(yè)主是無(wú)法知道的、個(gè)人也無(wú)法測(cè)量)，并且公攤面積在商品房買(mǎi)賣(mài)合同只是以公攤總數(shù)出現(xiàn)，沒(méi)有任何明細(xì)，這就有了公攤的灰色空間。

重慶新房按套內(nèi)賣(mài)，二手房一般也按建筑面積賣(mài)。重慶作為內(nèi)地率先取消公攤面積計(jì)價(jià)的首個(gè)城市，實(shí)際上與不取消沒(méi)什么區(qū)別。

100平米的高層或者小高層，到手套內(nèi)面積一般在80㎡左右，公攤面積基本上是20㎡以上，這也意味著把幾十萬(wàn)的費(fèi)用扔給公攤。有網(wǎng)友就抱怨了“關(guān)鍵出了那么多錢(qián)，你連雙鞋也別放，別問(wèn)問(wèn)就是公攤公共面積，但細(xì)想我TM多掏幾十萬(wàn)買(mǎi)的地方放那敬空氣嗎？（以上我的意思不是公共空間該放個(gè)人東西，而是雞賊的開(kāi)發(fā)商把業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的矛盾轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主和業(yè)主之間的矛盾）。”

還有就是業(yè)主們常見(jiàn)到的電梯井、門(mén)衛(wèi)室、公共走廊燈都在公攤范圍之內(nèi)。但很奇怪的是，既然業(yè)主已經(jīng)為這些地方買(mǎi)單，就意味著這些地方屬于業(yè)主所有，那么電梯里的廣告收入、門(mén)口的廣告收入有的樓盤(pán)卻被開(kāi)發(fā)商(物業(yè))收走了。

商品房商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售的制度，總體上違反市場(chǎng)交易規(guī)律。

目前為止，消費(fèi)者購(gòu)房人在買(mǎi)房時(shí)基本沒(méi)有話(huà)語(yǔ)權(quán)，開(kāi)放商的合同條條框框很多都對(duì)購(gòu)房者不利，因此這個(gè)提案得到了很多人的贊許。

03.

幾個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

這個(gè)話(huà)題其實(shí)經(jīng)常討論，但是這種建議可能意義并不大，上有政策，下有對(duì)策，開(kāi)發(fā)商會(huì)抬高單價(jià)。不管是預(yù)售制度，套內(nèi)還是建筑，開(kāi)發(fā)商也會(huì)給出不同的話(huà)術(shù)，現(xiàn)在你去樓盤(pán)里買(mǎi)房基本上也是這樣

要讓預(yù)售制度取消，改期房為現(xiàn)房，這個(gè)確實(shí)很難。建面按照套內(nèi)計(jì)算，也很難。

2018年，住建部曾表示將盡快出臺(tái)《商品房銷(xiāo)售條例》，對(duì)商品房銷(xiāo)售制度進(jìn)行改革和規(guī)范，但至今未見(jiàn)出臺(tái)。

2002年6月，重慶以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并將予以重罰。

預(yù)售制度很考驗(yàn)房企的資金，要讓他們搬起石頭砸自己的腳，那根本不可能的。

按套內(nèi)計(jì)價(jià)之前已經(jīng)出過(guò)條文了，但沒(méi)實(shí)施起來(lái)，為什么？羊毛出在羊身上，難道你以為公攤那百分之20的成本憑空就沒(méi)了？

1、首先是房?jī)r(jià)單價(jià)要大幅上漲，按套內(nèi)的話(huà)，100平按70平賣(mài)，那新房單價(jià)漲1/4，二手房?jī)r(jià)單價(jià)要漲近1/3；

2、計(jì)稅也得按套內(nèi)，價(jià)格你懂的；

3、按套內(nèi)交易，那么公攤就是純成本，今后的公區(qū)部分的用途和設(shè)計(jì)就很難說(shuō)了；

按套內(nèi)計(jì)算，房屋單價(jià)自然會(huì)提高，與此同時(shí)，可能物業(yè)費(fèi)的單價(jià)也會(huì)提高。

比如以往可以公攤的面積，因?yàn)椴辉倌苜u(mài)錢(qián)，公共區(qū)域被大幅壓縮、園林景觀大打折扣、走廊樓梯變窄、門(mén)廳消失、電梯主機(jī)露天安裝、水泵房，消防控制室都只能容納一人……。真的，沒(méi)有想不到，只有做不到的。

開(kāi)發(fā)商肯定是會(huì)想辦法轉(zhuǎn)嫁公攤面積的工程成本和建設(shè)成本的，怎么算建筑面積意義都不大，建議換回套內(nèi)可能最多是換個(gè)心理安慰和平衡。

不過(guò)，雖然單價(jià)會(huì)上漲，但也會(huì)相對(duì)透明化，現(xiàn)在每個(gè)小區(qū)公攤面積都不一樣，公攤也不知道都攤在了哪里。

現(xiàn)實(shí)就是監(jiān)管的寬松，讓本應(yīng)該合理的道理似乎變歪了？在業(yè)主無(wú)法校驗(yàn)自己的使用面積，但是無(wú)法計(jì)算公攤面積的背景下。大家確實(shí)想尋求一種，可保護(hù)自己權(quán)益的辦法，這也是很正常的。畢竟很多明眼可見(jiàn)的事，開(kāi)發(fā)商都敢做手腳，更何況看不見(jiàn)的公攤面積，也許這才是購(gòu)房者在意的原因吧。

04.

有網(wǎng)友總結(jié)得很精辟“房地產(chǎn)市場(chǎng)特別難整頓，賺慣了暴利，你用超市的運(yùn)作方式，他們肯定難以適應(yīng)，賣(mài)燕窩蟲(chóng)草的，你讓他賣(mài)白菜蘿卜，他都覺(jué)得丟份，只有徹底改變了這個(gè)心理，房地產(chǎn)才有可能回歸理性，學(xué)會(huì)薄利多銷(xiāo)。”

公攤面積在國(guó)內(nèi)已實(shí)施多年，此項(xiàng)措施想要取消，還得從長(zhǎng)計(jì)議，至少短時(shí)間內(nèi)還是不大現(xiàn)實(shí)。要求取消公攤，也得靠政府剛性調(diào)節(jié)。嚴(yán)控備案價(jià)格管理，控制開(kāi)發(fā)商漲價(jià)，回到房住的原點(diǎn)，這才是王道。