2021年1月25日，上海市房管局表示，法拍房將納入限購(gòu)范圍，購(gòu)買法拍房需具備本市購(gòu)房資格。

上海樓市調(diào)控再出新招后，靜安區(qū)一處將于3月8日拍賣的房產(chǎn)，在公拍網(wǎng)上“限購(gòu)”字樣明顯。

而法拍房掛拍量高居全國(guó)第一的重慶，現(xiàn)狀到底如何？

法拍房究竟有何利弊？購(gòu)買法拍房應(yīng)當(dāng)注意什么？

俗稱為“法院拍賣的房產(chǎn)”的法拍房，原房主因商業(yè)貸款逾期、違法犯罪沒(méi)收以及無(wú)主認(rèn)領(lǐng)等都可產(chǎn)生。

2020年初期，保利高爾夫花園一獨(dú)棟別墅首次拍賣，起拍價(jià)1153.775萬(wàn)元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的7折。

此前不久，2019年12月，來(lái)福士廣場(chǎng)一高層豪宅進(jìn)行司法拍賣，經(jīng)過(guò)94次競(jìng)價(jià)，最終以1153.9528萬(wàn)元(評(píng)估價(jià)的7折)成交。

2019年來(lái)，重慶法拍房成交進(jìn)入高峰期。

據(jù)了解，法拍房在拍賣過(guò)程中，通常會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)、保留價(jià)和起拍價(jià)3個(gè)價(jià)格。

評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的價(jià)格，大部分低于市場(chǎng)價(jià)。

保留價(jià)是成交價(jià)格的底價(jià)，由法院參照評(píng)估價(jià)確定。

若競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)沒(méi)有達(dá)到保留價(jià)，就會(huì)流拍。同時(shí)，房產(chǎn)可以拍賣3次，每次流拍后保留價(jià)最高能降價(jià)20%。

價(jià)格較低，正是法拍房的最大優(yōu)勢(shì)。

重慶法拍房

據(jù)法拍房機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，重慶高居全國(guó)城市法拍房掛拍量之首，并超過(guò)第二名成都3000多套。

這意味著，重慶近一年就要拍賣19873套房產(chǎn)，平均每天約要賣出50套。

那么，重慶的法拍房為什么這般多呢？

首先，大批房產(chǎn)投資客進(jìn)入重慶，也有抵押房產(chǎn)套取資金經(jīng)商等現(xiàn)象，尤其是去年疫情沖擊下，部分人的財(cái)產(chǎn)受到損失。

其次，包括晉愉、申基、銀星、典雅、大川等一些房地產(chǎn)公司也進(jìn)入了破產(chǎn)峰期。

此外，重慶的法拍房成交率遠(yuǎn)低于北京和上海。導(dǎo)致同一房產(chǎn)實(shí)際會(huì)被法院多次拍賣，數(shù)據(jù)應(yīng)該存在虛高情況。

重慶法拍房掛牌量全國(guó)第一

被部分業(yè)內(nèi)人稱為“樓市毒瘤”的法拍房，到底有哪些問(wèn)題？

首先，房主騰房、清場(chǎng)可能存在的問(wèn)題。

法院拍賣，只是房產(chǎn)的所有權(quán)，而不負(fù)責(zé)其使用權(quán)，“法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付”，萬(wàn)一住戶不予配合就較為麻煩。

而一個(gè)月前的2021年1月21日凌晨5點(diǎn)，廣州越秀區(qū)的一處法拍房主砸壞門窗，因?yàn)槭帜么_權(quán)裁定書，卻與租客、收租房幾番扯皮，警方也調(diào)節(jié)無(wú)效，只得走司法途徑。

去年8月，重慶的但女士買下一套56萬(wàn)的法拍房，入住時(shí)還遭原業(yè)主砍傷。

其次，長(zhǎng)期租約問(wèn)題。

我國(guó)《合同法》的“買賣不破租賃”原則之下，法院在決定拍賣之前已存在的租賃關(guān)系，受法律保護(hù)。

法院一般會(huì)在房產(chǎn)拍賣信息中標(biāo)注有租約信息，但有時(shí)并未注明租約時(shí)限。

第三，房款、稅費(fèi)、物管費(fèi)等問(wèn)題。

法拍房不能按揭付款，要求一次性付清全款。

法拍房多為二手房，通常要求買家參考二手房承擔(dān)全部稅費(fèi)，而若原房主為企業(yè)，稅費(fèi)會(huì)更復(fù)雜，也較高。

此外，前房主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等需繳清。

更令人驚恐的是，據(jù)稱目前法拍房已形成一條完整產(chǎn)業(yè)鏈，有黑心輔拍機(jī)構(gòu)專門騙定金、押金。

因此，相關(guān)律師建議，競(jìng)買人最好在報(bào)名前聯(lián)系法院、實(shí)地調(diào)查，充分了解拍賣標(biāo)的糾紛情況。

司法拍賣不同于商業(yè)拍賣。競(jìng)買人應(yīng)事先確認(rèn)具有購(gòu)房資格，無(wú)購(gòu)房資格的需承擔(dān)悔拍等法律后果。

因?yàn)楦?jìng)拍成功后，保證金會(huì)轉(zhuǎn)移到法院的支付寶賬戶中，如果競(jìng)拍到商品沒(méi)有付余款，買受人悔拍后不僅保證金不予退還，而且還有可能補(bǔ)原拍賣價(jià)款造成的差價(jià)。

上海樓市調(diào)控加碼后，重慶法拍房市場(chǎng)能否逐漸規(guī)范？

在更多更有效措施實(shí)行前，購(gòu)房朋友選擇法拍房顯然需要特別注意。

·THE END·

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