編者按：

有人進(jìn)場(chǎng)，有人離場(chǎng);有人折戟，也有人收獲破豐，環(huán)京樓市只是中國(guó)樓市一個(gè)側(cè)影。盡管調(diào)控的初衷是好的，但人心的貪婪難以抑制。

2018年夏天的某一個(gè)周末，一輛大巴車停在北京國(guó)貿(mào)附近。盡管集合時(shí)間很早，但人們?nèi)匀魂懤m(xù)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。這是一輛開(kāi)往北三縣的購(gòu)房大巴，車上乘客絕大多數(shù)是投資客。他們多數(shù)已經(jīng)擁有自住房產(chǎn)，而正處于市場(chǎng)低谷的北三縣是他們希望抄底的目標(biāo)地之一。

投資客的典型特征是：比起房子本身，他們更關(guān)心某個(gè)區(qū)域的升值潛力以及市場(chǎng)調(diào)控走向。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展長(zhǎng)達(dá)20年，炒房致富的故事也“激勵(lì)”著一群又一群人。盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策大多指向投資性需求，但市場(chǎng)的起伏仍然吸引著投資客們那顆蠢蠢欲動(dòng)的心。當(dāng)然，這其中也不乏因市場(chǎng)下跌被套牢的投資客。

北三縣就是其中典型案例。

2017年3月，北京樓市調(diào)控政策加碼，其中主要內(nèi)容是認(rèn)房又認(rèn)貸，并相應(yīng)提高首付比例。隨后，環(huán)京區(qū)域相繼跟進(jìn)調(diào)控政策。

2017年6月2日,廊坊市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》,意見(jiàn)明確表示北三縣及廊坊、永清、固安、霸州、文安限購(gòu),非本市戶籍居民購(gòu)房需提供3年當(dāng)?shù)厣绫Ｇ蚁拶?gòu)1套。

上述政策對(duì)環(huán)京樓市帶來(lái)了調(diào)整。58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示：

北京周邊的二手房?jī)r(jià)呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢(shì)，10月二手房均價(jià)13559元/平方米 ，環(huán)比上月下跌2.30% ，同比去年同期下跌 28.66%。

以燕郊為例：

二手房的掛牌價(jià)格從2017年4月最高點(diǎn)的28611元/平方米降至低點(diǎn)，截至2018年10月15日，平均掛牌價(jià)格僅為20002元/平方米，相比去年4月降幅達(dá)到了30%。從安居客的線上瀏覽量來(lái)看，燕郊區(qū)域2018年4月同比2017年4月下降57.5%，降幅非常明顯, 2018年下半年的瀏覽量依然處于下降態(tài)勢(shì)。

被套牢的投資客

“投機(jī)往往是和貪婪聯(lián)系在一起的，當(dāng)環(huán)京樓市房?jī)r(jià)大漲之時(shí)，投資客大批涌入之際，他們往往不會(huì)想到房?jī)r(jià)會(huì)比高點(diǎn)下降三成，每個(gè)投資客心里都在計(jì)算著短期內(nèi)可以有多少獲利空間。但他們卻忽略了最重要的一點(diǎn)，國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的力度和決心。”

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波感慨。

成強(qiáng)(化名)就是因環(huán)京市場(chǎng)下跌被套牢的典型投資客。2016年年初，成強(qiáng)賣掉了他此前在燕郊投資的小房子，得了70萬(wàn)現(xiàn)金。然而，令成強(qiáng)意外的是，他剛賣掉房子燕郊房?jī)r(jià)就隨之大漲。成強(qiáng)的懊悔之情難以言表，痛定思痛，當(dāng)年9月份，成強(qiáng)再次購(gòu)買了燕郊天洋城一套住宅。

“當(dāng)時(shí)是作為投資買的，燕郊天洋城公寓。24000元/平方米進(jìn)來(lái)的，81平方米，首付45萬(wàn)，月供約一萬(wàn)，已經(jīng)還款兩年。當(dāng)時(shí)買完這套天洋城的房子，本來(lái)想盡快賣掉，但沒(méi)想到市場(chǎng)會(huì)這么快調(diào)整。2017年6月份，廊坊出臺(tái)限購(gòu)政策，我們都以為是虛晃一槍，不會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行。那時(shí)候如果想出掉還是能出來(lái)的。”

現(xiàn)如今，成強(qiáng)內(nèi)心滿是悔恨。

“準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)，我一共買了三套，香河一套，燕郊兩套，都是作為投資用的。最后悔的是天洋城，買得晚，價(jià)格最高，杠桿也高。那套原本就是要短持，另外兩套長(zhǎng)持，但是錯(cuò)過(guò)了出手的好時(shí)機(jī)。”

北三縣市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)都牽動(dòng)著成強(qiáng)敏感的心。這次失敗的炒房經(jīng)歷令成強(qiáng)家庭生活質(zhì)量下降到十年前。在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)，談及此事，成強(qiáng)情緒仍然低落。盡管，成強(qiáng)深知，在這撥被套牢的投資中，他不是最典型的。

“我知道有一個(gè)中介，高利貸全款壓了幾套房子，一套都沒(méi)出去;還有個(gè)炒房的，買了十套。”

V房CEO司智表示：

“環(huán)北京購(gòu)房者以投資類為主，投資類用戶占到50%左右。此外，還有一部分是投資加一定自住屬性，自住屬性又分好幾種，比如旅游屬性，現(xiàn)在滑雪消費(fèi)已經(jīng)是比較高端的消費(fèi)趨勢(shì)了。去年6月，環(huán)京調(diào)控嚴(yán)格執(zhí)行后，市場(chǎng)反應(yīng)很直接，與北京類似。大概當(dāng)年10月份房?jī)r(jià)就已經(jīng)大跌，投資客受到較大沖擊;10月份之后，環(huán)京房?jī)r(jià)處于比較穩(wěn)定狀態(tài)。”

堅(jiān)定的多套房持有者

被套牢的投資客可能只是投資客群中并不高的比例。對(duì)于更早進(jìn)場(chǎng)的投資客而言，當(dāng)前短期漲跌并沒(méi)有太大影響。受訪者娜娜(化名)就是其中典型一員。

由于見(jiàn)證了北京各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲歷程，投資買房的事例鼓舞著娜娜。

2013年的夏天，娜娜以單價(jià)5000元/平方米在環(huán)京區(qū)域香河投資了兩套房產(chǎn)。受調(diào)控影響，盡管香河區(qū)域房?jī)r(jià)近年來(lái)漲跌也非常明顯。但據(jù)搜房評(píng)估網(wǎng)顯示，如今，香河房?jī)r(jià)為14060元/平方米。由于購(gòu)入價(jià)較低，娜娜的這兩套房子至今仍然空置。

“我們買房的時(shí)候是房?jī)r(jià)被低估時(shí)期。而且作為北京的衛(wèi)星城，香河樓市金融屬性是很強(qiáng)的，有漲有跌很正常，漲的時(shí)候單價(jià)漲到兩萬(wàn)多。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，沒(méi)什么影響，我們也不是高峰時(shí)期買入的。這個(gè)也不是純投資的，我們也想以后退休了，去那里住。反正手上留著不動(dòng)產(chǎn)總比現(xiàn)金好。”

娜娜是房產(chǎn)的堅(jiān)定持有者。

在環(huán)京的投資客中，也有一類是將環(huán)京作為跳板，進(jìn)而在北京置業(yè)。2013年9月，李里(化名)同樣在廊坊市香河縣購(gòu)入房屋一套。當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為7000元/平方米。

“這套房打算中短期持有，目前只有這一套房子，談不上投資，考慮到將來(lái)改善居住，打算條件成熟的情況下出售，進(jìn)而買北京區(qū)域的房子。條件成熟包括兩方面，價(jià)格回升，個(gè)人積蓄達(dá)到一定條件。”

李里還打算趁環(huán)京低迷期再購(gòu)入一套。

“2017年政策調(diào)控之前，同小區(qū)房?jī)r(jià)高點(diǎn)達(dá)到過(guò)近20000元/平方米，目前保守估計(jì)在八九千的樣子。我心理預(yù)期將來(lái)在不低于20000元/平方米的價(jià)位出售，低于20000元/平方米的話，心理上有些不平衡。從某些方面來(lái)講，我樂(lè)于看到環(huán)京以及北京房?jī)r(jià)下跌。畢竟如果不買北京房子，我也還可能會(huì)考慮再購(gòu)入一套環(huán)京房產(chǎn)。”

李里坦言。

難以調(diào)控的是人心

有人進(jìn)場(chǎng)，有人離場(chǎng);有人折戟，也有人收獲破豐，環(huán)京樓市只是中國(guó)樓市一個(gè)側(cè)影。盡管調(diào)控的初衷是好的，但人心的貪婪難以抑制。

“從市場(chǎng)呈現(xiàn)上來(lái)看，京南固安和京東的北三縣價(jià)格接近腰斬，京北張家口區(qū)域保持穩(wěn)定，甚至個(gè)別區(qū)域的價(jià)格還在上漲，最主要的原因就是因?yàn)榫┍眳^(qū)域投資客沒(méi)有大量進(jìn)場(chǎng)，不像北三縣和固安，被炒了一輪又一輪。”

司智表示，北三縣被套牢的投資客主要是2017年1月到6月入場(chǎng)的客群，當(dāng)年10月以后入場(chǎng)的購(gòu)房者并無(wú)受到影響。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)波動(dòng)是很正常的，短期內(nèi)資產(chǎn)縮水也是符合預(yù)期的，這和環(huán)京購(gòu)房政策嚴(yán)厲、市場(chǎng)需求暫時(shí)沒(méi)有釋放等因素有關(guān)?？傮w上套牢也是有市場(chǎng)教育意義的，即房住不炒需要深入人心。

然而難以調(diào)控的是人心的貪婪，部分被套的教育意義并不深刻。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者針對(duì)投資客的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，盡管投資客普遍關(guān)注到北三縣樓市下行，但多數(shù)仍有持續(xù)投資置業(yè)心態(tài)。在他們看來(lái)，買房是抗通脹最好的方式。

“如今，市場(chǎng)下行，投資客也有減少。一般是投資加剛需，再加之部分需求?，F(xiàn)在市場(chǎng)行情不好了，之前高價(jià)買的人也很頭疼，有的首付可能都跌沒(méi)了，但是沒(méi)辦法，咬咬牙挺著唄。現(xiàn)在也有很多客戶來(lái)是咨詢行情的，蠢蠢欲動(dòng)想要趁低點(diǎn)再投資房產(chǎn)。”

燕郊當(dāng)?shù)匾晃毁Y深中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

張波認(rèn)為，目前調(diào)控對(duì)于落實(shí)“房住不炒”、實(shí)現(xiàn)安居宜居的住房目標(biāo)無(wú)疑起到了重要作用，尤其是本次調(diào)控更為重視長(zhǎng)效機(jī)制的落地，從保障性住房和租賃住房等多角度入手，全面解決居民的住房問(wèn)題。

從調(diào)控的實(shí)際效果來(lái)看，在今年下半年表現(xiàn)尤為明顯，熱點(diǎn)城市尤其是部分一二線城市的商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)滯漲或轉(zhuǎn)而下跌，商品房?jī)r(jià)的變化也不斷影響二手房，部分城市的二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯回調(diào)，“有價(jià)無(wú)市”局面不斷增多。從調(diào)控來(lái)看，還有幾點(diǎn)值得關(guān)注：

其一限購(gòu)、限貸等限制調(diào)控措施也會(huì)“誤傷”到部分自住性購(gòu)房需求，如何在打擊炒房的同時(shí)，更好保障自住購(gòu)房需求是個(gè)值得思考的問(wèn)題;

其二，部分城市“一刀切”對(duì)商品房進(jìn)行限價(jià)，雖然對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)的確有立竿見(jiàn)影的效果，但是執(zhí)行的方式有待商榷，限價(jià)直接壓縮了房企利潤(rùn)空間，會(huì)導(dǎo)致其缺乏產(chǎn)品品質(zhì)提升動(dòng)力，極端情況下部分房企或被迫低于成本出售。

張波建議，對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，應(yīng)該放棄房產(chǎn)投資短期獲利的幻想，大概率來(lái)看今年四季度和明年上半年樓市很難再次出現(xiàn)大面積回暖，隨著租賃市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大、房地產(chǎn)稅出臺(tái)以及住房相關(guān)法律法規(guī)不斷完善，中國(guó)住房一定會(huì)向著更健康的方向發(fā)展。

“環(huán)京房?jī)r(jià)的下跌和調(diào)控有著直接關(guān)系，受限購(gòu)影響，目前環(huán)京區(qū)域符合購(gòu)房資格的群體大幅減少，基本依靠本地化需求維持，如果調(diào)控不放松則環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)可能在第四季度繼續(xù)探底。”