2010年美國摯信資本宣布投資親和源1億元人民幣，這是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迄今為止獲得的最大的一筆投資。3天后，親和源又與萬科集團(tuán)簽約，萬科正式宣布全面進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。另外，首創(chuàng)、保利、華潤等品牌先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊；泰康人壽、中國人壽等保險公司紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。

近年以來，品牌房企、壽險機構(gòu)、金融機構(gòu)紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新，這是否意味著養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老型金融的春天即將到來？

無論“地產(chǎn)+養(yǎng)老”模式還是“金融產(chǎn)品+養(yǎng)老”模式，都會給傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來新的變化。

養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式一窺

養(yǎng)老地產(chǎn)，是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一類開發(fā)模式——復(fù)合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務(wù)的整個流程中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活。

復(fù)合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開發(fā)模式的集約化和主題化，以及傳統(tǒng)地產(chǎn)項目服務(wù)價值鏈條的延伸。

一般來說，市場化投資的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式具有以下幾個特征：

房屋銷售模式分為兩種：一是，購買產(chǎn)權(quán)，可以老人自住，也可以委托社區(qū)經(jīng)營；二是，居住權(quán)——不鎖定房型，不受產(chǎn)權(quán)限制，會員可根據(jù)意愿和身體機能的變化、自由選擇居住地、房間大小、半護(hù)理公寓、護(hù)理院……

營銷模式來看，主要為會員制——例如親和源。入住該社區(qū)的老人一次性交會費，通過合同擁有房子的使用權(quán)（沒有買賣權(quán)），這些老人可以通過合同實現(xiàn)房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬元至7萬元的年費，并支付公用事業(yè)費和享受各項服務(wù)的費用。

資源最大化是養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式是主要方面，通過可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，實現(xiàn)候鳥型養(yǎng)老生活，達(dá)成多贏的格局……

養(yǎng)老地產(chǎn)下的新生活方式

由于國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于起步期，無論是硬件還是軟件，都屬于前期探索階段。傳統(tǒng)的養(yǎng)老機構(gòu)基本處于微利狀態(tài)，大都需要相關(guān)補貼才能維持運轉(zhuǎn)。

事實上，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，基本都是學(xué)習(xí)美國的CCRC社區(qū)。CCRC是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，結(jié)合了房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)和鄉(xiāng)村俱樂部運營、互助社區(qū)管理和養(yǎng)老保險的經(jīng)營理念，以規(guī)?；⑷诵曰纳鐓^(qū)為中心，形成一個解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)問題，體現(xiàn)退休人群現(xiàn)代生活方式的完整服務(wù)體系。

這種獨特的運作和贏利模式，對老年消費者有很強吸引力，適合身體健康、可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。通常典型的CCRC社區(qū)由三部分組成：獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家，從而構(gòu)筑了養(yǎng)老社區(qū)的全產(chǎn)品線。

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景來看，首先，國內(nèi)正漸入老齡化社會，一個龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，國內(nèi)1.67億老年人中，80周歲及以上的高齡老人1 899萬，占11.4％，他們之中多數(shù)人逐步進(jìn)入半自理或不能自理狀態(tài)。我國有失能老人1 036萬、半失能老人2 123萬，共占老年人口總數(shù)的18.9％，他們不同程度地需要提供護(hù)理照料服務(wù)。國內(nèi)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)專家曾表示：“到2020年，中國的老齡人口比例將進(jìn)一步加快，來勢迅猛。”

再者，國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)尚處于起步階段，面臨消費市場化嚴(yán)重不足、市場規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實問題，投資開發(fā)企業(yè)大多位于同一起跑線上，市場競爭程度低。

除了養(yǎng)老地產(chǎn)方面，正在飛速發(fā)展，金融在養(yǎng)老問題上也發(fā)揮日益重要的作用。

金融加碼，打造養(yǎng)老“生態(tài)圈”

隨著養(yǎng)老金規(guī)模增大，存在運營管理、保值增值的難題。不少金融機構(gòu)瞄準(zhǔn)老年市場，探索推出多樣化的養(yǎng)老金融產(chǎn)品。

那么，目前的養(yǎng)老金融服務(wù)對百姓又有什么影響？

雖然銀行養(yǎng)老金融市場出現(xiàn)萌芽，但許多老年人還是選擇“存錢養(yǎng)老”

某位老人在某銀行購買了30萬元某養(yǎng)老產(chǎn)品分期付息儲蓄存款，存期5年，按月付息，產(chǎn)品風(fēng)險低，收益率還比同類產(chǎn)品高0.2%左右。之前他的收入都存定期，期限內(nèi)整存整取。現(xiàn)在辦了這款養(yǎng)老儲蓄，每月計利息，利息還能接著存入賬戶，“息生息”。

“除了收益要穩(wěn)定，老年人還有一些特殊的附加需求，比如需要更多精神關(guān)照，也有健康管理需求。這些小事銀行都想到了，我們心理上感覺挺受用的。平時還有一些小福利，比如超市優(yōu)惠、購書折扣等增值服務(wù)。” 很多老人對銀行的服務(wù)比較滿意。

在金融服務(wù)相對發(fā)達(dá)的一線城市，銀行網(wǎng)點遍布，理財信息充裕，百姓金融觀念相對成熟，不少老年人選擇在銀行購買新型理財產(chǎn)品。而在三四線城市，更多老年人還是選擇“存錢養(yǎng)老”。

養(yǎng)老金融不等于老年金融。銀行養(yǎng)老金融要面向不同年齡階段需求，但目前的金融產(chǎn)品趨于大眾化、大路貨。

不只是老年人要為養(yǎng)老謀劃，其他年齡段的人也開始，考慮一些養(yǎng)老積累型的金融產(chǎn)品。

“老年人追求長期、穩(wěn)定，而習(xí)慣了電子支付、消費信貸的年輕一代對于風(fēng)險的承受能力更強。理想的銀行養(yǎng)老金融產(chǎn)品應(yīng)該針對不同年齡、不同職業(yè)、不同地域的人做差異化的產(chǎn)品創(chuàng)新。”有相關(guān)專家分析，現(xiàn)在一般把養(yǎng)老需求人群分為兩類：退休和未退休，年齡界限是60歲，這兩類人群有不同的財富管理需求。通常人們從40歲開始就對養(yǎng)老財富管理進(jìn)行規(guī)劃。但無論哪類人群，都應(yīng)適當(dāng)配置一些較長線的金融產(chǎn)品，做系統(tǒng)性的規(guī)劃。

近幾年，養(yǎng)老金融成了各家銀行零售業(yè)務(wù)的熱點，不少商業(yè)銀行開始將目光轉(zhuǎn)向老年市場，推出多樣化的養(yǎng)老金融產(chǎn)品與服務(wù)。比如廣發(fā)銀行與中國人壽合作，整合老年護(hù)理、老年醫(yī)療、老年消費和老年金融等養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，打造綜合養(yǎng)老“生態(tài)圈”。

養(yǎng)老金融產(chǎn)品要滿足兩個需求，一是期限要長，二是收益要穩(wěn)。但目前來看，專屬的養(yǎng)老金融產(chǎn)品與普通理財產(chǎn)品相差無幾，養(yǎng)老金融產(chǎn)品長期、穩(wěn)健的特點難尋。

對銀行而言，需要實現(xiàn)從產(chǎn)品經(jīng)營向客戶經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，針對退休人群和未退休人群的不同需求，推出定制化的養(yǎng)老金融產(chǎn)品，并通過產(chǎn)品創(chuàng)新推動制度創(chuàng)新。

養(yǎng)老問題的核心是金融問題。解決養(yǎng)老問題，需要全社會持續(xù)共同努力，特別需要完善的金融服務(wù)體系參與其中。發(fā)展養(yǎng)老金融，要從制度、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)三個層面，加快對傳統(tǒng)的金融業(yè)態(tài)、產(chǎn)品與服務(wù)的創(chuàng)新升級，彌補養(yǎng)老金融的短板，建立與老齡社會相匹配的金融體系。

雖然目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關(guān)經(jīng)營方式和服務(wù)理念更新轉(zhuǎn)變的帶動下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有望實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的“雙贏”。