重慶土拍雙雄中央公園、大楊石，誰更值得選擇？

商界地產(chǎn) 九沛?zhèn)髅? 2020-10-25 19:36:10

摘要： 這兩個區(qū)域什么來頭，問鼎重慶土拍之王？

鳥姐說：

在當下的重慶，這兩個區(qū)域可謂土拍市場一時雙雄。它們幾乎擁有重慶最多的萬元地塊，但它們一個新興，一個老牌。

那么，它們到底誰優(yōu)誰劣？各自優(yōu)勢和特征是什么？中央公園需要多久成為完全成熟區(qū)？大楊石是否還有新的更大發(fā)展？

且看今天的詳細分析！

土拍一直都是樓市冷熱的晴雨表，在重慶這個市場也可以說是。就在今天，華潤以樓面價10433元/㎡、11162元/㎡拿下中央公園地塊。

其實自從2018年末火熱的禮嘉土拍宣告禮嘉的土地出讓告一段落之后，重慶土拍市場就出現(xiàn)了兩座高峰！那就是中央公園板塊和大楊石板塊，兩者你追我趕，不斷刷新著重慶樓市的熱度。

不知道是巧合還是歷史的戲劇性，在當下人們對于選擇新區(qū)還是老區(qū)爭論不休的時候，這兩個非常具有代表性的區(qū)域板塊站了出來，新區(qū)還是老區(qū)？帶給了置業(yè)者以及樓市消費市場一些思考。

重慶中央公園，眾所周知的網(wǎng)紅區(qū)域，房價高居除開核心區(qū)的第一梯隊，當仁不讓的房價先鋒，風光無限的發(fā)展熱土。因為地價高、房價高、規(guī)劃高而被人們所熟知。

必須承認，中央公園片區(qū)是重慶各個新區(qū)中各種配套落地最為完善、最為快速的區(qū)域，沒有之一，可以說是代表整個重慶北區(qū)新興區(qū)域房地產(chǎn)市場的臉面。

就像有人評論的，像禮嘉、蔡家、悅來能不能打造成功無所謂，但是中央公園是絕壁要弄成的。

中央公園為啥這么火？很簡單，就是貴！

從2018年3月中央公園土拍開始，中央公園這個地方的樓面價就從來沒有低于8000元/㎡（純商業(yè)地塊除外）。

也就是在約一年之后，2019年中央公園的地價首次突破10000元/㎡。

中央公園部分過萬地塊：

2019-03-28，金科+美的成交樓面價10596元/㎡；

2019-03-28，北辰成交樓面價10662元/㎡；

2019-04-25，頂融成交樓面價11748元/㎡；

2019-06-13/2019-06-17，龍湖+平安成交樓面價10889元/㎡；

2019-08-22，綠城成交樓面價10229元/㎡；

中央公園項目分布圖，來源于銳理數(shù)據(jù)

從中央公園的配套到房價，再到地價，業(yè)內(nèi)人士也好，購房者也好，似乎都在強調(diào)一句人盡皆知的話：選擇中央公園，沒有錯。

中央公園有他的實力，在很不景氣的2015年，公園的房價都堅挺的在10000。

中央公園房價為啥這么高？

一是政府下了很大的決心、資金打造，中央公園片區(qū)的各種規(guī)劃都是各種高大上；

二是開發(fā)商很多，金開大道有八大金剛，中央公園有18羅漢；

三是地價高，規(guī)劃高端，地價貴，沒有2萬+是跑不脫的。

公園的政策、產(chǎn)業(yè)、教育、生態(tài)規(guī)劃建設的標準相當之高，房價都表現(xiàn)在這里面了。

中央公園規(guī)劃效果圖

中央公園之所以被這么多開發(fā)商和置業(yè)者選中，因為它是所有新區(qū)中為數(shù)不多的中心，周圍悅來、空港機場、會展、數(shù)據(jù)谷、水土、蔡家、金開都在旁邊，由中央公園的商業(yè)商務以及就業(yè)提供支撐。

中央公園是剛需產(chǎn)品占主導地位，之前入駐的開發(fā)商大部分都已經(jīng)快賣完了，前期入場的有搞頭，怕的是買在那里的人會長期持有但是不會長期居住，多數(shù)投資為主。

和傳統(tǒng)核心板塊相比，中央公園板塊因為距離原因，成熟度上會稍顯緩慢。一些人認為中央公園價格虛高，投資客較多，不過得天獨厚的中央公園環(huán)境也是養(yǎng)老終身是不二選擇。預計2024年前基本建成，填滿人口尚待時日。因此，中央公園未來的人氣聚集問題也一直被各方所懷疑。

大楊石板塊，近些年重慶土拍市場的翹楚和熱門，大致的地理區(qū)間難以界定，一般是認為大坪、楊家坪、石橋鋪、石坪橋四個組團及其四點連線圍起來的區(qū)域。

大楊石板塊作為主城地理幾何中心，一直以來承擔著城市升級發(fā)展的重任。大楊石組團有石橋鋪、陳家坪、楊家坪、大坪、石坪橋等主要區(qū)域，很多地方算是九龍坡的完全核心與重慶的人氣居住區(qū)。

因為大楊石本身發(fā)展較早，目前也已經(jīng)進入次代的樓市更新，有不少的土地拆遷騰出來。因此，大楊石的土拍最近幾年一直是排在重慶樓市的前列，最近2年的重慶土拍的最高價都出現(xiàn)在這一區(qū)域。截至目前，2020年重慶土拍的最高價仍是在九龍坡大楊石組團，估計連續(xù)三年蟬聯(lián)重慶土拍最高價沒有什么疑問。

大楊石組團近些年土拍地價：

2017年4月7日，陳家坪地塊，東原+旭輝成交樓面價8277元/㎡；

2017年11月17日，楊家坪，卓越成交樓面價9961元/㎡；

2018年9月3日，石坪橋，中國電建成交樓面價10102元/㎡；

2019年5月28日，灘子口地塊，榮安成交樓面價為13549元/㎡

2019年8月29日，灘子口地塊，融信成交樓面價9255元/㎡；

2020年5月15日，奧體附近地塊，金輝成交樓面價12203元/㎡

2020年6月30日，陳家坪地塊，金輝成交樓面價11237元/㎡

2020年8月7日，灘子口地塊，華潤成交樓面價11304元/㎡；

2020年9月24日，灘子口地塊遠洋+金科+華宇樓面價9569元/㎡；

2020年9月25日，九龍坡鐵馬廠地塊，新希成交樓面價13091元/㎡；

從大楊石最近的土拍可以看出，價格基本上都是在8/9000,10000+，特別是今年，基本都是在11000元以上。在大楊石所有的地塊中，尤以九龍半島為靠背的地塊地價比較高。

其實大楊石的價格之所以能拍這么高，無非這幾個因素，地段、配套，另外就是一些改善群體可能不大看重的人氣。

不過如今這個區(qū)域面臨的問題也比較現(xiàn)實，好幾家開發(fā)商拿到的地確實是燙手山芋。而目前市場給出的答案就只有寄托于其他中心地塊能迅速出更高價的地塊，讓這些樓盤有套現(xiàn)空間，不過這并不容易。

石橋鋪

大楊石大部分都是屬于九龍坡，因為拿地限高只能修改善，而坡區(qū)改善市場有，但是賣相大多數(shù)不那么好！這是坡區(qū)大環(huán)境決定的，像改善和所謂的CEO盤都比較難賣，而華潤悅府這樣的倒是賣得風生水起。

有人的評價一針見血——九龍坡雖然接壤渝中但是畢竟不是渝中，沒有沙區(qū)集中的教育資源，也沒有南濱路的江景，修點兒剛需高層總價控制下，單價高點兒還是能賣的，但是這樣就更進一步的鞏固了整個板塊的剛需特質(zhì)。

要讓重慶的這群買得起的人更多為一個舊城區(qū)的概念盤買單還是很考驗的。

比如去年某安拿地，九龍半島的概念讓一些開發(fā)商進場似乎有些早。有人評價，恒保萬龍湖香港置地招商金科一個都沒來，也敢第一個吃九龍半島這個概念，說好聽點叫勇氣可嘉。玩2年進也可以啊，就算地價漲了些，也比回不了款，背著那么高的利息、成本好得多吧。

不過當初最后一口價之前就是龍湖，在看后來華潤也來了，地價被提到了13000出頭，說明開發(fā)商和政府都一致認為九龍半島可以搞一搞的。

如今重慶核心區(qū)的改善盤是越來越多，不知道主打改善的新區(qū)盤心里慌，但也有一點就是在價格上可能會勸退一批人。

中央公園和大楊石組團是重慶樓市土拍的一線陣營，主流地產(chǎn)企業(yè)會激烈爭奪的地塊必然會更高。中央公園的新和大楊石就成為了當下重慶樓市很好的對比。

中央公園為熱門板塊，但是從來沒有拿過地王，不過價格都不低?，F(xiàn)如今中央公園一圈都被賣完了，基本也沒有哪一塊再有地王相了。而且，中央公園還沒有正式建成，又出來個高新區(qū)和科學城。

大楊石的地價很純粹，沒有像金開大道、照母山、中央公園那種幾大開發(fā)商相互抬轎的可能，它的價值已經(jīng)是擺在這里了。無論如何，地段和人居氛圍可能依然是目前置業(yè)的關鍵因素之一。

但是，核心區(qū)的嘈雜環(huán)境和周邊老破舊都是置業(yè)的毒藥。

在一些人眼中，像灘子口這樣的地區(qū)，沒有頂級商業(yè)，沒有頂級公園，沒有好的中小學，沒有高凈值人群集中的寫字樓集群。所謂的高地價主要源于各大核心商圈已經(jīng)沒有新地塊，實在只能拿所謂的物理距離說事。

大楊石的一些萬元樓盤確實不具備天時地利人和，和中央公園相比，大楊石的絕大數(shù)樓盤很難做到集中性規(guī)劃和打造，開發(fā)商如果單是靠產(chǎn)品，沒有點兒名頭，要想做出高溢價購房者也可能不會買賬。因為周邊已經(jīng)成型，短時間內(nèi)不可改變，而改善群體又很挑剔，除非土著情感，不然還是很難搞定。

但是大楊石板塊顯現(xiàn)出來的實力也很傲氣，在九龍半島拿地的開發(fā)商眼光應該也不會差，更多的還是看地段以及規(guī)劃。這個片區(qū)所拍地塊大部分都是11000以上，牢牢占據(jù)了土拍市場的前幾名，還是要比中央公園高一些。只能說“名校的中等生成績好過一般學校的尖子生”吧。

現(xiàn)在主城新區(qū)新房較多，但是相對來說比較偏了。不管是從通勤成本還是資源、機會成本等來看，還是比較耗時費力。

有人說，以前的北區(qū)，就是現(xiàn)在的西區(qū)，可以被熱點流量取代，因為都是可以復制的地方。

現(xiàn)在核心區(qū)也在不斷降容了，也可以修洋房，低容積大平層這些，也吸引了一定的改善群體，但是這也并不妨礙去選擇城市面貌更新的一些區(qū)域。畢竟買房子的人在考慮總價的承受同時，也要看基礎設施的新舊、道路密度、配套、居住環(huán)境等等因素。除非核心區(qū)哪個區(qū)域大規(guī)模拆遷，甚至是重造，不然周圍的環(huán)境提升有限。

因為，10年前的居住要求和現(xiàn)在的居住要求還是有很大的不同。

其實像改善這樣的群體去中央公園、禮嘉等區(qū)域置業(yè)，后期都沒有多少挽回的余地，他們?yōu)槭裁春觅u？可能大多數(shù)還是因為容積率低、小區(qū)環(huán)境、居住氛圍都不錯，同時價格相比核心區(qū)又低，滿足了改善需求，市井氣息可能并不是這群人看重的。

對于開發(fā)商來說，當一些新區(qū)隨著基礎配套的落地，會進一步的拉大與核心區(qū)的去化速度，以及價格的差距。除非核心區(qū)的價格再漲一些，單憑產(chǎn)品想要脫穎而出可謂艱難，像華潤悅府、綠城蘭園、融創(chuàng)國賓壹號院這種又有幾個開發(fā)商能夠做到呢？

不過，我們也應該看到像大楊石這樣的核心區(qū)有基本面支持，交通、醫(yī)療、教育、商圈CBD，三產(chǎn)就業(yè)等等都是現(xiàn)成的不用等，而且人口每年人口都要增加十來萬人。而新區(qū)就沒有那么好了，缺人，有的地方也已經(jīng)透支了未來的漲幅價值，而且風險也比較大。一些基建工程等了又等，有沒有這么多資源投入？能不能成都是未知數(shù)，當然，在這里，不好評價。