“不用談經(jīng)濟學，房子賣得出去前提是有人住，有人住的前提是當?shù)亟?jīng)濟能養(yǎng)活你，如果你連飯都吃不上了，房子就是墳墓！”

在遙遠的中國東北邊陲，一個地級市的房價刺痛了大家。

在黑龍江鶴崗市，三五萬的房子，隨處可見，320平的復式高層只賣15萬！注意！這是一套的價格，不是一平方米。

這個價格低廉到令人難以置信!可謂不折不扣的白菜價。

在幾乎人人為房價焦慮的今天，為什么鶴崗的房價這么低？到底發(fā)生了什么？這究竟是好事還是壞事？

真的是白菜價，一點都不夸張

在中國，地級市有三百多個，黑龍江的鶴崗并不算起眼。

這座東北小城與俄羅斯隔江相望，總?cè)丝谝话偃f出頭，市區(qū)人口大概六十萬。在更深入地了解它之前，先看看它的房價，到底是多么白菜。

我分別查詢了安居客、房天下、58同城等賣房平臺，總體的情況是：目前鶴崗在售的新樓盤，價格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五萬一套的價格在出售，算下來每平米不過六七百塊。

比如，在一個名為“九州松鶴”的小區(qū)，一套位于6樓的50平、一室一廳的毛坯房，總價只要1.9萬元，算下來相當于380塊一平。

鶴崗市有6個區(qū)，安居客上的數(shù)據(jù)顯示：4月份當?shù)氐亩址繏炫凭鶅r是1555元/平；均價最高的是工農(nóng)區(qū)，1881元/平;最低的是南山區(qū)，只要496元/平。市場情緒是兩個字：觀望。

在房價動不動就是幾萬塊一平米，通宵排隊搶號新聞層出不窮的今天，面對鶴崗的房子，許多人的心情是：“難以置信”、“太夸張了，不敢相信。”有網(wǎng)友甚至稱：“正好有鶴崗的同事，說親戚家房子出租，冬天只要租客付取暖費就不收房租了。”

不過，也有不少網(wǎng)友說，這些便宜的房子，一般都是“棚改房”，辦房本、過戶手續(xù)麻煩，有些還沒有電梯，所以才賣得這么便宜。然而，簡單查詢一下就可以發(fā)現(xiàn)，在鶴崗市中心，繁華地段，精裝修，也不過兩三千一平。

當?shù)胤績r之低，還可以從一個新聞看出。

大約一個多月前，鶴崗還出了一則新聞：給新招的警察送房送車。3月5日，鶴崗公安局發(fā)布文件表示，只要考上當?shù)鼐?，符合條件，就會送一套房、一臺車!部分名校博士生，還能每年發(fā)5萬塊，連發(fā)5年。

雖然說求賢之心，躍然紙上，但從另一個角度想，如果當?shù)氐姆孔酉衿渌枰獡尩某鞘幸粯?，鶴崗還會出手這么大方嗎？

一平米的空間，堆個一兩百顆白菜不成問題。一顆白菜三四斤，一斤也就三五塊錢，用白菜價來形容鶴崗的房價，毫不夸張。

“斷崖式下跌”

鶴崗房價為什么這么低，到底發(fā)生了什么？

根源在經(jīng)濟！

鶴崗的經(jīng)濟曾經(jīng)一度很不錯。從數(shù)據(jù)看，近二十年來，鶴崗的GDP總體呈上升趨勢，2012年達到最頂峰357.6億元，居民可支配收入、社會保障、財政收入都有顯著改善。

但好日子在2012年結(jié)束了。

當年下半年開始，用國家統(tǒng)計局鶴崗調(diào)查隊、鶴崗統(tǒng)計局一份研究報告里的話來說就是：鶴崗經(jīng)濟呈現(xiàn)斷崖式下跌。

此后，鶴崗經(jīng)濟總量連續(xù)兩年近10%的負增長，長期徘徊在黑龍江十三個地級市中的末尾區(qū)域。從2012年到2017年，五年時間，鶴崗的GDP總量減少了21%。

圖片來源：國民經(jīng)略

當?shù)氐呢斦杖朐?012年至2015年也連續(xù)四年負增長。而且“負”得有點嚇人：-0.4%、-17.0%、-16.7%和-14.6%。

總體來看，老百姓的收入雖然還在增長，但增速明顯慢了。2015年，當?shù)夭删驑I(yè)職工的平均工資甚至比2011年還少了6020塊！

不過幸運的是，到2016年鶴崗的經(jīng)濟雖然仍呈負增長，但終于止住了劇烈下滑態(tài)勢。

人走了，購買力也就走

經(jīng)濟不好，人也留不住，這可能才是鶴崗最棘手的問題。

從《黑龍江省統(tǒng)計年鑒》中可以看到：鶴崗市戶籍人口已經(jīng)連續(xù)16年呈現(xiàn)負增長。1997年，當?shù)厝丝?10.9萬，2017年只有100.95萬了。近20年間總戶籍人口減少了近10萬人，人口在持續(xù)凈流出。

從當?shù)厝说姆从晨?，鶴崗的常住人口，可能比戶籍人口還要少。一個數(shù)據(jù)可以佐證：2012年，當?shù)匦W生人數(shù)為42035人，2017年僅為26285人，5年時間，小學生人數(shù)減少了37%，這說明實際人口流失只會更加嚴重。

來自國家統(tǒng)計局鶴崗調(diào)查隊、鶴崗統(tǒng)計局2018年的一份研究報告顯示：近五年來，當?shù)厝丝谠鲩L率下降呈擴大態(tài)勢，勞動力人口減少12.1%，人口持續(xù)處于凈流出狀態(tài)。

其實，整個東北的人口形勢都不太樂觀。據(jù)統(tǒng)計，在2014年~2017年，城區(qū)常住人口連續(xù)下降城市的前20名中，東北三省就占了16席，鶴崗自然是其中之一。

圖片來源：城市進化論

人人都明白的道理：人走了，購買力也就走了。去年1月，有人在公開發(fā)表的論文中直接這樣描述鶴崗：

城市老齡化嚴重，出生率下降嚴重，城市內(nèi)大多為空巢老人與留守兒童，許多外出務(wù)工的年輕人不愿意再到這個沒有發(fā)展機遇的小城市。

鶴崗在中國，最多只能算是一個三線、甚至是四線、五線的小城。

拿它和全國、東部省份相比，就能看出差距。2017年，鶴崗GDP接近283億元，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入是2.1萬多，農(nóng)村的則是接近1.4萬。

圖片來源：國民經(jīng)略

同一年，中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.6萬多，農(nóng)村的則是1.3萬多。也就是說，論人均，鶴崗的城里人，比全國平均還低了1.5萬。

如果和東部發(fā)達城市比，差距就更大了。比如拿江蘇比，2017年度，江蘇有7個城市鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過4萬元。在江蘇地級市中排名倒數(shù)第一的宿遷也有2.6萬多，比鶴崗多了近5000元。

鶴崗的經(jīng)濟總量甚至抵不上東部發(fā)達地區(qū)的一個鎮(zhèn)。比如江蘇蘇州盛澤鎮(zhèn)2017年的GDP就有400億，比鼎盛時期的鶴崗還多了四十多億，更不用說今天了。

因煤而興，因煤而困

鶴崗的經(jīng)濟為什么不景氣?這與煤炭有關(guān)。

鶴崗是一座典型的煤炭資源型城市。它與雞西、雙鴨山、七臺河是黑龍江四大煤城，已探明的煤炭總儲量高達20多億噸。

多年來，當?shù)亟?jīng)濟高度依賴煤炭。雖然早在2011年，鶴崗就已經(jīng)被國家列為資源枯竭型城市，地方政府也是多方努力，但一煤獨大的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)至今沒有根本性的改變。

我國資源枯竭城市分布圖(圖片來源：國民經(jīng)略)

目前，鶴崗當?shù)氐拿禾慨a(chǎn)業(yè)依然比較“落后”：產(chǎn)業(yè)鏈條短、煤炭轉(zhuǎn)化基本停在洗煤、煉焦、發(fā)電等粗加工階段，精深加工產(chǎn)業(yè)嚴重滯后。

據(jù)媒體報道，當?shù)氐拿禾科髽I(yè)，效率低，冗員嚴重，曾經(jīng)出現(xiàn)過許多令人啼笑皆非的事例，有興趣者可以自行查閱《黑龍江重工業(yè)之殤：龍煤西鋼兩大“窟窿”如何補》《龍煤人工成本高企成巨虧黑洞 30億輸血飲鴆止渴難治本》等權(quán)威媒體報道。

而且從總體態(tài)勢上看，鶴崗與另外3個煤城的差距也在不斷拉大。拿鶴崗與雙鴨山對比就可以發(fā)現(xiàn)，2006年，兩城經(jīng)濟總量相差38億，十年之后的2017年，相差已擴大到180億。而當年，這四個城市發(fā)展速度相差并不大。

有人在查閱1991~2014年鶴崗的各項經(jīng)濟、工業(yè)數(shù)據(jù)后，得出的結(jié)論是：鶴崗已經(jīng)陷入資源詛咒困境，“經(jīng)濟發(fā)展對煤炭資源仍處于高依賴，發(fā)展前景并不樂觀。”

“因煤而興，因煤而困”，這句話是鶴崗的寫照。

2012年9月，建設(shè)中的鶴崗征楠煤化工基地(圖片來源：新華社)

當然，需要強調(diào)的是，雖然鶴崗已經(jīng)存在資源詛咒的現(xiàn)象，但困境并非不可改變，一切事在人為。2017年，鶴崗GDP的增速達7.3%，位居黑龍江省第1位。

目前鶴崗還沒有公布2018年的GDP、居民收入等數(shù)據(jù)。但鶴崗的市長王秋實在年初做政府工作報告時曾提及，初步統(tǒng)計，2018年鶴崗GDP同比增長5%，城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入也都分別增長6.5%、7%。

看樣子當?shù)乩щy的局面在慢慢緩解，但還沒有徹底緩過勁來。在這里，我們也期待它重新崛起，雖然路還有點長。

“不用談經(jīng)濟學，房子賣得出去前提是有人住，有人住的前提是當?shù)亟?jīng)濟能養(yǎng)活你，如果你連飯都吃不上了，房子就是墳墓!”當?shù)氐娜艘痪浯蟀自挼莱隽塌Q崗房價低的真諦。

網(wǎng)上曝光的鶴崗部分房屋價格

現(xiàn)在，我們假設(shè)有一個城市，那里的房子白菜價，但是經(jīng)濟有點不景氣，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型還在陣痛中，收入也一般般，許多人往外跑，正在“收縮”。

而事實上，像這樣正在收縮的城市，根據(jù)首都經(jīng)濟貿(mào)易大學吳康副教授的研究：2007~2016年間，中國有84座城市出現(xiàn)了“收縮”，它們都經(jīng)歷了連續(xù)3年或者3年以上的常住人口減少。

那里的房子，你敢買嗎？我是不敢買。

本文來自微信公眾號：正解局(ID：zhengjieclub)，作者：正解局。