8月23日，新城控股(601155.SH)披露了2019年半年報。

這距離原董事長王振華涉嫌猥褻女童案爆發(fā)過去54天，同樣是其子王曉松繼任董事長的危情時刻。

半年報成色，直接關系這家中國第八大房企的走向，尤其是給了地方政府、金融機構、項目合作方等各個關鍵利益主體評估公司基本面的窗口。

半年報顯示，新城控股上半年實現合同銷售金額1224.18億元、歸屬上市公司股東凈利潤25.9億元，兩項數據的增速都有所放緩，而其經營性現金流凈額為-67.01億元，流動性壓力依舊很大。

王曉松的“斷臂求生”之路還在繼續(xù)，他一直在出售地產項目，回籠資金，拜訪地方政府和金融機構，求得支持。但金融機構選擇不斷貸、不增貸，還在觀望形勢。

關于王曉松拯救新城的關鍵詞，《棱鏡》采訪整理如下。

一、高層暫無離職

《棱鏡》自多方信源獲悉，王振華涉案之后，新城控股內部并未出現“宮斗劇”情節(jié)，各方高管對王曉松繼任董事長并無異議。

一位新城內部人士對《棱鏡》表示，王振華家族控制著新城控股48.58%的股份，是公司的實際控制人，“而且，少主(王曉松)思路清晰，也比較接地氣，公司內部對他的人品和業(yè)務評價相對不錯，梁志誠等公司老臣都是看著他長大的。”

“王曉松對大數據和智慧商業(yè)，以及房地產產業(yè)鏈上下游相關領域的科技創(chuàng)新孵化等新鮮事物頗感興趣”，這位新城內部人士透露，“但在現有境況下，保持公司穩(wěn)定、活下去是第一位的，除了智慧商業(yè)與新城吾悅發(fā)展密切，在有力推進外，更多新的嘗試有待未來情況決定。”

王曉松繼任董事長之后，在人事調整上面，梁志誠、陳德力職責不變，繼續(xù)分管住宅開發(fā)、商管事業(yè)，此前王曉松主導的商開板塊，實際交由周科杰負責。

周科杰系新城控股老臣，1996年起任江蘇新城地產股份有限公司投資核算部經理，2007年6月任公司成本管理部總經理，2011年7月兼任工程管理部總經理，2012年1月至2013年1月任公司助理總裁，2013年2月至今任新城控股副總裁。

“盡管各大房企、獵頭都在挖人，新城內部管理層相對穩(wěn)定，住宅、商開、商管三個事業(yè)部及集團總裁室約40人高管團隊，暫無一人離職。”新城控股對《棱鏡》回應。

《棱鏡》暫未掌握新城中層和基層員工的人員變動情況。財報顯示，截止2018年底，新城控股擁有員工20653人。

二、平價甩賣項目

為緩解現金流，王曉松開啟一系列拯救計劃，其中包括將40個地產項目擺上貨架，回籠資金。

截止7月28日，上述40個待售項目已經售出15個，新城回籠資金達68.5億元，買家包括金科、旭輝、龍湖等。

這其中，力圖達到1500億銷售規(guī)模的金科股份(000656.SZ)，接盤了其中8個項目，合計交易對價為27.37億元。

《棱鏡》從接近交易人士處獲悉，這些項目并未打折拋售，基本為平價轉讓，部分項目有小幅溢價，轉讓價格包括土地款和8%左右的財務成本，同時新城秉承現金為王策略，要求現金交易，一次性付款。

這40個擬轉讓項目的預期凈利潤回報，普遍在8%到9%之間，屬于行業(yè)正常水平。

因此，有著規(guī)模擴張沖動的金科、弘陽等房企興趣更濃，而非那些更多追逐利潤的頭部房企，比如傳聞中的“并購王”融創(chuàng)并未參與接盤。

在拿地方面，新城控股上半年拿地的權益金額為550億元。得益于吾悅廣場商業(yè)地產的開拓，新城土地成本依然低廉，上半年拿地平均樓面地價約2989元/平方米，約為同期銷售均價的25%。

接近新城人士告訴《棱鏡》，目前新城內部策略仍然是適當收縮，暫緩拿地，手里要有足夠多的現金，“等到金融機構放開融資口子之后，再看是否拿地，土地拓展部門現在的更多工作是跟蹤項目，做一些市場分析報告。”

三、銀行還在觀望

自從王振華出事后，王曉松最近54天一直在密集拜會政府、銀行等金融機構，溝通企業(yè)運營情況，希望繼續(xù)得到支持。

《棱鏡》從一家商業(yè)銀行南京分行負責地產業(yè)務人士處了解到，該行與新城合作的已有存量貸款項目不受影響，都在正常進行，暫時是包容態(tài)度，不會抽貸、斷貸，此前制定的總授信額度不變。

上述銀行人士還透露，新城每年年中或年末，一般都會有提前還款計劃，今年因為王振華出事，該公司相對謹慎，為了保證現金流，并沒有做提前還款，銀行方面也表示理解。

不過，銀行新增貸款的觀望期到底有多久，上述人士并未說明。

《棱鏡》從接近新城人士處獲悉，這代表著金融機構對新城控股的普遍態(tài)度，“不會抽貸、斷貸，但對新增融資依然處于暫停并觀望的狀態(tài)。”

四、財報素顏相見

半年報顯示，截至6月底，新城手中持有現金余額為456.42億元，同比增長83.8%，短期債務為261億元，現金短債比1.75倍，短期償債壓力無虞。

此外，其上半年資產負債率和凈負債率分別為86.7%、76.62%，雖然相比去年同期分別下降1.61個百分點、39個百分點，但相較2018年末，則分別攀升了2.13個百分點、27.41個百分點。

與此同時，新城流動性壓力依然存在。上半年，其經營性現金流凈額為-67.01億元，去年同期為-91.35億元，去年年末則為38.17億元;短期借款為5.94億元，相比去年同期大幅減少73.84%。

新城控股在2018年報中粉飾報表，通過選擇優(yōu)質合作項目并表和投資性物業(yè)公允價值評估的方式，在會計準則范圍內進行利潤和負債的調節(jié)，一度引發(fā)爭議。

“這次2019年中報顯得挺素顏，”一位業(yè)內人士在看到這份半年報后對《棱鏡》表示，“沒有看到美化的數據”。

接近新城人士對《棱鏡》表示，報表“素顏”是一種誠意體現，“讓金融機構可以更好地評估公司基本面。”

五、吾悅廣場降速

新城控股的商業(yè)模式是“住宅開發(fā)+商業(yè)地產”雙輪驅動。

2019上半年，以吾悅廣場為主的租金收入和管理費為17.41億元，同比增長104.52%，這也是其營業(yè)收入小幅增長的主要原因。

2019上半年新開業(yè)的吾悅廣場僅有2座，且均為6月份才開業(yè)，合計租金和管理費收入不足1億元。

截至2019年6月底，新城控股累計開業(yè)吾悅廣場達到44座，下半年則計劃開業(yè)20座，目標是全年實現租金及管理費收入40億元。

新城控股對《棱鏡》回應道，對于這一投資性房地產業(yè)務的發(fā)展力度不會減緩，“在 2019 年度 40 億元租金和管理費收入的基礎上， 2020 年、2021 年投資性房地產的租金和管理費收入目標不低于 60 億元和 90 億元。”

王振華此前曾定下2020年開業(yè)100個吾悅廣場、租金收益達到100億元的目標。

現在來看，吾悅廣場的發(fā)展速度并不及預期。

六、地產黑馬褪色

2018年，銷售額剛剛跑進全國房企10強的新城控股，此次半年報保住行業(yè)第8的座次。

新城控股實現合同銷售金額1224.18億元，同比增長28.44%，銷售面積1049.52萬平方米，同比增長35.5%，在大本營常州、總部上海、蘇州等城市實現百億銷售。

截至2019年6月底，其權益可售貨值約5800億元，2019年下半年可推貨值約為2200億元。

《棱鏡》自新城內部了解到，2019年年初，新城內部定下的合約銷售目標為3500億元，對外披露的目標則為2700億元。

此外，新城控股上半年營業(yè)收入為170.63億元，同比增長8.29%。

這其中，房地產開發(fā)銷售及吾悅廣場物業(yè)出租及管理營收分別為144.83億元、17.1億元，營收同比增加-0.85%及101.94%，毛利率分別為33.76%及69%。與此同時，歸屬上市公司股東凈利潤為25.9億元，同比增長2.54%。

相比往年同期，上述核心數據增速均有所下滑。

《棱鏡》查詢往年財報發(fā)現，2016上半年至2018年上半年，新城控股的銷售額同比增速分別高達131%、75.01%、94.17%，營業(yè)收入增速分別為3.96%、24.87%、39.1%，凈利潤增速分別為85.67%、33.66%、122.81%。

關于銷售額增速下滑，新城控股回應《棱鏡》稱，上半年項目交付結算不多，交付結算主要在下半年，上半年結算金額274.77億元(含合作項目)，完成竣工面積404.1萬平方米，下半年則要實現竣工面積 1469.26萬平方米，全年計劃竣工面積超過1800萬平方米，2018年則為979.82萬平方米(含合聯(lián)營項目)。

關于凈利潤增速下滑，新城控股回應《棱鏡》稱，“上半年銷售金額同比增長28.4%，對應的營銷費用和管理費用剛性支出高于去年同期，所以凈利潤同比增幅小于營收同比增幅，但由于下半年交付體量大，全年計劃竣工交付較之2018年增長90%以上，全年營收和利潤增長有保障。”

新城控股半年報顯示，銷售、管理費用同比分別攀升60.44%、11.56%，分別達到9.57億元及12億元。

作為曾經高速增長的地產黑馬，新城控股這半年的黑馬成色消退。

本文來源：棱鏡