01

今年，很多人都在關注高新區(qū)，都在問高新區(qū)的房子能不能買。其實在問這個問題的人，99%都不知道高新區(qū)到底是什么！

其實重慶高新區(qū)并不是近一兩年的新興事物，相反，相較于聲名鵲起的兩江新區(qū)，成立于上世紀90年代，如今已經(jīng)走過28個春夏秋冬的高新區(qū)已經(jīng)是位老大哥了。

從高新區(qū)的官網(wǎng)上，我們可以看到，老版重慶高新區(qū)的版圖，只包含了兩個部分：東區(qū)和西區(qū)。

東區(qū)石橋鋪、渝州路二郎片區(qū)20平方公里，致力于打造重慶創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心。

西區(qū)金鳳、含谷、白市驛組團54.3平方公里，致力于打造重慶科學城。

老版高新區(qū)總面積只有74.3平方公里。

而現(xiàn)在升級版高新區(qū)，轄區(qū)面積達到了1031.2平方公里，分為直管園和托管園兩個部分。

可以看到，升級版高新區(qū)的版圖大了很多，相比較老版的高新區(qū)，面積擴大了約13.9倍。

值得關注的是，高新區(qū)雖然不是行政區(qū)劃，但會組建重慶高新區(qū)黨工委、管委會，由市委、市政府直接管理。

高新區(qū)直管園轄區(qū)內(nèi)的鎮(zhèn)街由行政區(qū)委托重慶高新區(qū)管理，學校、醫(yī)院等由行政區(qū)統(tǒng)一劃轉重慶高新區(qū)。托管園鎮(zhèn)街維持現(xiàn)有管理模式不變，由有關行政區(qū)管理。

除了版圖的擴大，升級的還有高新區(qū)領導班子的任命。

4月4日，商奎被任命為重慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)黨工委副書記、管理委員會主任。

5月31日，熊雪被任命為重慶市人民政府副市長，而在這位新上任的副市長的履歷中，可以看到他還兼任了重慶高新區(qū)黨工委書記，也就是高新區(qū)“一把手”。

范圍擴大，領導班子升級，重慶全新版本的高新區(qū)這次算是高調(diào)亮相了。這是不是意味著高新區(qū)會成為繼兩江新區(qū)之后又一個城市發(fā)展的熱點區(qū)域？

02

重慶這一次升級高新區(qū)的意義在哪里？

重慶高新區(qū)的規(guī)劃定位是：積極對接國家高新技術和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，建成西部領先、躋身國家高新區(qū)一流序列的“自主創(chuàng)新戰(zhàn)略高地，新興產(chǎn)業(yè)核心載體，科學發(fā)展示范窗口”。

從這個規(guī)劃定位可以看出，重慶的高新區(qū)將大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，成為重慶高附加值產(chǎn)業(yè)的聚集地，將成為帶動重慶經(jīng)濟結構調(diào)整的重點區(qū)域。

雖然，這些都是規(guī)劃，是愿景，但可以參照其他的高新區(qū)，可以一瞥重慶高新區(qū)未來的樣子。

中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，它是中國第一個國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過31年的發(fā)展建設，中關村已經(jīng)聚集了以聯(lián)想、百度為代表的高新技術企業(yè)近2萬家。有數(shù)據(jù)顯示，中關村為北京貢獻了24.7%的GDP。

同樣享受國家高新區(qū)同等政策的蘇州工業(yè)園，2018年，蘇州工業(yè)園區(qū)共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2570億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超7.1萬元。

成都高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2018年成都市各縣（區(qū)、市）GDP總量排行榜中，排名第一的是成都高新區(qū)生產(chǎn)總值1877.7億元，增長9.6%，占全市比重達到12.2%。

同為西部高新區(qū)，連西安高新區(qū)2018年的GDP都達到1576.96億元了，而重慶舊版高新區(qū)的創(chuàng)造的GDP僅為484.1億元。

在《2018中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展100強榜單》中，中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、上海張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)穩(wěn)居前三，而成都高新區(qū)居于第6位，西安高新區(qū)排在第12名，而重慶高新區(qū)卻僅僅排在第95名。

雖然重慶高新區(qū)GDP總量排名靠后，但單位面積的產(chǎn)出卻并不弱。

要知道，成都高新區(qū)面積達到613平方公里、西安高新區(qū)達到679平方公里，而重慶高新區(qū)只有74平方公里，面積相差了將近8倍。

如果重慶高新區(qū)在擴容之后還可以保持同樣的單位面積GDP貢獻率，重慶高新區(qū)的GDP總量將達到6719億元，將遠超成都和西安的水平。

從那些發(fā)展得比較好的高新區(qū)不難看出，高新區(qū)的GDP占整個城市GDP的比重越高，說明這個城市的高端產(chǎn)業(yè)占比越高，其經(jīng)濟質(zhì)量也越高。

正因為如此，重慶高新區(qū)才會擴容升級，因為這是重慶經(jīng)濟轉型的重點戰(zhàn)略。

03

未來重慶高新區(qū)管轄的區(qū)域內(nèi)，隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市面貌也會隨之煥然一新。由于高新技術產(chǎn)業(yè)沒有污染，又是一個高收入的產(chǎn)業(yè)，所以高新區(qū)必然成為一個居住舒適度很高的區(qū)域——環(huán)境好，還 有高收入的人群。

得益于高新區(qū)等各方面的優(yōu)勢，高新區(qū)的房價一般都比周圍區(qū)域房價高。就拿蘇州工業(yè)園區(qū)的來說，正是因為具備了產(chǎn)業(yè)、交通、教育等等各方面的資源優(yōu)勢，使得園區(qū)產(chǎn)生了較強的人才虹吸效應，首先能吸引人來，其次留得住人，為房價上漲奠定了根本基礎。

中關村核心區(qū)域的房子目前二手房普遍都在10萬/㎡左右了,從成交均價來看，中關村5月的成交均價為87201元/㎡，而北京5月二手房均價約為61092元/㎡。

成都高新區(qū)的新房均價為2萬/㎡，在整個成都市市區(qū)，除了錦江區(qū)之外，高新區(qū)的房價是最高的。

蘇州工業(yè)園區(qū)的二手房房價在4萬/㎡左右，比其他區(qū)域高出很多，比如同樣屬于蘇州的吳江區(qū)房價在1.8萬元左右，姑蘇、高新等區(qū)域均價在2萬至3萬元之間。

重慶的高新區(qū)未來房價也很有可能會站到主城的第一梯隊。升級版的重慶高新區(qū)，主要區(qū)域除了主城核心區(qū)的石橋鋪、渝州路、二郎片區(qū)，其余的都集中在中梁山以西，縉云山以東的槽谷地區(qū)，而這些園區(qū)，不管是托管也好，直管也好，除了西永-大學城板塊，其他有新盤的距離都比較遠，比如九龍坡陶家、大渡口跳蹬等地方。

因此，我們認為如果要提前搶占未來高新區(qū)的紅利，值得買的板塊主要有兩個，一個是二郎板塊、另一個就是西永-大學城板塊。

首先位于主城核心區(qū)的二郎板塊，可以看到的是，二郎現(xiàn)在幾乎已經(jīng)是沒有土地供應，而在售的新盤也不是很多了，所以在在售的樓盤中，有的盤價格已經(jīng)賣到22000元/㎡了。

然后，高新區(qū)轄區(qū)中西永-大學城板塊目前在售的樓盤是最多的，粗略估計有20多個樓盤在售，現(xiàn)目前價格相對于二郎板塊來說也比較低，均價在13000-14000左右。

結合前面的分析比較，我們知道重慶高新區(qū)是一個高逼格打造的，具有城市發(fā)展戰(zhàn)略意義的新經(jīng)濟增長極，未來很有可能成為房價最高的區(qū)域之一。

要了解更多權威深度重慶地產(chǎn)消息，請掃描二維碼。