01

業(yè)績表現(xiàn)出色獲機(jī)構(gòu)高度認(rèn)可

上半年，雅居樂營業(yè)額為人民幣271.14億元，較去年同期增長12%。凈利潤為58.94億元，同比大增37.7%;毛利率30.3%，凈利潤率21.7%，同比上升4%——雖然只有4個百分點(diǎn)，卻是逆勢增長，難能可貴。不僅跑贏了A股房企，也明顯超過了2018年在港上市房地產(chǎn)公司17%的平均利潤率。表現(xiàn)不俗的業(yè)績獲得機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)可，多家投行紛紛上調(diào)公司股票目標(biāo)價。高盛最新研報(bào)將目標(biāo)價上調(diào)7%至每股14.7港元，并重申“買入”評級，同時上調(diào)今年基本每股盈利(EPS)預(yù)測22%，上調(diào)2020年及2021年EPS預(yù)測各6%。此外，匯豐也宣布上調(diào)對其評級，由“持有”升至“買入”，將目標(biāo)價上調(diào)10.6%，由10.4港元升至11.5港元。而招銀國際更將目標(biāo)價從15.93港元上調(diào)至16.05港元，并維持“買入”評級。

上半年取得如此表現(xiàn)來之不易。由于海南房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控，上半年毛利貢獻(xiàn)較大的海南項(xiàng)目確認(rèn)收入減少，導(dǎo)致上半年度雅居樂毛利下降了31.6%。但即便如此，上半年公司仍實(shí)現(xiàn)凈利潤58.94億，同比大增超三成。

在行業(yè)利潤普遍下滑的背景下，高達(dá)21.7%的凈利潤率已是非常不錯的水平，也凸顯了雅居樂穩(wěn)健的功底。如今“靴子落地”，這份讓人安心的“成績單”，表明雅居樂已經(jīng)消化了海南調(diào)控政策等因素帶來的不利影響。正是基于上半年良好的表現(xiàn)，公司對未來毛利率將穩(wěn)定在30%以上充滿了信心。目前的環(huán)境下，應(yīng)對政策風(fēng)險(xiǎn)是房企經(jīng)營能力的重要考驗(yàn)。雅居樂的抗風(fēng)險(xiǎn)能力令人滿意，地產(chǎn)主業(yè)表現(xiàn)平穩(wěn)。上半年，雅居樂累計(jì)完成預(yù)售金額為人民幣582億元，同比上升25%，鞏固了“千億俱樂部”成員的地位并有所突破。完成全年預(yù)售目標(biāo)的52%，累計(jì)預(yù)售建筑面積為405.9萬平方米，預(yù)售均價為每平方米14,340元，表現(xiàn)符合預(yù)期。

因此，公司董事局主席兼總裁陳卓林在業(yè)績發(fā)布會上表示“不打算調(diào)整全年目標(biāo)”，顯示了雅居樂的從容與自信。這份自信也體現(xiàn)在雅居樂的財(cái)務(wù)實(shí)力上。眾所周知，雅居樂資產(chǎn)負(fù)債率一向在業(yè)內(nèi)出于較低水平，2019年上半年度這一重要指標(biāo)為74.5%，較去年年底下跌1.6個百分點(diǎn)，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。融資情況也很穩(wěn)健，現(xiàn)金及銀行存款總額為人民幣415.88億元，足以覆蓋短期債務(wù)。此外，尚未使用的授信額度達(dá)858億元。關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)都令人滿意，國內(nèi)三大評級機(jī)構(gòu)均給出了3A的評價，穆迪Ba2、標(biāo)普BB，業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平。

02

土地儲備成本優(yōu)勢明顯

布局更趨均衡

上半年，雅居樂雅居樂在國內(nèi)多個城市群及海外新增28個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新增項(xiàng)目預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)692萬平方米。雅居樂拿地的原則一向較為審慎，上半年度拿地更注重成本控制，對應(yīng)樓面地價僅為每平方米4200元。由于長期堅(jiān)持“拿好地、不拿錯地”、多方式拿地、積極審慎的拿地策略，雅居樂積累了充足、優(yōu)質(zhì)的土地儲備。國內(nèi)外72個城市和地區(qū)擁有近5000萬平方米的土地儲備，預(yù)計(jì)總建筑面積近4000萬平米，保守估計(jì)價值在6000億元以上，能夠支撐未來4年的銷售。更為重要的是，雅居樂的土地儲備結(jié)構(gòu)不僅整體均衡，而且重點(diǎn)突出。

首先，上半年，雅居樂加強(qiáng)了在一二線城市的布局，分別在北京、天津、石家莊、鄭州、成都、重慶等核心城市獲得優(yōu)質(zhì)土地儲備。

其次，在粵港澳大灣區(qū)的戰(zhàn)略布局上，雅居樂充分發(fā)揮了本土企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，雅居樂在大灣區(qū)的土地儲備占比23%，達(dá)到了915萬平米，接近萬科等龍頭企業(yè)，貨值逾1500億，足以支撐未來4-5年的業(yè)務(wù)發(fā)展。而且，受惠于深圳先行示范區(qū)等利好政策，大灣區(qū)土儲占比50%的中山與占比27%的惠州，未來還會有巨大的升值空間。

此外，上半年度雅居樂也加大了對華東地區(qū)長三角的儲備比例，華東地區(qū)土儲占比19.2%，同期增長了5%，占比僅次于華南地區(qū)的28%。

從成本看，雅居樂提前進(jìn)行戰(zhàn)略布局，在地價平穩(wěn)時積極儲備土地。目前土地儲備中約45%都是在2015年前獲得。目前土地儲備的平均樓面地價僅為每平米3255元，只相當(dāng)于上半年預(yù)售均價1.4萬元的22.7%，競爭優(yōu)勢十分明顯，充分保證了未來的利潤空間。

03

扎實(shí)推進(jìn)的多元化經(jīng)營

在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健增長的同時，雅居樂持續(xù)推進(jìn)的多元化也表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長勢頭。上半年，多元化業(yè)務(wù)的營業(yè)額從2018年同期的242億元，增加到了271億元，增幅明顯，其中物業(yè)管理、物業(yè)投資及環(huán)保業(yè)務(wù)收入分別較去年同期增長63.9%、4.9%及68.9%。物業(yè)管理方面，雅生活集團(tuán)的營業(yè)額為22.41億元，較去年同期增長59.4%。毛利及凈利潤分別為8.29億元及5.68億元，分別較去年同期增長62.6%及69.3%，毛利率及凈利潤率分別為37%及25.4%，分別較去年同期上升0.7個百分點(diǎn)及1.5個百分點(diǎn)。環(huán)保業(yè)務(wù)方面，截至2019年6月30日，雅居樂環(huán)保業(yè)務(wù)已獲取52個項(xiàng)目。營業(yè)額及經(jīng)營利潤分別為4.74億元及2.25億元，較去年同期增長68.9%及93.6%。

此外，上半年建設(shè)業(yè)務(wù)營業(yè)額達(dá)80億元，經(jīng)營范圍覆蓋23個省及直轄市，承接逾300個工程項(xiàng)目，為逾30家房地產(chǎn)企業(yè)客戶提供建設(shè)相關(guān)服務(wù);房管業(yè)務(wù)上半年新簽約5個項(xiàng)目，可售貨物230億元，累計(jì)已有11個項(xiàng)目及23個儲備項(xiàng)目;商業(yè)業(yè)務(wù)方面，廣州雅居樂中心和上海雅居樂國際廣場的入住率均達(dá)100%。從半年度業(yè)績看，雅居樂的多元化經(jīng)營已經(jīng)取得了很好的實(shí)績。上半年著力打造的產(chǎn)業(yè)新IP“樂活天地”在北京發(fā)布，獲得各方面好評。

截至6月30日，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)簽定14項(xiàng)投資協(xié)議，獲取了380萬平方米土地儲備，土地金額60億元，可售貨值390億元，投資回報(bào)率較高。與地產(chǎn)主業(yè)形成了良性互動，是房企多元化經(jīng)營取得成功的重要標(biāo)志，而此前僅碧桂園等少數(shù)頭部企業(yè)在這方面取得了成功?？偠灾?019年上半年的“中報(bào)季”，房地產(chǎn)業(yè)幾家歡樂幾家愁的分化之勢已經(jīng)很明顯。雅居樂作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，是典型的“穩(wěn)健派”——單個指標(biāo)未必是最出彩的，但是綜合表現(xiàn)堪稱上乘?？梢灶A(yù)見，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的政策背景下，較之成績大起大落的“天才生”，雅居樂這樣發(fā)揮穩(wěn)定、高度審慎的“優(yōu)等生”更能贏得未來!

本文來源：功夫財(cái)經(jīng)