如果有一天，房價(jià)跌破了你的房貸總額，你該怎么辦呢?

在美國，正有超過520萬房東承擔(dān)著比這更大的痛苦。

根據(jù)ATTOM的報(bào)告顯示，2019年第一季度，美國總計(jì)5223524套房產(chǎn)處于嚴(yán)重負(fù)資產(chǎn)的狀態(tài)。也就是說，500多萬美國業(yè)主的房子，房價(jià)還不到所欠抵押貸款的75%。

房子不值錢了，還要用一輩子去償還買房欠下的債務(wù)?，F(xiàn)如今，美國有十分之一的抵押貸款處于這樣的困境。

外資也開始逐漸撤離美國房產(chǎn)市場，讓本已降溫的美國市場進(jìn)一步亮起了紅燈。

2019年第二季度，海外投資者在美國拋售的房產(chǎn)金額高達(dá)134億美元，超過了126億美元的購買額度。這也是2013年以來的首次逆轉(zhuǎn)。

很多的機(jī)構(gòu)將美國房產(chǎn)定義為避險(xiǎn)資產(chǎn)，雙極的分析師并不這樣認(rèn)為。

事實(shí)上，回顧全球近現(xiàn)代房價(jià)史，美國是全世界房價(jià)暴跌次數(shù)最多的國家。今時(shí)今日，美國的部分城市又重新站上了房價(jià)的高點(diǎn)。

房價(jià)暴跌的周期是怎樣的?房價(jià)暴跌有怎樣的標(biāo)志和后果?如果房價(jià)終究暴跌，那我還是否能投資房產(chǎn)?應(yīng)該怎么買?

今天我們聊一下世界房價(jià)暴跌史。

世界各國房價(jià)暴跌

按照國際上的定義，房價(jià)下跌分為三個(gè)層次：房價(jià)調(diào)整、房價(jià)崩盤、房價(jià)投降。

房價(jià)調(diào)整是指一年內(nèi)房價(jià)跌幅不足10%的市場，房價(jià)崩盤則是指一年內(nèi)房價(jià)下跌超過10%的市場。

而房價(jià)投降又叫做恐慌性拋售，最早起源于古羅馬時(shí)期。

古羅馬的第二大富豪名叫馬庫斯·李錫尼·克拉蘇，是著名的政治家、軍事家、企業(yè)家，與凱撒、龐培齊名。

克拉蘇的另一個(gè)身份是當(dāng)時(shí)全世界最為成功的房地產(chǎn)商，他收購房產(chǎn)的方式比較特別，是通過滅火的形式進(jìn)行。

當(dāng)一棟羅馬的房屋著火，克拉蘇就會帶著消防員和錢出現(xiàn)在火場。房主有兩個(gè)選擇，一個(gè)是向克拉蘇投降，低價(jià)賣掉房子;另一個(gè)是眼睜睜的看著房子化成灰燼。

房價(jià)投降一詞由此而來，現(xiàn)在一般是指單月房價(jià)跌幅超過10%的市場。

有的朋友可能要說，這外國人也太少見多怪了，如果標(biāo)準(zhǔn)這么低，國內(nèi)的很多城市不知道經(jīng)歷過多少輪房價(jià)暴跌。

與中國過去的不同，外國每次房價(jià)的下跌都要經(jīng)歷長達(dá)數(shù)年的周期。

美國：1800-2008

美國是近代以來房地產(chǎn)下跌次數(shù)最多的國家，以1944年布雷頓森林體系為界限，美國的房產(chǎn)周期規(guī)律劃分為兩個(gè)大的時(shí)期。

從美國聯(lián)邦政府1800年開始出售土地，一直到1944年，美國房地產(chǎn)市場的規(guī)律極其枯燥，差不多18年就會經(jīng)歷一輪房產(chǎn)泡沫。

1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929這7個(gè)年份正是這144年間的7個(gè)房價(jià)峰值。

其中最讓人印象深刻的是1929年大蕭條，股市剛崩盤的時(shí)候，曼哈頓的房價(jià)一度暴漲62%，隨后又迅速崩盤，截止1933年底較最高點(diǎn)下跌了51%。美國全境房價(jià)下跌約31%。

1944年之后，美國整體國運(yùn)昌隆，房產(chǎn)市場雖然在1980年-2001年之間有4次小幅波動，但都屬于前面定義的房價(jià)調(diào)整，整體經(jīng)歷了數(shù)十年的增長期。

2006年7月，美國的房價(jià)從高點(diǎn)開始崩盤，截止2012年2月觸底，全國范圍內(nèi)名義房價(jià)的平均跌幅達(dá)到26%。

當(dāng)時(shí)，美國有大概1/3的房產(chǎn)處于嚴(yán)重負(fù)資產(chǎn)的狀態(tài)，尤其是2008年雷曼兄弟倒閉的時(shí)期，連續(xù)幾個(gè)星期，曼哈頓的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)都沒有一筆生意。

2010年，美國近290萬處房產(chǎn)收到了收樓通知，占到了美國所有房屋的2.2%。一直到2017年，這一比例才回歸到2006年之前的水平。

很有趣的一點(diǎn)，那些因?yàn)楦吒軛U房貸而破產(chǎn)、房子被沒收的人，即使經(jīng)歷了慘痛的教訓(xùn)，重新獲得房貸資格后的第一件事，仍然是貸款購買新的房子。

這或許是因?yàn)椋业母杏X，是世界上最難戒掉的東西。

英國1973-2008

雖然近現(xiàn)代以來，英國只經(jīng)歷過三次房價(jià)崩盤，但這三次都集中在過去的45年。

英國曾經(jīng)是一個(gè)以租房為主的國度，第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束時(shí)，英國80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都屬于私人房東。

時(shí)至今日，英國是歐洲大國中房屋庫存量最低的國家，每千人僅有410.8套住房。

20世紀(jì)60年代，每年有40萬住宅建筑拔地而起，房價(jià)也處于持續(xù)飆升的狀態(tài)。在1950年至1970年間，房屋的平均價(jià)格從2000英鎊上升到5,000英鎊。那時(shí)候，英國的業(yè)主數(shù)量已經(jīng)趕上了租房住戶。

1973年，英國迎來了近現(xiàn)代史上的首次房產(chǎn)泡沫，當(dāng)時(shí)的第四次中東戰(zhàn)爭和OPEC石油禁運(yùn)引發(fā)了經(jīng)濟(jì)停止性通貨膨脹，終結(jié)了長達(dá)20年的經(jīng)濟(jì)繁榮。房價(jià)在10個(gè)月內(nèi)暴跌了約16%。

80年代開始，撒切爾夫人大力倡導(dǎo)居民購買政府的公屋，1980-1986年期間先后頒布了三項(xiàng)法律，形成了被稱為勞森熱潮的房地產(chǎn)泡沫。那時(shí)的人們堅(jiān)信：房子是自由民主的基石。

1987年英國房價(jià)上漲了16%，1988年又上漲了25%。

然而1989年第一季度開始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英國的名義房價(jià)下跌36%，實(shí)際房價(jià)下跌47%，房貸利率上調(diào)至15%，采取浮動利率貸款的業(yè)主陷入到絕望當(dāng)中。

倫敦的債務(wù)咨詢顧問形容當(dāng)時(shí)的場景：人們會在她的辦公室，拿著賬單痛哭流涕。

1990年，22%的新房首次抵押貸款可以拿到100%的房款，甚至更高。1991年，42%的房屋采取抵押貸款的形式。1993年，大約有160萬人處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。那時(shí)候的人們會絕望的往銀行郵寄家里的鑰匙，認(rèn)為這樣就能夠免除自己的房貸。

這一次的房產(chǎn)危機(jī)整整用了25個(gè)季度才回歸正常，然而英國人并沒有因此而接受教訓(xùn)。

隨著2000年后的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，英國房價(jià)又開始了新一輪的房價(jià)暴漲。在2008年次貸危機(jī)爆發(fā)前，英國的房屋均價(jià)已經(jīng)從2000年的10萬英鎊上漲至2007年的22.5萬英鎊。

2007年初，當(dāng)時(shí)的信貸市場已經(jīng)在釋放風(fēng)險(xiǎn)信號，2008年下半年，房價(jià)暴跌，北愛爾蘭名義房價(jià)下跌39.2%，實(shí)際房價(jià)下跌41.9%。倫敦的名義房價(jià)下跌19.8%，實(shí)際房價(jià)下跌23.3%。

歐洲：2007-2009

相較于英美連續(xù)多輪的房價(jià)崩潰，歐洲則是被2008年全球金融危機(jī)一波擊潰。

截止2018年底，經(jīng)過了10年房價(jià)的恢復(fù)，希臘的房價(jià)仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巔峰時(shí)的66.43%。

即使是近些年增幅破10%的愛爾蘭，房價(jià)仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海嘯中，最大城市都柏林，三年時(shí)間房價(jià)下跌了56%，公寓價(jià)格下跌超過62%。

當(dāng)時(shí)歐洲逃過房價(jià)暴跌的只有法國和德國，法國的公寓價(jià)格僅下跌了7.4%。而德國整體房價(jià)僅下跌了1.89%。

當(dāng)然，這兩個(gè)國家的國家的主要城市，也被認(rèn)為是當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的區(qū)域。

過去十年，巴黎的人均工資僅上漲了30%，但房價(jià)上漲了250%。在這種情況下，巴黎在瑞士銀行評估的房價(jià)泡沫最嚴(yán)重的城市中僅排名第9，而德國慕尼黑排名全球第二，僅次于中國香港。

在網(wǎng)上，很多國人似乎在期盼著中國房價(jià)也能有一次像歐洲這樣的大跌。

但事實(shí)上，房價(jià)跌了之后，歐洲人更加租不起房了。

坐標(biāo)希臘，一個(gè)63歲的英語老師海因斯今年剛剛被趕出了自己租住了32年的房子。因?yàn)樗姆孔颖?ldquo;富有的”中國人收購了。

她還發(fā)現(xiàn)，由于“富有的”中國人哄抬價(jià)格，她已經(jīng)找不到自己買得起、租得起的房子了。

東南亞：1997

當(dāng)年的亞洲金融危機(jī)，包括中國香港、泰國、菲律賓、印度尼西亞等地區(qū)的房價(jià)都經(jīng)歷了過山車式的暴漲和下跌。

以中國香港為例，房價(jià)從1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度，名義房價(jià)下跌了65%。當(dāng)時(shí)全港有10萬套住房都轉(zhuǎn)為了負(fù)資產(chǎn)。

然而，香港的房價(jià)回彈也被世界所驚嘆，用了30個(gè)季度回歸到原點(diǎn)，并且在2018年底，超過了峰值的132%。

相較而言，菲律賓、泰國、印尼則都是近些年才在中國投資者的熱捧下才逐漸回暖。

1995至1997年間，菲律賓的豪華公寓的名義價(jià)格曾經(jīng)一度上漲了63%(實(shí)際價(jià)格增長46%)。在1997年至2004年的房價(jià)暴跌潮中，豪華公寓的名義價(jià)格下跌了34.4%(實(shí)際價(jià)格下跌了56.2%)。

截止到2009年，雖然名義價(jià)格高于1997年，但菲律賓的實(shí)際房價(jià)仍然比當(dāng)年的峰值低48%。

泰國也是類似，截至2009年第二季度，泰國的實(shí)際房價(jià)比1992年的峰值低34.2%。

雖然，房價(jià)下跌幅度類似，但泰國市場又區(qū)別于東南亞其他的市場。

根據(jù)各方面的市場數(shù)據(jù)，其實(shí)泰國房產(chǎn)市場最繁華的階段是1985-1992年這7年。1987年，泰國的住房供應(yīng)首次超過了人口增長。

其實(shí)早在1990年，泰國房產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)了破碎的跡象。然而，當(dāng)時(shí)大規(guī)模的外資進(jìn)入，幫助泰國房市續(xù)命7年。1992-1997年，泰國的實(shí)際房價(jià)輕微下跌了2.4%，如果不是因?yàn)閬喼藿鹑谖C(jī)，當(dāng)時(shí)的泰國房價(jià)其實(shí)有軟著陸的空間。

相較而言，1997年金融危機(jī)對房價(jià)的影響，反而不如2006年他信被驅(qū)逐。

日本：1991-2009

當(dāng)年試圖做全球老二的日本，創(chuàng)造了近現(xiàn)代歷史上周期最長的全國性房價(jià)下跌。

1985年到1990年，日本的實(shí)際房價(jià)上漲了35%以上，據(jù)說當(dāng)時(shí)東京皇宮10平方公里的土地價(jià)值超過了加利福尼亞州全部房地產(chǎn)的總和。

然而在1992年泡沫破裂以來，日本房價(jià)一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，實(shí)際房價(jià)仍然比1991年的峰值低39%。

下一次房價(jià)暴跌?

回顧全球過去200多年的房價(jià)漲跌，很多網(wǎng)上熱議的問題都能夠找到答案。

房價(jià)會跌嗎?房價(jià)一定會有跌的時(shí)候，即使國運(yùn)昌隆如美國，在經(jīng)歷64年的房價(jià)整體增長后，一樣會在2008年房價(jià)崩盤。

房價(jià)有可能腰斬嗎?完全有可能，美國、歐洲、東南亞、拉丁美洲、中東都經(jīng)歷過房價(jià)的腰斬，那些整體房價(jià)腰斬的國家和區(qū)域，部分地方房價(jià)下跌9成都是可能的。

房子還能買嗎?即使在2008年全球性房價(jià)崩潰的時(shí)候，一樣有像中國、德國這樣安全的投資標(biāo)的，房價(jià)在經(jīng)歷短期波動后迅速上漲。

那些在美國曾經(jīng)全面崩盤的城市，例如底特律，費(fèi)城。現(xiàn)在翻修轉(zhuǎn)售的年均收益都在90%以上。反而是很多表現(xiàn)良好的城市，翻修的收益率只有8-10%。

那些腰斬后5年才房價(jià)恢復(fù)的城市，看上去似乎有些凄慘。但在市場底部入場的投資者，5年就實(shí)現(xiàn)了房價(jià)翻倍。真正悲慘的是28年房價(jià)都未恢復(fù)的國家和城市。

房價(jià)暴跌并不可怕，泡沫飄去之后，真正的金子才會露出水面。真正可怕的，是那些無視勸阻，追逐泡沫的人。

地球上最好的投資就是地球本身，關(guān)鍵是看你投資在了地球的何處。

本文來源：雙極地產(chǎn)，作者：雙極分析師