01.

剛剛出臺(tái)的“土地新政”，或有深遠(yuǎn)意義，被你忽略了。

03.

我們說回土地新政。

在我的國(guó)，土地不是你自己的，是國(guó)家的。由于土地是一切的根本，甚至可以說是黨之執(zhí)政基礎(chǔ)，意義那是一個(gè)非同小可。

這次新政，究竟是如何呢？

它有兩個(gè)核心內(nèi)容：

（1）將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的，永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)，授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

（2）試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)，委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

一句話總結(jié)：

04.

相較于最近的首套兩成，央行5500億降準(zhǔn)，土地政策才是根本。

而本次土地新政，則意味著中央在財(cái)政政策，貨幣政策，土地政策上面，全面開閘，確保經(jīng)濟(jì)秩序盡快回到正軌。

土地放權(quán)之后，會(huì)產(chǎn)生什么樣的結(jié)果？

大量基建依賴土地，地方財(cái)政依賴土地。我們倡導(dǎo)了四十多年的城鎮(zhèn)化，之前，你更多可能注意到是人口的城鎮(zhèn)化，事實(shí)上，它更是土地的城鎮(zhèn)化。

土地所有權(quán)，可分國(guó)家所有和農(nóng)村集體所有。

國(guó)家所有，主要是城市市區(qū)土地，集體所有則是在農(nóng)村屬于農(nóng)民集體所有的土地。

中國(guó)的城市化，實(shí)質(zhì)就是農(nóng)村集體所有土地，不斷變性為國(guó)家所有的城市建設(shè)用地。

土地性質(zhì)一變，就成了地方財(cái)政收入的主要來源。

這樣一來，地方是不是就非常喜歡改變土地性質(zhì)？中央也有辦法：

為嚴(yán)控農(nóng)村農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，防范地方政府觸及用地紅線，中央一直占據(jù)著主導(dǎo)地位，擁有絕對(duì)審批權(quán)。

比如永久性基本農(nóng)田由國(guó)務(wù)院來審批，永久性基本農(nóng)田以外的一般農(nóng)用地，超過70公頃的土地征收審批事項(xiàng)，也由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

而土地新政，則表明中央正在改變角色定位：從決定審批的主導(dǎo)角色，變成了指導(dǎo)服務(wù)、監(jiān)督檢查的附屬角色。

土地新政后，地方政府將擁有用地審批權(quán)，也就給了地方政府“財(cái)政印鈔權(quán)”。

過去，地方政府為了突破中央的土地審批，經(jīng)常會(huì)搞出一些小動(dòng)作，典型的就是把一塊完整的地塊切割成很多個(gè)地塊，然后給到中央審批，以越過70公頃的土地征用紅線。

此后，地方政府缺地了，就可以自己審批將一些農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，然后再進(jìn)行土地出讓，地就不缺了。

從偷偷摸摸，轉(zhuǎn)為光明正大。

05.

土地新政，將如何影響重慶城市化進(jìn)程？

我們認(rèn)為有如下幾點(diǎn)：

（1）重慶城市化進(jìn)程會(huì)進(jìn)一步加快。

（2）更向低密度，園林化城市，公園城市發(fā)展，而不是多年前的那種“都市化”。

（3）舊城改造會(huì)放緩。

（4）文旅大盤，文旅小鎮(zhèn)，再迎機(jī)會(huì)。

（5）此外，這個(gè)政策出發(fā)點(diǎn)，有放緩房?jī)r(jià)上漲腳步的意思，因?yàn)楣┴浟繒?huì)增加，通常價(jià)格會(huì)受到影響。

06.

看了上面這些影響指標(biāo)，不知各位是否跟海盜有一樣的感受，那就是，這樣的盤，重慶不是早就有了嘛。

誰(shuí)？

不知各位朋友是否注意，最近一兩年來，重慶土拍拍出來的地塊，都是小方塊。

而說到華僑城，我們通常說是重慶主城“最后的大盤”。

大盤好處很多，比如開發(fā)商名氣大品質(zhì)基本保障，教育好，交通好，各項(xiàng)基本配套讓人放心。

（2）環(huán)境好，公園多，低密度。

6000多畝的華僑城，他有超大的公園面積，以及超大的歡樂谷與瑪雅海灘水公園。

你說它是城市公園，其實(shí)它是公園城市。

這樣的低密環(huán)境究竟有什么好處？以前你可能就覺得空氣好，而在后疫情時(shí)代，你會(huì)有更多切身體會(huì)。

（3）除了上面兩點(diǎn)，我們?cè)俳榻B下華僑城落戶重慶后的情況。它只用了兩年多時(shí)間，銷售額就達(dá)到100億，這是在重慶的開發(fā)商最短銷售時(shí)間的歷史記錄。

華僑城的別墅，天瀾美墅，1000多套，如今已賣出去了900多套，相當(dāng)于一天賣一套，這個(gè)效率與受歡迎度，真讓人側(cè)目。

重慶很多搞地產(chǎn)的職業(yè)經(jīng)理人，則非常喜歡買華僑城的高層，在2017年到2018年，買到一套華僑城的高層，則是一件非常不容易的事情。

（想買華僑城特價(jià)房，請(qǐng)加海盜同事小杜微信。）

“放權(quán)的城市基本上是京津、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、重慶，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的四大極，它們是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的中心城市和城市群。此項(xiàng)政策符合國(guó)家根據(jù)空間結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)現(xiàn)代城市化的總體判斷。”

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