消費者都知道麥當勞這個快餐品牌，商界也把麥當勞視作連鎖餐飲的標桿。

本期推介medium網站的文章《麥當勞驚人的賺錢方式》（The Surprising Way McDonald’s Makes Most of Their Money），作者J.J. Pryor解析了麥當勞的商業(yè)模式：銷售漢堡的房地產巨頭。

作者認為，麥當勞是一個非常有趣的研究案例。

作為快餐，它的成功并不是因為漢堡有多美味，不是因為一些額外的風味讓人們“上癮”，也不是工業(yè)化的流程有多高效。

之前，大多數(shù)人都把麥當勞成功的主要秘密歸功于對兒童的成功營銷。

它最開始為孩子們提供快樂，餐廳里有專門的游樂設施，還有不斷推出、與時俱進的套餐玩具。

這些玩具現(xiàn)在也值幾百甚至幾千美元，成年人們照樣愿意花大價錢買它們。

但之后，作者表示，麥當勞聰明地轉向了現(xiàn)代的另一種商業(yè)模式，那就是把餐飲業(yè)當房地產來做。這一切源于它的特許經營模式。

讓人驚訝的是，世界上超過93%的餐廳并不是由麥當勞公司直接運營的，大概全球38695家麥當勞餐廳有36059家都由第三方運營。

麥當勞幾乎希望所有的餐廳都讓別人經營是有充分理由的，那就是無論經營狀況是好是壞，公司仍然能夠收取租金。

而且，麥當勞每在一處開店，總會拉動周邊經濟，使房價提升。

這對麥當勞的股東來說是個好消息，麥當勞的股票從1980年的1.80美元漲到了去年的217美元。

但這對特許經營商可能很不利，作者舉了一個例子。

在美國，如果你想在2020年開一家麥當勞餐廳，要具備以下幾點要求。

首先，確保有25萬到50萬美元的非借貸現(xiàn)金，保持金融狀況穩(wěn)定，還能再多借170萬美元。

其次，能夠立即向麥當勞支付4.5萬美元，同時參加為期9個月的強化培訓課程，學習如何以麥當勞的方式經營一家餐廳。

然后，同意與麥當勞選定的地點簽訂20年的合同，在合同中，要同意上交每月銷售額的4%，外加一筆根據每月銷售額計算的可觀的租金。

如果要求都能滿足，你可以自掏腰包根據麥當勞的要求來裝修了，再自費購買未來20年內所用的設備，準備開始營業(yè)了。

作者稱，麥當勞門店平均年收入約為270萬美元，還在持續(xù)上升。

上升的比例如此之快，以至于美國政府被要求調查麥當勞這樣做是否涉嫌價格欺詐。

據調查數(shù)據，麥當勞連鎖店的房地產回報率在10.5%到19.3%之間，是行業(yè)平均水平5.9%的兩倍到三倍，高得離譜。

而這，在與特許經營商的合同中是整整20年的承諾。

當然麥當勞能這樣做下去，經營商們也是能賺錢的。

除去各種麻煩和費用，一個麥當勞門店每年能達到15萬美元的收入，所有者有望拿到10.8萬美元的年薪。

作者提到，翻看麥當勞最近公開的財務報表也很有趣。

2019年，麥當勞從210億美元的收入中獲得了60億美元的巨額利潤。

對于一家餐館來說，28.5%的利潤率是高得驚人的。

具體來看，在麥當勞直接擁有且運營的7%的店面有94億美元的收入，但它們的直接開支幾乎高達80億美元，加上公司其余的運營，這個數(shù)字就會變?yōu)樨摂?shù)。

那么這60億美元的凈利潤是從哪里來的呢？就是來自特許經營商的費用。

麥當勞真正現(xiàn)代商業(yè)模式的另一個標志可以從資產負債表中看到。

麥當勞在全球擁有高達475億美元的總資產，而其中390億美元(占比82%)來自財產和設備，重點是，按成本計算。

事實上，它幾乎擁有每一個麥當勞門店所在的房地產和建筑，近3.9萬處房產，在世界各地擁有大量黃金地段。

哪怕特許經營商失敗了，最壞的情況也就是出租或者出售房產。不管怎樣，它仍然能得到報酬。

那么，如果390億美元的固定資產僅僅是按成本計算得來的，經過這么長時間，這些房地產現(xiàn)在又會值多少錢。

所以說，麥當勞不是一家快餐公司，是真正的房地產大亨。