買房，是一門大學(xué)問。

我接觸過很多小白，他們買房是拿自己的人品和上天的眷顧在買，一腔熱情外加腦袋空空，最基本的買房常識和買房思維都不懂。而且是，吃一塹不長一智，幾年后買房又重新做回當(dāng)初的小白。

今天，我就給大家科普一下正確的買房姿勢：

從全國去庫存到局部去庫存

如果說2018年的全國樓市是坐過山車的話，那么2019年就可謂是蹦極了。2018年上半年瘋狂，下半年入冬，2019年則是前3月躁動，后3月被打回原形。調(diào)控更加精準(zhǔn)、更加迅速。

從今往后，樓市不會再遵循以前的套路，一線漲完，二線漲，二線結(jié)束，三四線跟上。全國樓市不會再是一盤棋，其它城市不再具有任何參考意義。漲與不漲，只有各自城市自己的政策說了算。

甚至于，在同一個(gè)城市之中，各個(gè)區(qū)的政策都會大相徑庭，比如珠海、南京。

珠海的香洲、橫琴限購仍然執(zhí)行，而金灣、斗門的一手房對外地人已經(jīng)不再限購。

而近日，南京多家銀行重新上調(diào)了首套和二套房的上浮利率，但同時(shí)取消了遠(yuǎn)郊高淳區(qū)的限購政策，不再要求2年社保門檻，只需要居住證、用工合同或者營業(yè)執(zhí)照就可買房。

所以，你必須看懂，啥叫因城施策，啥叫精準(zhǔn)調(diào)控。房價(jià)上漲是要嚴(yán)控的，庫存也是要去的。

2015年開啟的是全國性的去庫存，2019年將會是局部去庫存。郊區(qū)庫存大，房價(jià)低，就定向放松，給郊區(qū)大力去庫存，市區(qū)供不應(yīng)求，房價(jià)上漲有壓力，政策就繼續(xù)嚴(yán)控。

高庫存是地方經(jīng)濟(jì)的毒瘤，哪里有庫存，哪里就必定會有政策定向放松。去庫存的過程也是房價(jià)短暫上漲的過程，能漲多久，就要看政策持續(xù)多久。

所以，每一位買房者，必須聰明起來，以后不會再有全國統(tǒng)考的試卷，必定都是各個(gè)城市自主出題?？吹礁舯诔鞘蟹績r(jià)大漲，千萬別眼饞，你所在的城市萬年不漲也是有可能的。

樓市里躺賺的時(shí)代已經(jīng)一去不返，能從樓市里賺錢也將變得越來越難。

投資和自住的界限

很多朋友咨詢我時(shí)，都會說自己是自住加投資。說白了就是既想住的舒服，又想升值快。

殊不知，房產(chǎn)投資和自住是有很大區(qū)別的。

投資的首選，是那種租賃需求旺盛的小區(qū)，地鐵口，CBD旁，產(chǎn)業(yè)園附近，碼農(nóng)、白領(lǐng)、大學(xué)畢業(yè)生聚集的小區(qū)。租金越高，越有投資價(jià)值，出租越快，升值就會越快。因?yàn)?，租賃需求最終都會轉(zhuǎn)化成買房需求。強(qiáng)大的租賃需求，才是房產(chǎn)升值的核心支撐。

但如果是要自住，尤其是打算作為第一居所長期自住的話，則要盡量避免那種出租率過高的小區(qū)。因?yàn)?，換手率太高，頻繁買進(jìn)賣出，頻繁裝修，不安靜也不安全。真正適合居住的小區(qū)，是那種掛牌率極低，業(yè)主極為惜售，出一套賣一套的小區(qū)。大隱隱于市，低調(diào)不張揚(yáng)。

投資一定要選擇好拋的房子，需求越大越有投資價(jià)值，而絕不是房子越好越值得投資。

千萬記住一句話：千金買有鄰，萬金買無鄰，自住買豪宅，投資買普宅。

寧買老破小，不碰老破大

業(yè)界一直有人唱空老破小，我覺得情有可原。因?yàn)樗麄儧]有從老破小里獲過利，根本不懂老破小的價(jià)值所在。

我可以負(fù)責(zé)任的說：所有唱空老破小的，都是外行，所有讓你別碰老破小的都是毫無實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的偽磚家。

以上海為例，多年以來，在每月2萬來套的二手住宅成交量中，總價(jià)300萬元以內(nèi)的成交占比始終接近70%，300-500萬元的成交占比則是20%左右，而500萬元以上的成交占比只有10%。

也就是說，在上海，70%的二手房成交量都是老破小。老破小的生命力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的想像。北京、廣州、深圳同樣如此。

老破小的價(jià)值可以用以下兩個(gè)公式衡量：

未拆遷老破小的價(jià)值=土地樓板價(jià)+學(xué)區(qū)價(jià)值+房租收益

拆遷老破小的價(jià)值=市場價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼+面積補(bǔ)貼+簽約獎(jiǎng)勵(lì)+搬遷獎(jiǎng)勵(lì)+貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)或安置房價(jià)差=市值×200%(上海動遷政策)

真正的高手投資老破小，都是租金完全覆蓋月供，一孩二孩享受學(xué)區(qū)，長持10年以上，再給孩子留份待拆的遺產(chǎn)，占盡這個(gè)城市所有的利好。

相反，超過20年房齡的老破大電梯高層才是大家最應(yīng)該及早舍棄的資產(chǎn)。因?yàn)?，老破大單價(jià)比老破小高，得房率低于老破小，租售比低，升值跑輸大盤，物業(yè)基本沒有，電梯年久失修，一梯多戶，環(huán)境不好，最關(guān)鍵的是這輩子都等不到拆遷。

老破大的缺點(diǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于老破小，但是卻唯獨(dú)沒有拆遷的可能性。

老破大是自住和投資的禁區(qū)，珍愛生命，請避而遠(yuǎn)之。

買房第一原則

很多人買房有個(gè)誤區(qū)，就是按照總預(yù)算來選房，總價(jià)合適就買。

其實(shí)，房子的競爭力和總價(jià)關(guān)系不大，而是完全由單價(jià)決定的。

你入手的房子單價(jià)低，升值空間就大，因?yàn)橥话鍓K內(nèi)，品質(zhì)類似的小區(qū)最終單價(jià)都會拉平。最差的房子就是那種，總價(jià)低，單價(jià)高的房子，因?yàn)榉績r(jià)天花板已經(jīng)限定，高單價(jià)也就意味著升值空間的喪失。

所以，買房要選擇被低估的房子，選擇毛坯的房子、選擇開發(fā)商促銷的房子，以及房東資金鏈斷裂急拋的房子。

真正的高手，玩的都是二手房，因?yàn)?，二手房才有靈活的差價(jià)操作空間。

買房第一原則，絕不是看的順眼，而是單價(jià)足夠便宜，投資尤其如此。

剛需才是高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)?/span>

以前，國人認(rèn)為房價(jià)是被炒房客和開發(fā)商炒高的?，F(xiàn)在，還有這么幼稚想法的人應(yīng)該越來越少了。

房價(jià)里60%是土地價(jià)格，這個(gè)早已不是機(jī)密。但真正推高房價(jià)的不是炒房客，不是開發(fā)商，更不是地方政府，而是剛需客自己。

因?yàn)椴还苁峭顿Y房還是自住房，最終接盤的一定是真正的自住剛需。房價(jià)之所以能漲那么高，光靠炒房客和開發(fā)商根本拉不上去，最終為高房價(jià)買單的都是實(shí)實(shí)在在的剛需自住群體。

炒房客是為收割剛需而生的。沒有炒房客，剛需還存在，但沒有剛需，炒房客就會絕跡。

現(xiàn)在，在大城市買房，任何一單二手房交易中，上下家同時(shí)關(guān)聯(lián)3-5套房子，是極為普遍的。只有當(dāng)最低階的純首套剛需開始買房，才會有接下來的一連串置換改善需求，直到最后的一棒買到新房為止。

這叫做剛需聯(lián)動。沒有純剛需的入場，所有改善和投資都將是一潭死水，沒有純剛需小白的推動，所有房產(chǎn)都將是紙上財(cái)富，毫無價(jià)值可言。所以，剛需的鼓勵(lì)政策不出臺，樓市根本沒戲。

剛需客關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的存亡。所以，房價(jià)還會不會漲，短期要看政策，長期必須看剛需。

無筍不樓市

2019年已經(jīng)過半，今年的樓市行情基本可以確定了：靜淡市。

2018年下半年是熊市，熊市就是冬眠，捂緊荷包收縮戰(zhàn)線過冬。2019年是靜淡市，靜淡市的特點(diǎn)就是撿筍，無筍不樓市，只有筍盤才有成交量。牛市何時(shí)來，沒人知道，但我知道，只有全民搶房才是牛市。

2019年的市場里只能容得下剛需，只有剛需的市場就是買方市場。2019是剛需年，更是撿筍年，只有便宜房子才賣得掉，一二手均是。

如果你是買房者，請多看多比較，誰便宜買誰，切莫錯(cuò)過國家給你創(chuàng)造的良機(jī)。如果你是賣房者，千萬別覺得賣便宜了就虧，早拋早劃算，你買進(jìn)時(shí)同樣可以砍價(jià)。

最好的樓市和最壞的樓市

沒有親身經(jīng)歷過一個(gè)完整周期的人，根本不懂什么叫牛市，什么叫熊市!而真正的行家，必須至少經(jīng)歷過2-3個(gè)周期。

我曾經(jīng)親身體驗(yàn)過，20組看房人在門外排隊(duì)等待看房，房東一晚上跳價(jià)50萬。也體會過，買房人毅然決然的扔掉5萬定金，決定不買房。

最“好”的樓市，是對地方政府有利，對炒房客有利，而最“壞”的樓市，是剛需不敢買房，改善的換不起房。

牛市，是剛需的噩夢，熊市，是剛需的枷鎖。

20年來，國人第一次體會到了啥叫真正健康的房地產(chǎn)市場。房住不炒的2019年，希望可以走的更遠(yuǎn)。

本文來源：柯談地產(chǎn)觀，作者：柯談