1991年，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)還如火如荼。

日本千葉縣柏市(Kashiwa)，36歲的東京市政府雇員中島義弘，在一個(gè)距離東京近1.5小時(shí)路程的安靜郊區(qū)，幻想著櫻桃樹林立的道路、舒適的社區(qū)、友善的鄰居、兩個(gè)女兒修路上學(xué)的背影，于是，他買下了一套狹小的四居室公寓，總價(jià)40萬(wàn)美元，幾乎全部用的貸款。

中島先生是這么計(jì)劃的，隨著房?jī)r(jià)以兩位數(shù)的速度上漲，不僅很快就能還上貸款，而且轉(zhuǎn)手的時(shí)候還能賺一些。

要知道，在1991年市場(chǎng)達(dá)到頂峰時(shí)，面積相當(dāng)于加州大小的日本，所有土地價(jià)值約為18萬(wàn)億美元，幾乎是當(dāng)時(shí)美國(guó)所有房產(chǎn)價(jià)值的四倍。

人算不如天算。

買下公寓后不久，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在空前瘋狂后，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，隨后陷入失落的20年：

企業(yè)大量破產(chǎn)，銀行、房地產(chǎn)公司破產(chǎn)數(shù)量超過(guò)3000家，日本就業(yè)壓力空前，工資低、工作時(shí)間長(zhǎng)幾乎成為日本頑疾，啃老族率先在日本流行。

而在2005年的時(shí)候，中島先生曾想搬到離城市更近的地方，但這個(gè)愿望過(guò)于遙遠(yuǎn)。因?yàn)檫@套公寓的價(jià)值，只有購(gòu)買時(shí)的一半。出售的話，價(jià)格甚至不足以彌補(bǔ)他欠銀行的30萬(wàn)美元。

中島先生只是數(shù)百萬(wàn)日本房主的一個(gè)縮影。

那么問(wèn)題來(lái)了，日本樓市的瘋狂，最終由像中島先生這樣的人士買單;中國(guó)的三四線城市，該由誰(shuí)來(lái)解救?

NO.1開封“自救”，三四線樓市的縮影

7月20日，開封樓市政策短暫“開封”。

然而，“取消限售”的《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易實(shí)現(xiàn)及撤銷備案限制的函》還沒(méi)捂熱，市場(chǎng)還沒(méi)來(lái)得及做出反應(yīng)，文件就被緊急撤銷，令人猝不及防。

開封市限售令放開“一日游”，恍若一場(chǎng)烏龍。

但在整個(gè)事件中，有一點(diǎn)值得關(guān)注：在取消限售的文件中，指出了“取消限售”，重要原因是“提振市場(chǎng)信心”。我們可以簡(jiǎn)單理解為，樓市已經(jīng)非常疲弱了，信心低迷，為了激發(fā)大家對(duì)樓市的熱情，特此撤銷限售令，作為對(duì)開封樓市的“自救”。

這不是村長(zhǎng)瞎說(shuō)的。

今年以來(lái)，作為三線城市的開封，樓市行情不容樂(lè)觀。從不少樓盤紛紛玩起價(jià)格戰(zhàn)，便可見一斑。

最出名的，當(dāng)數(shù)恒大文旅城。據(jù)微博房產(chǎn)報(bào)道官方微博，2018年年中開盤時(shí)精裝修高層售價(jià)9500-10800元/平，今年3月，打出特價(jià)房的名義，以7200—8700元/平出貨，價(jià)格暴跌近30%，引發(fā)業(yè)主維權(quán);

此外還有多個(gè)樓盤給出放開公積金貸款的選擇，據(jù)《汴梁晚報(bào)》報(bào)道，還有各種首付10%、精裝變毛坯導(dǎo)致價(jià)格降低2000元/平、某千畝大盤推出“員工內(nèi)部?jī)r(jià)”等玩法，甚至總房?jī)r(jià)打到8折。

但市場(chǎng)和購(gòu)房者還是不給面子，很多公司在開封區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)?cè)谡麄€(gè)河南區(qū)域都是墊底的。

連河南本土地產(chǎn)龍頭建業(yè)地產(chǎn)，都在所難免。其子公司開封建業(yè)地產(chǎn)2018年的收益只有1517.2萬(wàn)元，而2017年是1.26億元，2016年則是6096.2萬(wàn)元。

此外，據(jù)克而瑞預(yù)測(cè)，開封不少項(xiàng)目整體去化只完成年度目標(biāo)的兩到三成，全年預(yù)計(jì)只能完成年度目標(biāo)在六成左右。

事實(shí)上，開封并不是唯一遭遇難題的城市。在三線城市的陣營(yíng)里，樓市蒼涼，舉目皆然。

譬如，山東威海乳山二手房，房?jī)r(jià)跌回10年前的白菜價(jià)，海景房每平米僅1800元;

再譬如，黑龍江鶴崗當(dāng)?shù)匾惶?6平米的二手住宅，總價(jià)1.6萬(wàn)元，折合348元/平，同樣引起熱議;

如今大名鼎鼎的鶴崗，在九州小區(qū)棚改區(qū)附近，2018年5月新開盤的電梯高層住宅尚典國(guó)際，目前均價(jià)3300元/平。盡管樓體外墻掛著一條橫幅，顯示僅剩最后十套特價(jià)房，2720元/平。但實(shí)際上，有媒體報(bào)道，開盤將近1年，如今還未售出1/3;

即便是貴為粵港澳大灣區(qū)成員之一的肇慶，也迎來(lái)了樓盤降價(jià)潮：

新城·香悅公館2018年9月還賣9000元/平，如今單價(jià)7字頭;正黃·金色悅府推出單價(jià)7000元/平左右的10套特價(jià)房，較2018年9月10000元/平的單價(jià)，跌了近30%。

中指院的監(jiān)控顯示，三線代表城市上半年月均成交規(guī)模約30萬(wàn)平米，同比下降12%，降幅最為顯著，遠(yuǎn)超一二線，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。

種種跡象表明，三四線樓市頹勢(shì)明顯，和上一輪大漲形成鮮明的對(duì)比。

NO.2三四線樓市的機(jī)會(huì)

說(shuō)起上一輪房?jī)r(jià)大漲，還要回溯到2015年。

大漲發(fā)軔于2015年初的深圳。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，年初的均價(jià)才約2.5萬(wàn)/平，到6月迅速突破3萬(wàn)/平，進(jìn)入第四季度，大步跨入了“4萬(wàn)元時(shí)代”，一年之內(nèi)漲幅高達(dá)60%，攀升之快令人咋舌!

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，擴(kuò)展和傳導(dǎo)到北京、上海、廣州。當(dāng)上海、深圳等地受房地產(chǎn)收緊政策影響，上升勢(shì)頭減弱時(shí)，一線城市周邊和部分重點(diǎn)二線城市接棒，成為新一輪漲價(jià)的生力軍。

數(shù)據(jù)顯示，南京房?jī)r(jià)從2016年年初的1.8萬(wàn)/平，上漲到年底的2.5萬(wàn)/平，漲幅近40%;商品房銷售額2766.35億元，同比增長(zhǎng)56%;2016年，廈門一手住宅成交均價(jià)2.67萬(wàn)/平，同比大漲30%，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

猶如擊鼓傳花的游戲，一二線城市嚴(yán)厲限購(gòu)限價(jià)，資金不得不外溢。

終于，三四線城市的機(jī)會(huì)來(lái)了。

更為有力的催化劑是，“棚戶改造，貨幣安置”政策的落地。幾乎一夜之間，原本不是剛需的三四線當(dāng)?shù)鼐用?，變身?gòu)房一族，拿著棚改安置款，在拆遷地區(qū)周邊尋找新房源。

于是，“千人搶房、夜宿售樓部”等橋段層出不窮，區(qū)域房?jī)r(jià)也應(yīng)聲上漲。

實(shí)行棚改100%貨幣化安置的常州，最早擺脫了此前房屋嚴(yán)重過(guò)剩而被扣上的“鬼城”的帽子。

在2016年10月，均價(jià)在7000元/平左右的常州，到了2017年3月，新建商品住宅成交均價(jià)首次破萬(wàn)，其中，大名城2016年12月成交均價(jià)8422元/平，3月則成了1.1萬(wàn)/平!

2018年7月初，常州新房成交均價(jià)漲到1.3萬(wàn)元/平，主要城區(qū)及新北區(qū)的多數(shù)新建商品住宅，價(jià)格甚至已經(jīng)達(dá)到1.7萬(wàn)元/平左右!據(jù)當(dāng)時(shí)萬(wàn)科在當(dāng)?shù)匾豁?xiàng)目的工作人員透露，每一個(gè)新開盤項(xiàng)目都能獲得超額認(rèn)購(gòu)，實(shí)實(shí)在在是一房難求，全款或高首付能獲得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2018年6月，安徽省蚌埠市，龍門悅府均價(jià)9098元/平，最高備案價(jià)11052元/平。不少人驚呼，眼看著龍門悅府從2017年初的不到4000元/平，一路飆升到如今的1萬(wàn)1!

而上文所說(shuō)的開封樓市房?jī)r(jià)從2014年的4000元/平左右，到2018年上升到了約8000元/平，翻了一番!

2018年6月底，安徽宿州埇橋區(qū)綠地城項(xiàng)目首期推出800多套房源，結(jié)果凌晨2點(diǎn)已經(jīng)有人群排隊(duì)，在簽到開放后，約有10000人在場(chǎng)搶房!

除了一波又一波的搶房潮，同時(shí)，還有一次又一次的“地王”刺激著三四線樓市。

2016年10月，無(wú)錫土地市場(chǎng)拍出樓面價(jià)為1.8萬(wàn)/平地王項(xiàng)目，而據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)全市房?jī)r(jià)在9907元/平;

2017年，三四線樓市頻頻出現(xiàn)地王，演奏著一曲激昂的協(xié)奏曲：

浙江麗水一塊住宅土地拍出高達(dá)1.3萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)，溢價(jià)率為185.71%，成為當(dāng)年的地王;

安徽更是全省發(fā)力：2月，碧桂園豪擲16.03億元，拿下六安2017-2號(hào)地塊。住宅樓面價(jià)4390元/平，溢價(jià)率140.58%，一舉刷新了六安地價(jià)紀(jì)錄;而1月份均價(jià)僅在5759元/平，面粉快趕上面包價(jià)格;

6月，阜陽(yáng)66.4畝商住地塊，被以總價(jià)43624.8萬(wàn)元，溢價(jià)率119%，住宅樓面價(jià)為4479.5元/平的價(jià)格拿下，刷新阜陽(yáng)住宅樓面價(jià)的最高紀(jì)錄;

馬鞍山、亳州等誕生新地王的消息同樣不絕于耳。

在以上供需兩端的共同發(fā)力下，三四線樓市房?jī)r(jià)漲幅喜人。

上海易居研究院發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，截至2018年7月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)三四線城市房?jī)r(jià)大都突破萬(wàn)元大關(guān)，占比接近70%。相較于2016年1月，半數(shù)以上三四線房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。

NO.3沖高后的回落

但是，沒(méi)有永遠(yuǎn)擴(kuò)張的城市，也沒(méi)有永遠(yuǎn)只漲不跌的神話。隨著最重要的杠桿——貨幣化安置的收緊，三四線樓市失去向上沖的最大動(dòng)力。

據(jù)界面統(tǒng)計(jì)，全國(guó)20個(gè)省市縮減了2019年的棚改規(guī)模目標(biāo)。其中，山東、山西、河南降幅超過(guò)70%，四川、浙江、海南、安徽降幅超過(guò)30%。

更難受的是，在“房住不炒”，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”成為首要原則的當(dāng)下，三四線樓市不僅失去了向上沖的動(dòng)力，反而在人口不斷流失中，陷入不進(jìn)則退的尷尬期。

中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒2014-2017和WIND數(shù)據(jù)顯示，不少三四線城市面臨人口持續(xù)性流失的局面。

同時(shí)，不要忘了，作為一線城市的深圳，以及成都、武漢、杭州等二線城市，紛紛放寬落戶標(biāo)準(zhǔn)加入“搶人大戰(zhàn)”，這無(wú)疑強(qiáng)化了它們的吸引力。

在“吸引力落差”下，三四線城市人口的流出，成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。而這將會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有多少年輕人在三四線城市買房。這種趨勢(shì)下，三四線城市房?jī)r(jià)下跌，人口減少，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，人口持續(xù)減少，形成惡性循環(huán)。

三四線樓市，曾經(jīng)的香餑餑，變得燙手。

一方面，成交量減少，去庫(kù)存成難題。

以開封為例。開封市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年全市商品房銷售面積(含蘭考)同比下降10.6%。2019年1～5月，開封市房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入比去年同期下降2.7%。

同時(shí)，在市場(chǎng)成交量最高的三年(2016-2018年)，開封平均每年市場(chǎng)容量約160億元，但目前市場(chǎng)上開發(fā)商2019年計(jì)劃推貨量達(dá)到了240億元，存量問(wèn)題突出。

另一方面，各大房企把投資重心從三四線全面回歸一二線城市，多家房企計(jì)提三四線項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，和前幾年的情況大相徑庭。

如萬(wàn)科，在2018年財(cái)報(bào)中，將位于遼寧營(yíng)口的海港城項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)0.68億元;南充下中壩的金潤(rùn)華府計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備金額達(dá)1.8億;鎮(zhèn)江藍(lán)山花園計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備額為1.3億。

這些項(xiàng)目的所在地，無(wú)一不是三四線城市。

除此之外，多家房企也對(duì)多個(gè)三四線城市的項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。新城控股3.97億元、陽(yáng)光城3.8億元，綠城中國(guó)采用“已竣工可出售物業(yè)減值虧損”統(tǒng)計(jì)口徑，計(jì)提1.2億元。

NO.4部分城市的歷史大頂，注定解套無(wú)望

經(jīng)歷過(guò)繁華盛世的日本，在房地產(chǎn)泡沫破裂后，房?jī)r(jià)一路下滑。

到了2006年，日本全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌了49.56%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1986年的水平。

更嚴(yán)重的是，日本經(jīng)濟(jì)增速和通脹率雙雙下臺(tái)階，落入高等收入陷阱。1992-2014年間，日本GDP增速平均為0.8%，CPI平均增長(zhǎng)0.2%，而危機(jī)前十年，日本GDP平均增速為4.6%，CPI平均為1.9%。

值得注意的是，這樣的“成績(jī)”還是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期調(diào)控使得日本政府債務(wù)率大幅增長(zhǎng)，央行資產(chǎn)負(fù)債表大幅擴(kuò)張。

回顧我們的三四線樓市，可以發(fā)現(xiàn)，二者沖高后下降的路數(shù)如出一轍。而且，目前來(lái)看，這種下降，在得不到人口和產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，將不僅僅是回落。

開封的“開封”，就是今年第一發(fā)江湖救急的信號(hào)彈。而我們有理由相信，這不會(huì)是最后一發(fā)。

江湖救急，樓市中的三個(gè)主體，有誰(shuí)能出手相助呢?

1、政府?

常言道，政府是“看得見的手”，在必要時(shí)刻對(duì)市場(chǎng)加以干預(yù)。

事實(shí)也是如此。

去年衡陽(yáng)開始突破限售令，便是一個(gè)“政府打救”的典型。此次開封解除“限售”，也是一次自救的嘗試，可惜一天之內(nèi)就落寞收?qǐng)觥?/p>

此前，安徽碭山，某樓盤降價(jià)后，當(dāng)?shù)亟M織召開了一次“降價(jià)未遂事件”約談會(huì)，停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證，同時(shí)對(duì)4家合作銀行予以處罰;

更有甚者，把“禁止降價(jià)”搬到了臺(tái)面上來(lái)講。湖北恩施直接出臺(tái)“紅頭文件”，詳細(xì)列出了10種擾亂恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的降價(jià)行為，禁止房?jī)r(jià)猛降。

首先，這雙“手”出動(dòng)，就已經(jīng)有所意味。說(shuō)明已經(jīng)到了不得不干預(yù)的時(shí)期，如果僅靠著市場(chǎng)自身的調(diào)控，情況恐怕不容樂(lè)觀。

退一萬(wàn)步說(shuō)，即便想救，政府作為“看得見的手”，能做到的也只是干預(yù)市場(chǎng)，卻始終決定不了市場(chǎng)。

而且，當(dāng)前樓市要求“穩(wěn)”字當(dāng)頭，政府更是“戴著鐐銬跳舞”。

老話說(shuō)，道法自然。即萬(wàn)物皆有因果，有規(guī)律可循。再加上，信心比黃金更重要，買漲不買跌是樓市常態(tài)。在人口外流、貨幣化安置收縮的三四線城市，如果沒(méi)有對(duì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期和信心，政策能起到的作用也有限。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，恩施“止跌令”已經(jīng)過(guò)去一個(gè)多月，一些樓盤依然推出較大力度的折扣，降幅可達(dá)600元/平方米;安居客記載，安徽宿州碭山如今的新房均價(jià)為4150元/平，比今年1月份下跌36%!

顯然，市場(chǎng)有自己的想法。

2、開發(fā)商?

天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往。開發(fā)商在如今的三四線樓市中扮演著什么角色呢?

從土地市場(chǎng)來(lái)看，相比前幾年，開發(fā)商大肆進(jìn)軍三四線城市，最近不少房企的拿地中心回到了一二線城市。

如旭輝2019年大幅增加了一二線城市的拿地比例，較2018年全年上升40個(gè)百分點(diǎn)。

總體來(lái)看，CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，今年上半年一線城市和二線城市土地出讓金分別為2496億元和12561億元，同比增速高達(dá)36%和26%。三四線城市則出呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。不論是供應(yīng)量和成交額都在下降，降幅分別為8%、3%，溢價(jià)率也下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

從項(xiàng)目情況來(lái)看，連一向有“三四線之王”之稱的碧桂園，都在3月份被爆出，三四線城市某些項(xiàng)目中，個(gè)別部門裁員超過(guò)50%，而且經(jīng)核實(shí)是真實(shí)消息;恒大也爆出董事長(zhǎng)親自監(jiān)督一線，宣布全國(guó)住宅降價(jià)10%，商鋪降價(jià)20%的消息。

看樣子，房企們正用真金白銀在踐行的，反而是“逃離”三四線。

3、購(gòu)房者?

前面提到，隨著部分一二線城市寬松落戶，三四線城市人口可能會(huì)加快流失。沒(méi)有人，即便有房子，誰(shuí)能來(lái)買?

其次，買房需要錢。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)四年的搶房潮，不少老百姓的錢基本都砸進(jìn)了樓市，剛需、改善、投資的需求基本都消耗了一波。

況且，棚改貨幣化，只是三四線購(gòu)房者的第一輪杠桿。真正的大規(guī)模杠桿，來(lái)源于因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲不得不及時(shí)買房的人。這群人，使用了按揭和公積金買房，預(yù)支了未來(lái)20-30年的財(cái)富。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)居民杠桿率水平為53.2%。其中，截至2018年末，個(gè)人住房貸款余額達(dá)到了25.75萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)了17.8%，占住戶部門貸款總額的50%以上。

對(duì)于許多家庭而言，杠桿已經(jīng)極高了，沒(méi)法再加了。

綜合來(lái)看，“看不見的手”已經(jīng)給出了答案，“看得見的手”在“穩(wěn)”的原則下小心翼翼，開發(fā)商和購(gòu)房者，一邊是逐利，一邊則是無(wú)能為力。

三四線樓市，只能送你一句話了：神助自助者。

本文來(lái)源：樓市頭條，作者： 村長(zhǎng)